[Q&A]경기도 읍내 3억 짜리 집 있는데…주택 수로 칠까

특히 올해부터는 일시적 2주택·상속주택·지방 저가주택을 소유했다면 1세대 1주택자 계산방식(기본공제 11억원, 연령 및 보유기간에 따른 세액공제)을 적용받을 수 있다. 또 부부 공동명의 1주택자도 고령자·장기보유 공제가 적용되는 단독명의 방식(1세대 1주택 과세 방식)으로 과세방식 변경을 신청할 수 있다. 국세청은 종부세 합산배제 부동산 신고를 앞두고 과세특례에 관련한 궁금증을 문답형식으로 정리해서 발표했다.

[합산배제 및 특례 일반]

Q. 올해 종합부동산세 정기분 고지는 언제 하는지?

A. 올해 종합부동산세 정기분 고지서는 11월 23일경 발송될 예정이며, 납부기간은 12월 1일부터 12월 15일까지다.

Q. 합산배제 및 과세특례 신고(신청)는 어떻게 하는지?

A. 아래의 신고서를 작성해서 서면으로 신고하거나 홈택스 이용이 가능하다. 홈택스 이용 시 과세물건 명세 조회와 합산배제 자가진단, 간이 세액계산 등 각종 신고 도움 서비스를 통해 쉽게 전자신고 할 수 있다.
Q. 종합부동산세 합산배제 신고란?

A. 납세자가 보유하고 있는 주택 및 토지 중 종합부동산세 합산배제 요건을 충족하는 주택(임대주택 및 사원용 주택 등, 미분양 주택·대물변제 주택 등 포함) 및 토지(주택 건설 사업자가 주택을 건설하기 위해 취득한 토지)를 종합부동산세 과세대상에서 제외하도록 관할세무서에 신고하는 것이다.

신고기간은 9월 16일부터 9월 30일까지이며, 홈택스를 이용해 전자신고하거나 주소지(본점) 관할세무서에 신고서를 제출할 수 있다.

Q. 아파트는 합산배제 임대주택으로 적용받을 수 없는지?

A. '민간임대주택에 관한 특별법'에 따라 2020년 7월 11일 이후 아파트를 장기일반민간임대주택(매입임대주택)으로 등록 신청한 경우에는 합산배제를 적용받을 수 없다. 다만, 건설임대주택 중 장기일반민간임대주택은 합산배제 임대주택으로 적용이 가능하다.

Q. 5층 이상 도시형 생활주택을 임대등록한 경우 합산배제가 가능한지?

A. '민간임대주택에 관한 특별법' 개정(2021년3월1일)에 따라 5층 이상 도시형 생활주택은 아파트에서 제외되어 민간임대주택 등록이 허용되며, 그에 따라 합산배제 역시 가능하다.
A. 기존 합산배제 신고한 납세자는 과세대상 물건에 변동사항(소유권·면적 등)이 있는 경우에만 신고기간 내에 물건 변동내역을 반영해 신고하면 된다. 변동사항이 없는 경우에는 신고할 필요가 없다.

다만, 기존 합산배제 적용 주택 등이 임대료 상한 초과, 임대사업 말소 등으로 합산배제 요건을 충족하지 못하게 된 경우 합산배제 대상에서 제외하는 신고를 해야 한다.

Q. 합산배제 신고 후 법정요건을 충족하지 못하게 될 경우 불이익은?

A. 합산배제 신고 후 요건을 충족하지 못한 주택 및 토지에 대해서는 경감받은 세액과 이자상당가산액을 포함해 추가로 신고·납부해야 한다. 또한, 임대료 상한(5%) 요건을 위반한 경우에는 해당연도와 그 다음연도(총 2년간) 합산배제 적용대상에서 제외된다.

Q. 합산배제 임대주택 임대료 증액 5% 상한은 언제부터 적용 되고 어떤 불이익이 있는지?

A. 2019년 2월 12일 이후 최초 체결하는 표준임대차 계약을 기준으로 이후 임대차계약을 갱신하거나 체결하는 분부터 적용되며, 임대보증금 또는 임대료 증가율이 5%를 초과할 경우 과거 경감받은 세액과 이자상당가산액을 납부해야 하며 해당연도와 그 다음연도 2년간 합산배제 대상에서 제외된다.

