◆…양도세 상담 문구가 적힌 서울 잠실 공인중개사무소 앞을 시민이 지나고 있다.(사진 연합뉴스)
#. 2021년 10월, A씨는 서울 용산구 소재한 다세대주택을 취득했다. 이를 취득할 당시 임대인의 지위를 전 소유자로부터 승계를 받았다. 이듬해 10월 임대차계약 갱신(계약기간 2022년 10월~2024년 10월)이 이루어졌는데, 1년여가 지난 올해 11월 임차인이 개인적으로 사정으로 퇴거를 하겠다고 했다. 이후 A씨는 종전 임대차계약의 임대료보다 같거나 낮은 금액을 조건으로 새로운 임대차계약을 체결(2023년 11월~2025년 11월)하고, 이후 계약 갱신땐 전월세 보증금 상한선(5% 이내)을 지킨다고 한다. A씨는 임대차계약이 종료된 2027년 11월 이후에 다세대주택을 처분할 예정이다.
Q. 임차인이 직전임대차계약의 임대기간 중 조기 퇴거함에 따라 상생임대주택 특례 적용기간 이내 상생임대차계약을 체결할 수 없게 된 경우에, 2025년 1월 이후 임대료 등 증가율 5% 이내인 상생임대차계약을 체결하고 2년 이상 임대해도 '1세대 1주택 비과세 특례' 적용이 가능한지 여부가 A씨는 궁금했다.
A. "첫 번째 상생임대차계약, 2025년 이후땐 특례 적용안돼"
현재 1세대가 1채 주택을 보유하고 그 집을 처분할 때 차익(매매금액 12억원까지)에 대해선 양도소득세를 내지 않아도 된다. 단, 취득일 현재 조정대상지역 내 있다면 2년을 거주해야 한다는 전제가 붙는다.
이렇게 거주요건이 필요한데도 부득이하게 거주하지 못했을 때 고려되는 게 상생임대주택 특례다. 특례요건을 갖춘다면 주택을 취득한 곳이 조정지역이라도 거주요건이 필요 없다. 특례규정의 요건은 구체적으로 ①주택을 취득한 후 체결한 임대차계약으로 ②직전임대차계약 대비 임대보증금 또는 임대료 증가율이 5% 이내인 계약을 체결해야 한다. ③또 직전임대차계약으로 1년 6개월 이상, 상생임대차계약(2021년 12월 20일~2024년 12월 31일)으로 2년 이상 임대를 해야 한다.
A씨의 사례는 앞서 언급했듯이, 임차인이 직전임대차계약 임대기간 중 조기전출로 2025년 1월 1일 이후 첫 번째 상생임대차계약을 체결하는 경우다.
국세청은 A씨의 사례에 대해 "직전임대차계약의 임차인 사정으로 임차인이 조기 퇴거해 직전임대차계약의 임대기간 요건을 갖추지 못한 상태에서, 새로 체결한 소득세법 시행규칙 제74조의 3에서 정하는 요건을 충족한 임대차계약의 임대기간을 직전임대차계약의 임대기간을 합산해서 계산하는 경우"라면서 "2025년 1월 1일 이후 상생임대차계약을 체결한 경우 소득세법 시행령 제155조의 3에 따른 특례를 적용할 수 없다"고 답했다.
[참고: 국세법령정보시스템, 법규재산-2221]
[관련법령]
소득세법 시행령 제155조의3(상생임대주택에 대한 1세대 1주택의 특례)
