'다운계약'으로 집 샀다면…되팔땐 비과세 못 받는다

국세청은 A씨 사례에 대해 "부동산을 매매하는 거래당사자가 매매계약서의 거래가액을 실지거래가액과 다르게 적은 경우 양도소득세 비과세 및 감면이 배제된다"고 했다. A씨가 다운계약으로 이루어진 주택을 취득했다면, 향후 해당 주택을 처분할 때 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 없게 된다.

국세청은 22일 이 같은 내용을 담은 '양도소득세 월간 질의 TOP 10(6회)' 자료를 내놨다. 이 자료에는 소득세법에서 규정하고 있는 양도가액, 취득가액, 필요경비 등을 묻는 사례가 담겼다.

A씨 사례처럼 다운계약을 통해 세금을 탈루(취득세 과소신고 등)하는 것은 득보다 실이 많다. 앞서 설명했듯이 매수자는 향후 비과세 요건을 갖추더라도 세금을 감면받지 못해, 경우에 따라 세금 손실이 수천만원에서 수억원에 달할 수 있다. 탈루된 세금은 물론 가산세(무신고가산세, 무신고한 납부세액의 최고 40%)까지 토해내야 한다. 또 부동산거래신고법에 따른 불이익도 따른다. 부동산 등 취득가액의 5% 이하에 해당하는 처분을 받을 수 있다.

매수자가 양도세를 대신 부담했을 땐 양도세 계산을 어떻게 해야 할까. 국세청은 이에 대해 "양도소득세를 매수자가 부담하기로 약정하고 이를 실제 지급했을 경우, 매수자가 부담한 양도세 상당액은 양도가액에 포함되는 것"이라고 설명했다.

'취득가액·필요경비' 관련 자주 묻는 양도세 사례는
국세청은 이 사례에 대해 "상속받은 주택을 양도하는 경우 취득가액은 상속개시일 현재 시가"라고 설명했다. 다시 말해 B씨는 상속개시일 현재 시가인 8억원을 취득가액으로 해서, 양도세를 계산해야 한단 소리다.

주택 취득가액을 확인할 수 없는 경우라면 취득가액은 어떻게 구할까. 2002년 3월 주택 한 채를 구입하고, 올해 7월 해당 주택을 처분한 C씨 사례다. 그는 해당 주택을 15억원(기준시가 10억원)에 양도했는데, 20년이 지난 주택의 취득가액을 확인할 수 없다고 했다. 취득당시 기준시가는 2억원이었다. C씨는 "매매계약서 분실 등으로 취득가액을 확인할 수 없으며, 취득 당시 매매사례가액·감정가액도 없다"며 국세청에 취득가액을 어떻게 구하는지 물었다.

국세청은 "주택의 취득가액을 확인할 수 없는 경우 ①매매사례가액 ②감정가액 ③환산취득가액을 순차적으로 적용한다"고 답했다. 그러면서 "C씨의 경우 매매사례가액과 감정가액이 없으므로 환산취득가액을 적용해서 취득가액을 계산하며, 환산취득가액은 3억원"이라고 했다.

'주택을 양도할 때 보일러, 씽크대, 장판, 벽지 교체비용을 필요경비로 공제할 수 있는지'를 묻기도 했다. 국세청은 "주택 양도시 자본적 지출에 해당하는 비용은 필요경비로 공제 가능하다"고 답했다. 이에 따라 자본적 지출에 해당하는 보일러 교체비용은 필요경비로 공제할 수 있다. 그러나 씽크대·장판·벽지 교체비용은 수익적 지출에 해당하기에 경비로 인정되지 않는다.

국세청은 또 '주택을 취득·양도하는 과정에서 취득세·중개수수료·양도세 신고비용을 필요경비로 공제받을 수 있느냐'는 납세자의 질의에 "취득세, 중개수수료, 양도세 신고비용은 세법에서 열거한 필요경비에 해당한다"고 답했다.