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[판례연구]

임대차 조건 달라지면 종전 임대료는 비교할 수 있는 시가 아냐

  • 보도 : 2021.09.15 08:00
  • 수정 : 2021.09.15 08:00
임차인이 건물의 유지·관리 책임을 부담하고 여기에 대한 비용을 부담하는 임대차거래의 임대료 시가는 임차인이 이러한 비용을 부담하지 않는 조건의 임대차거래에서 형성된 임대료로 볼 수 없다는 판결이 선고되었다.

대법원은 임대인이 법인을 설립하여 건물을 임대하고, 법인은 기존 세입자들에게 건물을 전대하여 종전 임대료와 같은 금액을 전대료로 지급받은 사안에서, '법인이 부담하게 된 비용과 책임 등에 대한 고려 없이 법인이 전대료로 임대인이 종전에 받은 임대료와 같은 금액을 받았다는 사정만으로 그 전대료 상당액이 바로 임대인이 법인에게 제공한 건물 임대용역의 시가라고 단정할 수 없다'라고 판결하였다.

이 사건은 납세자가 건물을 제3자에게 임대하던 중 법인을 설립하여 그 법인으로 하여금 제3자에게 임대하게 하도록 하는 사실관계에서 발생하였다.

법인은 제3자로부터 종전에 납세자가 받던 임대료와 동일한 임대료를 받고, 납세자에게 그 보다 적은 금액을 임대료로 지급하였다. 그 대신 법인은 임대건물의 유지·관리 책임을 지고 그 비용을 부담하였다.

과세당국는 납세자가 법인으로부터 시가보다 적은 임대료를 받을 것으로 보아 문제를 제기하였다. 제3자로부터 받는 임대료가 세법상 시가에 해당한다는 입장이었다.

세법은 임대인이 특수관계자에게 시가보다 낮은 가액으로 임대물을 임대하면, 과세관청은 임대인이 적정한 임대료를 받은 것으로 보아 세금을 부과할 수 있도록 규정한다.

여기서의 적정한 임대료가 세법상의 '시가'이다. 일반적으로 해당 거래와 유사한 상황에서 특수관계가 없는 자와 계속적으로 거래한 사례 또는 제3자 간에 일반적으로 거래된 사례가 있다면 그 거래사례가액을 시가로 볼 수 있다. 그러한 거래의 사례가 없는 경우에는 감정기관의 감정가액도 시가로 인정된다.

그런데  건물은 그 입지나 용도, 규모, 연한 등에 따라 임대료가 천차만별이다. 따라서 해당 거래와 유사한 상황에서 거래된 사례가액을 찾는 것이 쉽지 않다. 설령 찾는다고 해도 당해 부동산 임대용역의 시가를 적정하게 반영하고 있는지에 대해서 다툼이 잦을 수밖에 없다.

이에 과세관청은 이른바 부동산 저가임대가 문제된 사안에서 유사 부동산의 임대사례보다는 특수관계자가 아닌 자 사이에 당해 부동산 자체의 임대사례가 있는 경우에는 그 임대가액이 시가에 보다 근접한다고 보는 경우가 많다.

이러한 입장에 따르면 대상사건에서 법인이 임대인인 납세자에게 지급하여야 할 적정 임대료는 당해 부동산에 관하여 특수관계가 없는 기존 세입자들이 임대인에게 지급하였던 임대료로 볼 여지가 컸다.

그러나 임대인이 기존 세입자들로부터 받았던 종전 임대료액을 당해 건물 임대용역의 시가로 보기 위해서는, 법인 설립 전 기존 세입자들의 임대차와 법인과 새로이 체결한 전대차가 유사한 상황의 거래라는 점이 전제되어야 한다.

세입자들이 종전 임대료와 동일한 금액을 법인에게 전대료로 지급하였다고 하더라도 임대차와 전대차는 거래의 조건이 상이한 별개의 계약이다. 전차인은 전대인과의 약정에 따라 별도의 비용과 책임 등을 부담하게 된다.

따라서 당해 건물에 관한 거래사례라고 하더라도 임차인이 부담하는 비용과 책임에 대한 고려 없이 임대료와 전대료를 동일선상에서 비교하는 것은 합리적이지 않다.

대상사건에서도 법인은 종전과 달리 건물의 시설보수·유지업무를 담당하고, 관련 세금과 공과금을 부담하며, 세입자와의 분쟁을 해결하고 그에 따른 책임을 지기로 약정하였다. 이러한 사정은 전대료 산정에 고려되어야 맞다.

대상판결은 부동산 임대용역의 시가를 산정함에 있어 단순하게 임대료 금액만이 아닌 계약의 구체적인 내용을 살핌으로써 보다 합리적으로 시가를 산정하도록 한 점에서 의의가 있다. 대법원 2021. 7. 8. 선고 2017두69977 판결 

법무법인 율촌 조세판례연구회
박한나 변호사

[약력] 성균관대 법과대학, 성균관대 법학전문대학원, 제6회 변호사시험
[이메일] hnpark@yulchon.com

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