강제집행 후 재침입한 세입자...형사적·민사적 대응
점유권이 사라진 세입자가 재침입 시 범죄 행위로 간주
강제집행 후 세입자가 재침입하면 형사 고소로 대부분 해결
"명도소송(건물을 인도받는 소송)에서 승소판결을 받았는데도 세입자가 나가지 않아 강제집행까지 완료했습니다. 문제는 강제집행으로 나갔던 세입자가 저도 모르게 건물에 재 침입했다는 겁니다. 생각 같아선 제가 직접 세입자를 끌어내고 싶은데 법률상 문제가 될까 싶어 마음만 졸이고 있습니다. 이 경우 세입자를 다시 내보내려면 어떻게 해야 하나요?"
강제집행 후에도 막무가내인 세입자의 행동에 건물주들이 마음고생 하는 일이 종종 발생한다. 세입자가 임대차 계약 사항을 위반하면 건물주는 명도소송을 제기할 수 있고 승소 판결문을 받으면 강제집행을 신청할 권한이 생긴다.
하지만 세입자가 강제집행 후에도 다시 점포에 무단으로 침입해 점거한다면 상황은 간단치 않다.
엄정숙 부동산 전문변호사(법도 종합법률사무소)는 25일 "강제집행을 통해 세입자를 내보냈다면 법률상 건물의 점유권은 건물주에게 넘어간다"며 "만약 강제집행 후에도 세입자가 재침입했다면 점유권이 사라졌기 때문에 위법한 행동"이라고 말했다.
이어 "점유권이 없는 세입자가 재 침입했다면 건물주는 형사적 처리방법과 민사적 처리방법 2가지로 대응할 수 있다"고 설명했다.
명도소송이란 건물주가 세입자를 상대로 건물을 비워달라고 청구하는 소송을 말한다.
명도소송 전문 법률상담을 제공하는 법도 명도소송센터의 소송 기간 통계에 따르면, 가장 오래 걸린 소송은 21개월, 가장 짧은 기간은 2개월인 것으로 나타났다. 평균 명도소송 절차 기간은 4개월인 것으로 알려졌다.
강제집행이란 명도소송에서 패했음에도 건물을 비워주지 않는 세입자를 상대로 건물주가 건물을 강제적으로 돌려받기 위해 법원에 신청하는 법 절차다.
불법으로 건물에 재침입한 세입자를 상대하는 형사적 처리방법에는 '형사 고소'가 있다.
재침입한 세입자는 형법 제140조의 2에 규정된 '부동산 강제집행효용침해죄'에 해당한다. 부동산 강제집행효용침해죄란 '강제집행으로 명도 또는 인도된 부동산에 침입하거나 기타 방법으로 강제집행의 효용을 해함으로써 성립되는 범죄' 행위를 뜻한다.
즉 강제집행으로 부동산이 건물주나 집주인에게 인도됐음에도 세입자였던 사람이 다시 해당 부동산에 불법으로 침입하여 강제집행 효력을 부정하는 범죄 행위라는 말이다.
엄 변호사는 "강제집행이 완료된 후에는 세입자는 더는 세입자가 될 수 없다"며 "그저 불법 침입자나 불법 점유자기 때문에 형사상 책임을 물을 수 있다"고 말했다.
반면 형사 고소가 꺼려진다면 민사적 처리방법을 이용해도 좋다. 민사적 처리방법은 세부적으로 '강제집행 재신청'과 '명도단행가처분'이 있다.
먼저 세입자가 강제집행에 불복하여 해당 건물에 재 침입했기 때문에 건물주는 강제집행을 재신청할 수 있다.
엄 변호사는 "강제집행 재신청을 하기 전 건물주가 주의해야 할 점은 초기 강제집행 신청 전처럼 세입자를 직접 끌어내거나 세입자의 짐에 손을 대서는 안 된다"며 "건물주는 강제집행을 진행했던 집행관실에 문의 후 강제집행 재신청을 진행하는 것이 현명하다"고 말했다.
민사적 처리방법 두 번째는 명도단행가처분을 이용하는 것이다. 명도단행가처분은 세입자로부터 부동산을 신속히 인도받아야 하는 사정이 있는 경우 법원의 승인에 의해 부동산을 인도받는 가처분 절차다.
엄 변호사는 "건물주가 소유자로서 빠르게 건물을 되찾지 못할 때 손실이 예상되는 상황 또는 불법으로 인한 긴급한 조치가 필요한 사유가 있을 때 신청해볼 수 있다"면서도 "다만 명도단행가처분은 법원에서 매우 까다롭게 판단하기 때문에 다른 절차를 먼저 진행한 후 최후의 수단으로 진행하는 것이 좋다"고 말했다.
한편 강제집행 후 해당 건물에 재침입하는 세입자의 행위는 범죄 행위기 때문에 형사 고소만으로 대부분 문제가 해결된다.
엄 변호사는 "강제집행 후 세입자의 재 침입 행위는 일면식이 없는 사람이 무단으로 침입한 것과 같다"며 "이러한 행위는 형사상 징역형까지도 가능한 범죄기 때문에 강제집행이 완료됐다면 세입자는 무모한 행동을 삼가야 한다"고 덧붙였다.
