"아직 부동산 하락 초입... 최소 5년은 하락할 것"

전세가율 하락… 전세가 하방지지선 역할 못해

미분양 가구 계속해서 증가해 매수심리 위축 심화

"실수요자 전세 활용하면서 당분간 관망해야"

이현철 아파트사이클연구소 소장은 지난 26일 방연된 KBS1 라디오 성공예감 김방희입니다 '"부동산, 아직도 떨어질 공간이 충분히 남아있다 하락 사이클의 초반"'에 출연해 이 같이 밝혔다.

이날 이 소장은 현재 부동산 시장 하락을 초입이라 판단한 이유에 대해 크게 전세가와 미분양 수치, 두 가지를 꼽았다.

이 소장은 "원래 시장에서는 매매가 하락 움직임이 훨씬 크기 때문에, 하락장에서 전세가가 같이 떨어지더라도 전세가율이 높아지는 경향이 생긴다. 그런데 지금 전세가 떨어지는 폭도 굉장히 커서, 하락장에서 전세가가 하방지지선 역할을 못하는 이상 매매가 하락할 여지가 충분히 남아있다"고 말했다.

이어, "현재 미분양이 6만 가구를 넘어서고 있다. 이는 정부가 보기에도 위험한 수치로 둔촌주공처럼 앞으로도 미분양 수치가 늘어날 가능성이 커, 매수심리가 더 심하게 위축될 것이다. 그러면 매매시장이 살아나기가 어렵다"고 설명했다.

진행자인 김방희 생활경제연구소 소장이 "금리 인상이 마무리 국면에 접어들어 시장도 마무리 국면에 들어선 것 아니냐"고 물었지만, 이 소장은 단호하게 "아니다"라고 답했다.

이 소장은 "하락요인이 없어진다고 해서 상승요인으로 전환되는게 아니기 때문에 동의할 수 없다"며, "금리 인상이 멈추더라도 고금리 상황은 유지된다. 금리가 상승 요인으로 작용하려면 인하한다고 하더라도 자이언트 스텝이나 울트라 스텝 정도는 돼야 사람들 심리를 조금이나마 돌릴 수 있는 임팩트가 생긴다"고 설명했다.

가격 상승 시점에 대해서는 최대 5년까지는 봐야 한다고 주장했다.

이 소장은 "가격이 상승하기 위해서는 '매수의 적극성'이 강해야 한다"며, 매수자들이 밑에서 쫓아가서 급매물을 소화하고 또 다음 매물을 소화하는 단계적인 상승이 필요한데, 지금과 같은 하락장에서는 적극성이 강해지지 않는다"고 답했다.

구체적인 시점에 대해서는 MB 정부 당시 2008년부터 2013년까지 부동산 하락이 계속됐던 것을 언급하며, 중간에 '데드 캣 바운스'와 같이 일시적 반등은 있겠지만 전반적으로 하락할 것이란 입장을 내비쳤다.

이 소장은 정부의 1.3 대책과 같은 추가적인 부동산 규제 완화책이 남아있는지에 대한 질문에도 "그렇다"고 답했다.

그는 "굉장히 많이 풀긴했지만, 다주택자 규제가 좀 남았다. 취득세 중과를 완화시킨 정도라 아예 없앨 수도 있고, 현재 유예된 양도세 중과도 완전해 없애 일반 양도세로 전환할 수 있다"고 설명했다. 또 강남 3구, 용산 규제 해제와 DSR 규제 완화도 함께 언급했다.

실수요자의 매수 시점에 대해서는 당분간 시장을 관망해야 한다고 조언했다.

이 소장은 "실거주자는 거주가 목적이기 때문에 최대한 내 돈을 적게 투입해서 거주를 해결하기만 하면 된다. 현재 서울 전세가율이 50%도 안되는 상황에서 10억짜리 아파트를 5억도 안되는 전세가격에 들어갈 수 있기 때문에 매매보다는 전세를 선택하는게 좋다"고 충고했다.

계속되는 전세사기 논란에는 상황만 잘 이해하면 충분히 방지할 수 있다고 설명했다.

그는 "전세사기는 매매가와 전세가가 거의 같을 때 벌어진다. 빌라는 매매가가 오르지 않아 전세가와 매매가 갭이 붙어 있어 사기의 대상이 되지만 아파트는 현재 전세가율이 매우 낮기 때문에 역전세 상황이 벌어져도 임대인이 전세금을 돌려주지 않는 상황은 잘 벌어지지 않는다"고 말했다.