◆…법무법인 율촌 이슬 변호사 [사진=법무법인 율촌 제공]
재산세 과세기준일 현재 환지예정지로 지정된 토지라면, 해당 토지가 재산세 별도합산과세대상에 해당하는지 역시 환지예정지로서의 현황에 따라 판단되어야 한다.
대법원은 최근 "환지 방식으로 도시개발사업을 시행하는 과정에서 환지예정지 지정의 효력이 발생한 경우, 종전 토지소유자는 재산세 과세기준일 당시 환지예정지를 사실상 소유하고 있는 자로서 재산세 납세의무를 부담하고, 이러한 경우 종전 토지가 아니라 재산세 과세대상 물건인 환지예정지의 현황에 따라 재산세가 부과된다"고 판시하였다.
세법은 매년 6월 1일을 과세기준일로 하여, 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 일정한 종류의 재산(부동산 등)에 대하여 재산세를 부과하고 있다. 이처럼 재산세는 일정한 시점을 기준으로 과세대상 재산의 소유사실에 대하여 과세하는 '시점 보유세'이기 때문에 특정 재산이 과세대상인 '재산'에 해당하는지, 누가 특정 재산에 대한 재산세의 '납세의무자'인지 모두 과세기준일을 기준으로 판단된다.
참고로 토지에 대한 재산세는 토지의 사용 용도를 구분하여 과세된다. 과다보유의 우려가 적은 일정한 건축물이 있는 토지는 별도합산과세대상으로 정하여 상대적으로 낮은 세율을 적용하고, 나대지 등은 종합합산과세대상으로 구분하여 상대적으로 높은 세율을 적용한다. 그리고 재산세의 납세의무자는 공부상 소유자로 등재되어 있는지 여부를 불문하고 '재산을 사실상 소유하고 있는 자' 즉, 해당 재산에 대한 실질적인 소유권자를 의미한다.
한편, 도시개발법에서는 도시개발사업을 수용방식, 환지방식 등으로 시행할 수 있도록 하고 있다. 환지방식은 종전의 소유권을 사업 후 정리된 토지에 이전시키는 방식을 말한다. 환지방식의 도시개발사업의 진행에서 '환지예정지 지정'이 이루어지면 종전 토지의 소유자 등은 환지처분이 공고되는 날까지 환지예정지나 해당 부분에 대하여 종전과 같은 권리를 행사할 수 있으나 종전 토지는 사용하거나 수익할 수 없게 된다.
대법원은 환지예정지 지정의 효과를 "환지예정지 지정처분은 토지소유자로 하여금 환지계획상 환지로 정하여진 토지를 환지처분이 공고되기 전까지 임시로 사용·수익할 수 있게 하는 한편, 종전의 토지를 사용·수익할 수 없게 하는 처분으로서, 이러한 임시 사용·수익은 도시개발사업의 시행에 지장이 없는 범위 내에서 허용되는 것"이라고 해석하고 있다.
이러한 환지예정지 지정의 효과 때문에 기존에 대법원은 환지예정지의 재산세 납세의무자가 누구인지와 관련하여, "도시개발법상 종전 토지 소유자가 환지예정지에 대하여 종전과 같은 내용의 권리를 행사하여 이를 사용·수익할 수 있으므로 종전 토지 소유자는 과세기준일 당시 환지예정지를 사실상 소유하고 있는 자에 해당한다"고 판시한 바 있다.
과세기준일 이전에 환지예정지로 지정된 토지라면, 종전 토지가 아니라 환지예정지를 기준으로 이를 '사실상 소유하고 있는 자'를 판단한 것이다.
이 사건에서 쟁점이 된 토지의 지상에는 공장 건물이 있었는데, 지상 건물은 이미 2018년 5월경 도시개발사업 실시계획 인가에 의하여 철거될 것이 결정되어 있었으나 실제 철거는 2020년 재산세 과세기준일인 2020년 6월 1일 이후인 2020년 11월경 이루어졌다.
세법은 '공장용 건축물의 부속토지'와 '과세기준일 현재 지상 건축물이 사실상 철거·멸실된 날로부터 6개월이 지나지 않은 부속토지'를 재산세 별도합산과세대상으로 정하고 있기 때문에, 만약 종전 토지와 환지예정지의 연속성을 인정하여 2020년 1월경 환지예정지 지정 이후에도 쟁점토지의 지상에 공장이 존재한다고 본다면 이를 재산세 별도합산과세대상으로 판단할 여지가 있게 된다.
그러나 대법원은 토지 지상 공장 건물이 환지예정지 지정보다 훨씬 이전부터 이미 철거대상으로 결정되어 있어 이 때부터 재산적 가치를 상실한 것으로 보아, 환지예정지를 2020년 재산세 과세기준일을 기준으로 '공장용 건축물의 부속토지'나 '지상 건축물이 사실상 철거·멸실된 날로부터 6개월이 지나지 않은 부속토지'로 볼 수는 없다고 판단하였다.
대상 판결을 통해 대법원은 기존에 환지예정지에 대한 재산세 납세의무자가 환지예정지의 사실상 소유권자로서 종전 토지 소유자라고 판시한 것에 이어서, 위 기존 판례 내용을 다시 한번 확인하고 이를 기초로 재산세 별도합산과세대상 여부를 판단함에 있어서도 환지예정지가 종전 토지와는 별개의 토지라는 전제 하에 종전 토지가 아니라 환지예정지의 현황을 기준으로 판단하여야 한다는 점을 명시하였다. 대법원 2023. 4. 27. 선고 2023두30529 판결