Q. 종합부동산세 부과 시 조정대상지역 판단하는 시점은?

A. 종합부동산세 과세기준일(매년 6월 1일) 현재 조정대상지역에 해당하는지 여부를 통해 판단한다.

Q. 2018년 9월 14일 이후 조정대상지역에 있는 주택을 취득했으나, 취득 계약은 2018년 9월 13일 이전에 한 경우 장기일반민간임대주택으로 합산배제 적용이 가능한지?

A. 2018년 9월 13일까지 조정대상지역 내 주택 취득을 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우 합산배제가 적용된다. 또한, 주택 취득·계약일자가 조정대상지역 공고일 기준 전·후 여부에 따라 합산배제 가능 여부는 달라진다.

예컨대, 안양 만안구·의왕시 등은 2020년 2월 21일 조정대상지역으로 지정되었으므로 2020년 2월 20일 이전의 취득·계약분은 합산배제 가능하나, 이후 취득·계약한 분은 합산배제 적용 불가하다.

Q. 실제 주택임대를 하고 있음에도 임대업 등록을 하지못한 경우 합산배제 신고를 할 수 없는지?

A. 종합부동산세 과세기준일(6월 1일)현재 실제 주택을 임대하고 있는 납세자의 경우, 합산배제 신고기간 종료일(9월 30일)까지 임대사업자(시·군·구)와 주택임대업 사업자(세무서)를 각각 등록하는 경우 합산배제 적용받을 수 있다.

다만, 아파트의 경우 민간임대주택에 관한 특별법 개정으로 매입임대주택 유형이 폐지됨에 따라 현재 주택임대사업 등록이 불가능하므로 합산배제가 적용되지 않는다(건설임대는 가능).

Q. 임대사업자로 등록하기 이전에 임대한 기간도 의무 임대 기간에 포함되는지?

A. 임대기간은 임대사업자의 지위에서 임대한 기간을 뜻하며, 임대사업자로 등록하기 이전의 임대기간은 합산배제 임대주택의 의무 임대기간에 포함되지 않는다.

Q. 주택임대 사업자 등록은 물건지별로 각각 해야 하는지?

A. 주소지 관할 시·군·구청에서 본인 소유 임대주택을 일괄 등록할 수 있으며, 지방자치단체에서 발급한 임대사업자 등록증을 가지고 주소지 관할세무서에서 사업자등록을 하면 된다.

2018년 4월 2일부터는 주택임대사업자가 지방차치단체장에게 임대사업자 등록신청 시, '세무서 사업자등록 신청서 제출'에 동의하는 경우 세무서를 방문 없이 신청정보를 주고받아 사업자등록 처리가 가능하다.

[부부 공동명의 특례 관련]

Q. 부부 공동명의 특례를 신청하면 무조건 유리한 것인지?

A. 공동명의 1주택자 특례는 주택의 공시가격, 보유 지분율 등 현황에 따라 유불리가 달라질 수 있다. 국세청 홈택스 ‘종합부동산세 간이세액계산’ 서비스를 이용하면 쉽게 상황별 세액을 계산할 수 있다.

Q. 부부 공동명의 1주택자 과세특례 적용 시 납세의무자를 판단하는 기준이 무엇인지?

A. 부부 중 지분율이 큰 자가 납세의무자이나, 지분율이 동일한 경우에는 납세자가 납세의무자를 선택할 수 있다. 지분율 판단기준은 공부상 면적이 아니라, 주택과 부속토지분의 공시가격 합계액 중 부부 각자의 지분 공시가격이 차지하는 비율이다.

