[질의]1990.02.21. 울산 남구 소재 A주택(전용면적 59.65㎡) 취득 및 거주개시를 하였으며, 1998.08.07. 울산 울주군 소재 B주택(전용면적 84.86㎡) 취득하였습니다.(「조세특례제한법」 제98조에 해당하는 미분양주택임)
2014.00.00. 울산 중구 소재 C주택을 취득할 예정입니다.(A·B주택은 C주택 취득 전 또는 C주택 취득 후 3년 이내에 양도할 예정)
(질의1) C주택 취득 후, A주택 양도 및 A주택 양도 후 1년 이내 또는 A주택 양도 후 1년이 지난 후 B주택을 양도하는 경우 B주택에 대해서 비과세를 적용받을 수 있는지
(질의2) A주택을 양도하고 C주택을 취득한 후, A주택 양도 후 1년 이내 또는 A주택 양도 후 1년이 지난 후 B주택을 양도하는 경우 B주택에 대해서 비과세를 적용받을 수 있는지
(질의3) A주택을 양도하고 1년이 지나서 C주택을 취득한 후 B주택을 양도하는 경우 B주택에 대해서 비과세를 적용받을 수 있는지 알려주십시오.
[답변]1. 귀 질의의 경우 「조세특례제한법」 제98조에서 규정하는 미분양주택(B)과 미분양주택 외의 다른 주택(A)을 소유한 자가 먼저 양도한 다른 주택(A)에 대해 같은 법 시행령 제98조의 규정에 따라 1세대 1주택 비과세를 적용받은 후 미분양주택(B)을 양도하는 경우로서, 「소득세법」 제89조제1항제3호에 따라 1세대 1주택 비과세를 적용할 때 같은 법 시행령 제154조제1항의 보유기간 계산은 해당 미분양주택 외의 다른 주택(A)을 양도한 날의 다음 날부터 기산하는 것입니다.
2. 한편, 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(“종전의 주택”)을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우 포함)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하고 그 다른 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 사유에 해당하는 경우 포함)에는 이를 1세대 1주택으로 보아 「소득세법 시행령」제154조제1항을 적용하는 것이며, 이 경우에도 「조세특례제한법」제98조의 규정을 적용받는 미분양주택(B)은 소유주택으로 보지 아니하는 것입니다.
3. 귀 질의의 경우, 먼저 양도하는 A주택에 대해서 1세대 1주택 비과세를 적용(C주택을 취득한 후 A주택을 양도하는 경우에는 C주택을 취득한 날부터 3년 이내에 양도한 경우를 말함)받은 후 A주택 양도일의 다음 날부터 기산하여 2년 이상 보유하는 B주택을 C주택의 취득일부터 3년 이내에 양도하는 경우에는 위 ‘1’ 및 ‘2’에 따라 「소득세법 시행령」제154조제1항을 적용받을 수 있는 것입니다.
☞조세특례제한법 제98조 【미분양주택에 대한 과세특례】
① 거주자가 대통령령으로 정하는 미분양 국민주택(이하 이 조에서 “미분양주택”이라 한다)을 1995년 11월 1일부터 1997년 12월 31일까지의 기간 중에 취득(1997년 12월 31일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함한다)하여 5년 이상 보유ㆍ임대한 후에 양도하는 경우 그 주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 다음 각 호의 방법 중 하나를 선택하여 적용받을 수 있다.
1. 「소득세법」 제92조 및 제93조에 따라 양도소득의 과세표준과 세액을 계산하여 양도소득세를 납부하는 방법. 이 경우 양도소득세의 세율은 같은 법 제104조 제1항에도 불구하고 100분의 20으로 한다.
2. 「소득세법」 제14조 및 제15조에 따라 종합소득의 과세표준과 세액을 계산하여 종합소득세를 납부하는 방법. 이 경우 해당 주택을 양도함으로써 발생하는 소득금액의 계산에 관하여는 「소득세법」 제19조 제2항을 준용한다.
② 제1항을 적용할 때 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택의 판정, 과세특례 적용의 신청 등 미분양주택에 대한 과세특례에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
③ 거주자가 대통령령으로 정하는 미분양 국민주택을 1998년 3월 1일부터 1998년 12월 31일까지의 기간 중에 취득(1998년 12월 31일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함한다)하여 5년 이상 보유ㆍ임대한 후에 양도하는 경우 그 주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 제1항을 준용한다.
☞서면인터넷방문상담5팀-799, 2008.04.15.
귀 질의의 경우 “조세특례제한법 제98조 규정에 따른 미분양주택을 양도하는 경우 1세대1주택 비과세 여부”에 관하여는 귀하가 2008.03.07. 기 질의한 내용과 동일한 사안이므로, 우리 상담센터에서 귀하에게 기 회신한 내용(서면5팀-635, 2008.3.24)과 귀 질의사항과 관련되는 조세법령 및 유사사례를 붙임과 같이 보내드리니 참고하시기 바랍니다.
☞서면5팀-635, 2008.3.24.
「조세특례제한법」 제98조 제1항에서 규정하는 미분양주택과 미분양주택외의 다른 주택을 소유한 자가 먼저 양도한 다른 주택에 대하여 같은 법 시행령 제98조 제2항 규정에 따라 1세대 1주택 비과세를 적용받은 이후, 미분양주택을 양도하는 경우로서 「소득세법」 제89조 제1항 제3호에 따라 1세대 1주택 비과세를 적용하는 경우 같은 법 시행령 제154조 제1항의 보유기간 계산은 당해 미분양주택외의 다른 주택을 양도한 날의 다음 날부터 기산하는 것임.
☞상속증여세과-398, 2013.07.23.
1. 「소득세법」제89조제1항제3호에 따른 1세대 1주택 비과세를 적용할 때 「조세특례제한법」제98조의 2제1항을 적용받는 지방 미분양주택은 해당 거주자의 소유주택으로 보지 않는 것입니다.
2. 또한, 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(“종전의 주택”, A)을 양도하기 전에 다른 주택(C)을 취득(자가건설 취득 포함)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하고 그 다른 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 사유에 해당하는 경우 포함)에는 이를 1세대 1주택으로 보아 「소득세법 시행령」제154조제1항을 적용하는 것이며, 이 경우에도 「조세특례제한법」제98조의 2제1항을 적용받는 지방 미분양주택(B)은 소유주택으로 보지 아니하는 것입니다.
