주택 팔때 '이것' 확인 안하면 비과세 놓친다

국세청, 양도세 실수 사례 정리한 사례집 공개

#. 지난해 1월, 김국세씨가 보유한 주택(A주택)의 소재지가 조정대상지역에서 빠졌다. 그는 1세대 1주택 비과세 요건인 '2년 거주'를 적용받지 않는다고 착각해, 거주하지 않은 A주택을 처분했다. 그러나 김씨는 예상치 못한 세금을 납부하게 됐다. '주택을 취득할 당시'에 조정대상지역 내 주택은 2년 이상 거주해야 비과세 적용이 가능하기 때문이다. 이 요건을 알았더라면 김씨가 내야 할 양도세액은 0원이었다. 국세청은 김씨 사례에 대해 "거주하지 않은 주택을 양도하는 경우 비과세를 적용받기 위해서는 취득 당시 조정대상지역에 소재했는지 반드시 확인해야 한다"고 했다. 
책자엔 비과세·감면을 받지 못하거나 세금을 더 많이 낸 사례, 비과세·감면 등을 위한 양도 전 체크포인트, 절세 팁, 참고자료 등이 담겼다. 책자는 '국세청 홈페이지→국세신고안내→양도소득세 실수톡톡' 이 경로를 거쳐 확인할 수 있다.

주거용으로 임대한 오피스텔 때문에…

#. 이민국씨는 주거용으로 임대하던 B오피스텔이 주택에 해당하지 않은 것으로 잘못 알고, A주택을 양도한 후 비과세로 신고했다. 그러나 B오피스텔이 주택 수로 계산되면서, A주택을 양도할 때 1세대 2주택자가 됐다. A주택 취득가액은 5억원, 양도가액은 10억원이었다. 비과세를 적용받지 못하면서 이씨가 내야 할 세금은 1억원을 넘겼다.

현재 허가 여부나 공부상의 용도 구분과 관계없이 '사실상 주거용으로 사용하는 건물'은 주택으로 본다.

국세청은 이 사례에 대해 "오피스텔, 레지던스, 생활형숙박시설을 사실상 주거용으로 사용하는 경우 소득세법상 주택에 해당한다"며 "오피스텔 등을 보유한 경우 주택 해당 여부 확인이 필요하다"고 조언했다. 그러면서 "B오피스텔을 주거용으로 임대하는 경우 장기임대주택으로 등록해 일정 요건을 충족한 경우 A주택 양도시 장기임대주택 보유 1세대의 거주주택 특례가 적용되어 1세대1주택 비과세 적용이 가능하다"고 했다.

다운계약서 잘못 썼다간 1주택 비과세 못받아

#. 김한국씨는 A주택을 11억원에 양도한 후 비과세로 신고했다. 그러나 A주택을 취득할 당시 다운계약서(실지거래가액 8억원, 매매계약서상 7억원)를 작성한 사실이 있었고, 이로 인해 비과세 적용을 못 받게 됐다. 다운계약서를 쓰지 않았다면 김씨가 내야할 양도세액은 0원이었는데, 비과세 적용이 배제되면서 세액은 7700만원이 됐다.

국세청은 김씨 사례에 대해 "2011년 7월 1일 이후부터 부동산을 매매하는 거래당사자가 매매계약서의 거래가액을 실지거래가액과 다르게 작성한 경우 양도소득세 비과세 적용이 배제된다"며 "부동산 거래시에는 반드시 실지거래가액으로 매매계약서를 작성해야 한다"고 했다.

자경농지 감면때 자주 실수하는 사례는

#. 정나라씨는 농지소재지에 거주하면서 8년 이상 직접 경작한 농지가 자경감면 대상이 되는 것으로 잘못 알고 지목을 대지로 변경했다. 그러나 '해당 농지는 양도일 현재 농지가 아니다'라는 이유로 양도세 감면을 못 받게 됐다.

자경농지에 대해 양도세 감면을 받으려면 ①취득일부터 양도일 사이에 8년 이상 농지소재지에 거주하면서 직접 경작하고 ②양도일 현재 농지이어야 한다. 매매를 용이하기 하기 위한 목적으로 농지를 나대지, 잡종지 등으로 변경했을 땐 자경농지 감면을 받을 수 없다.

국세청은 "양도일 현재 농지가 아니거나 일정금액 이상 다른 소득이 있어 경작기간으로 인정받지 못하는 경우 자경농지 감면이 배제될 수 있다"며 "농지를 양도하기 전에는 자경감면 요건을 충족했는지 미리 확인해야 한다"고 했다.