한경연, '주택가격 거품여부 논란·평가' 보고서
"주택공급·규제완화 통한 시장 정상화 시급해"
◆…한국경제연구원은 23일 "수도권 주택가격의 최소 35% 이상은 거품"이라며 "원활한 주택공급 및 규제 완화를 통한 주택시장 정상화가 시급하다"고 지적했다.(사진 연합뉴스)
지난 5년간 주택가격이 연평균 4.6% 이상 상승하면서, 주택가격 거품이 과도한 수준에 도달했다는 분석이 나왔다. 23일 한국경제연구원(이하 한경연)은 '주택가격 거품여부 논란 및 평가'라는 보고서를 통해 이같이 밝혔다.
한경연의 분석에 따르면, 주택가격은 최근 5년(2018년 7월~2022년 7월)간 전국적으로 23%의 상승률을 보이고 있다. 한경연은 "건국 이래 가장 가파르게 오른 것"이라고 한다. 올해 들어 시세 이하로 거래된 급매 거래의 영향으로 주택가격은 내려가는 모양새다. 하지만 금리 상승의 영향으로 거래물량이 급격히 줄어든 상황에서 주택가격이 하향 추세로 전환됐다고 판단하긴 어렵다는 게 한경연의 분석이다.
이승석 한경연 부연구위원은 "최근 5년간 정부에서는 주택가격을 낮추기 위해 금융, 세제 등 가용한 모든 경로를 통해 강력하고도 전방위적인 규제정책을 펼쳤지만, 주택가격은 오히려 더 가파른 급등세를 보였다"고 진단하며 "그 결과 매매시장에는 '똘똘한 한 채'라는 새로운 패러다임 속에 '영끌·빚투' 현상이 확산됐다"고 지적했다. 그러면서 "임대차시장에는 '20억 전세시대' 개막과 함께 월세가속화 등 임대료 부담이 심화됐다"고 했다.
◆…(자료 한국경제연구원)
한경연이 전국 200여개 아파트단지(사용승인일 5~20년)의 적정가격과 실제 거래가격을 비교한 결과, 서울은 현재 형성된 시세의 38% 이상·경기는 58% 이상·지방은 19% 이상 과대평가되어 가격에 거품이 과도하게 존재하는 것으로 분석됐다. 대상 아파트의 전세가에 '전월세전환율'을 적용해 연간 수익을 산출한 뒤, 그 수익에 '시장금리'를 적용해서 해당 아파트의 적정 현재가치를 구했다고 한다.
지역별로는 서울 강북권역에 37%, 강남권역에 38% 정도의 가격거품이 존재하는 것으로 나타났다. 강남권역 중 부촌으로 알려진 강남-동남권역의 거품 수준은 40%를 초과하는 것으로 조사됐고, 특히 서초구의 가격거품은 50% 수준을 넘어서며 서울에서 가장 높은 것으로 분석됐다.
전국(광역시, 도단위 기준)에서 주택가격 거품이 많이 낀 곳은 세종시(60%)였다. 경기지역은 58% 수준으로 뒤를 이었는데, 이러한 가격거품 현상은 2019년 이후에 심화됐다는 게 한경연의 설명이다. 서울 주요 지역 내 규제가 강화된데 따라 풍선효과가 주요하게 작용한 것으로 분석된다. 경기지역에선 안성(87%), 여주(85%), 의왕(80%) 순으로 가격거품이 높게 나타났다.
지방은 평균 19.7%의 가격거품이 존재했다. 인천-계양, 부산-연제, 대구-수성, 광주-화정 등 일부 지역을 제외하면 지방의 경우 주택가격 거품이 서울 등 수도권의 수준엔 미치지 못했다.
올해에도 주택시장·임대차시장의 혼란은 지속될 것이란 전망이 나온다. 전세의 월세화가 빠르게 진행되면서 무주택자들의 부담이 늘고 있지만, 급격한 금리 인상 기조에 따른 매매시장 위축으로 실수요자의 갈증을 해소할만한 매물이 시장에 나오지 않기 때문이다. 정부의 '규제 완화 로드맵' 추진속도가 더딘 부분도 한몫한다는 평가다.
이승석 부연구위원은 "주택시장의 혼란과 왜곡을 초래해 온 극단적인 주택규제는 과감히 철폐하거나 완화해 주택시장 기능을 신속히 회복하는 것이 절실하다"고 지적했다. 이어 "시장균형을 정부의 정책의지에 따라 인위적으로 변화시키려는 수요억제 정책은 예외 없이 실패했으며, 그 결과는 특정지역의 시장가격 폭등과 계층 간 부(wealth)의 부익부-빈익빈 현상의 심화뿐이었음을 상기할 필요가 있다"고 했다.