Q. 부부가 주택과 부속토지를 나누어 각각 소유한 경우에도 부부공동명의 1주택자 과세특례 신청이 가능한지? (사례) 단독주택: 주택 지분(남편 100%), 부속토지 지분(아내 100%)

A. 주택과 부속토지를 나누어서 보유했더라도, 다른 세대원이 주택을 보유하지 않은 경우에는 부부 공동명의 1주택자 과세특례를 적용받을 수 있다.

Q. 부부 공동명의 1주택과 다른 주택의 부속토지를 소유한 경우 부부 공동명의 1주택자 과세특례 신청이 가능한지?

A. 과세기준일 6월1일 현재 부부가 공동으로 1주택만을 소유하고 다른 세대원이 주택을 소유하지 않은 경우에 부부공동명의 특례적용이 가능하다.

부부 공동명의 1주택의 납세의무자(지분율이 큰 자, 지분율이 동일한 경우에는 선택)가 다른 주택의 부속토지를 소유한 경우에도 종부세법 시행령 제5조의2 제2항에 따라 1세대 1주택자 특례적용이 가능하다.

다만, 납세의무자가 아닌 배우자가 공동명의 1주택 외에 다른 주택의 부속토지를 소유한 경우에는 1세대 1주택자 특례적용이 불가하다.

[일시적 2주택 등 1세대 1주택자 특례 관련]

Q. 일시적 2주택 특례를 적용 받기 위해서는 이사할 집을 언제 사야 하는 것인지?

A. 일시적 2주택 특례와 관련해 양도소득세의 경우와 달리 종전주택 보유기간, 신규주택 취득 시기 등에 대한 제한은 없다.

Q. 1세대 1주택자 특례가 적용되는 상속주택의 상속개시일은 상속주택을 등기한 날을 말하는 것인지?

A. 상속주택의 상속개시일이란 주택의 상속등기 접수일이 아닌 피상속인이 사망한 날을 말한다.

Q. 상속주택을 여러 채 소유하고 있는 경우에도 1세대 1주택자 특례를 적용받을 수 있는 것인지?

A. 주택을 여러 채 상속받은 경우에도 법적 요건을 갖춘 경우 1세대 1주택자 특례를 적용받을 수 있다.

Q. 상속개시일로부터 5년이 경과하지 않은 경우에도 지분율(40%)이나 공시가격 요건(6억원(수도권 밖 3억원))을 충족해야 하는것인지?

A. 상속개시일로부터 5년이 경과하지 않은 모든 상속주택은 1세대 1주택자 특례적용 대상이 되며 ①상속개시일로부터 5년이 경과한 상속주택의 경우에도 상속주택의 지분율이 40% 이하이거나 ②과세기준일(매년 6월 1일) 현재 소유 지분율에 상당하는 공시가격이 6억원(수도권 밖 3억원) 이하인 경우 1세대 1주택자 특례적용 대상이 된다.

Q. 상속 받은지 5년이 지난 후 수도권 소재 주택의 공시가격이 6억원을 초과하는 경우 5월 31일까지 일부를 처분해서 6억원 이하가 되면 1세대 1주택자 특례를 적용받을 수 있는지?

A. 1주택자가 상속받은 주택의 일부를 처분(양도·증여 등)하여 과세기준일(매년 6월 1일) 현재 상속지분율에 상당하는 공시가격이 6억원(수도권 밖 3억원) 이하가 되면 1세대 1주택자 특례를 적용받을 수 있다.

Q. 피상속인이 일부만 소유하던 주택을 상속받은 경우, 1세대 1주택자 특례적용 기준인 '지분율 40% 이하'는 상속받은 지분의 40%를 의미하는 것인지, 아니면 전체 주택의 40%를 의미하는 것인지?

A. '1세대 1주택자 특례'의 적용 기준인 ‘지분율 40% 이하’의 의미는 상속받은 지분의 40%가 아니라 전체 주택에서 상속받은 지분이 차지하는 비율이 40% 이하인 경우를 말한다.

예컨대, 피상속인이 50%를 소유하던 주택을 상속인 2명이 각각 50%씩 상속받은 경우 상속주택에 전체에 대한 소유 지분율이 25%이므로 1세대 1주택자 특례적용이 가능하다.

Q. 6억원(수도권 밖 3억원) 이하의 주택을 상속받으면 5년이 지나도 계속 종부세 특례를 적용받을 수 있는 것인지?

A. 상속주택의 소유 지분율에 상당하는 공시가격은 과세기준일(매년 6월 1일) 현재를 기준으로 판단한다. 이에 상속개시일로부터 5년이 경과한 상속주택의 과세기준일(매년 6월 1일) 현재 소유 지분율에 상당하는 공시가격이 6억원(수도권 밖 3억원) 이하인 경우 '1세대 1주택자 특례'를 적용받을 수 있다.

