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[임대소득 전면과세 필독서]

주택 임대소득세 '절세'하고 가산세 피하는 법

  • 보도 : 2020.05.12 12:00
  • 수정 : 2020.05.12 13:53

작년 주택임대 수입, 내달 1일까지 신고
年 2000만원 넘지 않아도 올해부터 과세
필요경비 등 제외땐 납부세액 없을 수도
국세청 누리집서 '절세 팁' 등 정보 제공

조세일보

◆…(자료 국세청)

올해부터 연간 2000만원을 넘지 않은 주택임대소득(2019년 귀속 소득)에 대한 신고와 세금 부과가 시행됨에 따라 종합소득세 신고 대상자가 대폭 늘어날 것으로 보인다. 주택임대소득이 2000만원 이하일 경우엔 합산 과세와 분리 과세 중 선택할 수 있다. 보통 종합 소득이 클수록 분리 과세가 유리할 수 있지만, 주택 상황에 따라 따져봐야 한다. 소액 임대소득을 올려 과세대상이 된다하더라도 모두 다 세금을 내는 건 아니다.

지난해 주택임대로 소득을 올렸다면 내달 6월 1일(월)까지 신고해야 한다. 올해부턴 다른 업종(상가임대업 등)과의 형평성을 고려, 총수입금액 2000만원 이하자도 과세대상에 포함된다. 성실신고확인 대상자와 특별재난지역(대구, 경북 경산시·청도·봉화군)에 주소를 둔 납세자의 경우엔 신고기한은 6월 30일(화)일까지다.

코로나19 확산으로 인한 피해를 덜어주고자 지역 구분 없이 8월 31일(월)까지 납부할 수 있다.

신고 대상자는 월세 임대수입이 있는 2주택 이상 보유자와 임대보증금 합계가 3억원을 초과하는 3주택 이상 보유자다.

부부 합산 기준으로 집 한 채만 보유했다면 과세 대상에서 제외한다. 다만 공시가격 9억원 초과 1주택을 월세 놓아서 수입이 생겼거나 외국에 보유한 집에서 월세를 받았다면 신고 대상이다.

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◆…(자료 국세청)

과세대상이 됐더라도 수입 금액에서 필요경비, 공제금액 등을 차감하면 납부할 세액이 없을 수도 있다.

세무서와 지자체와 사업자를 등록한 마친 임대사업자 A씨를 예로 들어보자. A씨의 작년 임대수입은 1000만원(월 83만3000원). 합산배제 대상이 되는 연 5% 이하의 임대료 증가율을 지켰다. 이 경우 수입금액에서 필요경비 명목으로 600만원을, 추가로 400만원을 공제 받게 되면서 과세표준(세금을 매기는 기준금액)은 0원이 된다.

분리과세·종합과세 어떤 걸 선택해야?
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◆…(자료 국세청)

주택임대소득이 연 2000만원을 초과하면 종합과세(세율 6~42%)로 납부하고, 2000만원 이하면 분리과세(14%)와 종합과세 중 유리한 방식을 선택할 수 있다. 이때 분리과세를 선택해도 반드시 종소세 신고 기간(6월 1일)에 신고해야 한다.

분리과세 신고자는 홈택스 전용 화면과 맞춤형 신고서를 통해 종합과세와 분리과세 세액을 미리 비교해 볼 수 있다. 다만 필요경비 인정 범위, 부양가족 인적공제 등은 스스로 꼼꼼히 확인해야 한다.

주택임대 총수입금액이 1000만원을 넘지 않는다면 분리과세가 유리하다. 주택임대 총수입금액이 400만원을 넘지 않으면서 주택임대소득을 제외한 다른 종합과세 대상 소득금액이 2000만원 이하 때도 마찬가지다.

또 주택임대 사업자등록 등의 요건을 충족한 경우엔 분리과세 시 필요경비(60%), 기본공제(400만원) 우대가 적용된다. 단, 감면을 받은 후에 의무임대기간을 준수하지 않는다면 감면받은 세액과 이자상당액을 토해내야 한다.

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◆…(자료 국세청)

주택 수도 꼼꼼히 확인해야 한다. 공동소유 주택은 올해까지는 최대 지분자의 주택으로만 계산된다.

비과세·간주임대료의 총수입금액 산입 여부를 판단할 때 소수지분 주택은 주택 수에서 제외되기에, 주택을 임대하고 있더라도 부부 합산으로 소수지분 주택만 있는 경우엔 소득세가 과세되지 않는다.

신고는 홈택스로, 세무서 방문 자제해달라는데…

수입금액 2000만원 이하 납세자가 주택임대소득을 분리과세에 의해 신고할 경우 홈택스에서는 올해 사업장 현황신고 시 제출한 '주택임대사업자 수입금액 검토표'의 임대주택 소재지, 임대차계약 내용(임대기간, 월세, 보증금) 등을 자동으로 불러와서 간편하게 신고할 수 있다.

이 검토표를 제출하지 않은 경우에도 인별 주택보유내역을 조회해 임대주택 소재지 등을 자동으로 채워서 신고할 수 있다.

국세청은 3주택 이상 소유자의 임대소득세는 신고서 작성에 많은 시간이 소요되고 세무서 혼잡에 따른 코로나19 감염 우려가 있기에 세무서에서 신고서 작성을 지원하지 못한다고 했다.

2주택 이하자는 부득이 세무서를 방문해야 하는 경우엔 안내문에 기재된 날짜에 방문해줄 것을 당부했다. 소형주택 임대사업자에 대한 세액감면 신청하는 것이라면 안내문에 들어 있는 '소형주택 임대사업자 세액감면 신청 체크리스트'를 반드시 작성해 지참해야 한다.

국세청 관계자는 "납세자가 자발적으로 성실신고를 할 수 있도록 도움자료를 최대한 제공하겠다"면서 "신고 후에는 불성실 신고자에 대해 엄정한 세무검증을 실시할 계획이므로 성실신고가 최선의 절세라는 인식을 가지고 성실하게 신고해달라"고 당부했다.

이러한 조건에 해당하는데도 오는 6월 1일까지 신고를 하지 않거나 부정한 방법으로 신고하면 임대소득세에 20%~40%의 가산세가 붙게 된다.

주택임대 미등록 사업자에 대해서는 수입금액의 0.2%에 해당하는 가산세가 부과된다.

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