Q. 상속주택 또는 지방 저가주택을 먼저 취득하고 1주택을 나중에 취득한 경우에도 1세대 1주택자 특례를 적용받을 수 있는 것인지?

A. 상속주택과 지방 저가주택에 대한 1세대 1주택자 적용 특례의 경우 주택의 취득 순서와 관계없이 과세기준일(매년 6월 1일) 현재 요건을 충족하는 경우 특례가 적용된다.

Q. 상속주택에 대한 1세대 1주택자 특례와 세율 적용 시 주택 수 계산 특례는 어떻게 다른 것인지?

A. 상속주택에 대한 2가지 특례 모두 동일한 법적 요건(4가지 요건 중 하나를 충족)을 갖추어야 특례가 적용된다. ①상속개시일로부터 5년 이내 ②지분율 100분의 40 이하 ③지분율에 상당하는 공시가격이 6억 원(비수도권의 경우 3억원)이하.

하지만 1세대 1주택자 특례의 경우 1세대 1주택자가 상속주택을 보유했을 경우, 해당 납세자를 1세대 1주택자로 인정해서 기본 공제(11억) 및 연령·보유기간에 따른 세액공제를 부여받을 수 있도록 하는 제도다. 세율 적용 시 주택수 계산 특례의 경우 상속주택을 세율 적용 시 주택수에서 제외해 3주택자 이상(조정 2주택자 포함)에게 적용되는 높은 세율(1.2%~6%) 대신 낮은 세율(0.6%~3%)을 적용받을 수 있게 되는 제도다.

Q. 작년까지 세율 적용 시 주택 수 계산에서 제외되던 상속주택은 올해 어떻게 바뀌는 것인지?

A. 2022년 2월 14일 이전에 상속받은 주택으로서 소유 지분율이 20% 이하이고, 소유 지분율에 상당하는 공시가격이 3억원 이하인 경우 종전의 규정이 그대로 적용된다.(별도로 신청할 필요 없음)

다만, 세율 적용 시 주택 수 계산과 별개로 올해부터 도입되는 상속주택에 대한 1세대 1주택자 특례를 적용받기 위해서는 법정 요건(3가지 요건 중 하나를 충족)을 갖추어 별도로 특례를 신청해야 한다. ①상속개시일로부터 5년 이내 ②지분율 100분의 40 이하 ③지분율에 상당하는 공시가격이 6억원(비수도권의 경우 3억원)이하.

Q. 경기도 읍·면지역에 소재하는 3억원 이하 주택도 지방 저가 주택으로서 1세대 1주택자 특례를 적용받을 수 있는지?

A. 수도권에 소재하는 모든 주택은 1세대 1주택자 특례 적용대상인 지방 저가주택에 해당하지 않으며, 수도권에는 수도권정비계획법에 따라 서울특별시와 인천광역시, 경기도가 포함된다.

Q. 지방 저가주택 2채 이상 소유하고 있는 경우 1세대 1주택자 특례를 적용받을 수 있는지?

A. 지방 저가주택을 2채 이상 소유하고 있는 경우 1세대 1주택자 특례를 적용받을 수 없다.

Q. 일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택을 모두 보유하고 있는 경우에도 1세대 1주택자 특례를 적용받을 수 있는 것인지?

A. 1세대 1주택자 특례요건을 갖춘 일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택을 함께 보유한 경우 1세대 1주택자 특례를 적용받을 수 있다.

Q. 1세대 1주택자 특례가 적용되는 일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택은 과세를 하지 않는 것인지?

A. 1세대 1주택자 특례가 적용되는 일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택은 과세표준에 합산하여 세액계산 하므로 종합부동산세가 과세된다. 다만, 특례 대상 주택은 과세표준에 합산한 공시가격에서 11억원(1세대 1주택자 공제금액)을 공제하며, 해당 주택에 대해서는 세액공제를 적용하지 않는다.