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임대소득과세 전면 시행…'이것' 챙기면 '절세' OK!

  • 보도 : 2020.01.07 12:00
  • 수정 : 2020.01.07 16:09

그동안 비과세 됐던 주택임대소득 2000만원 이하에 대해서도 전면과세가 시행되면서 임대소득자들은 사업자등록, 사업장현황신고 등 챙겨야 할 것이 산더미다.

이런 사항들을 챙겨두지 않았다가는 오는 5월 종합소득세 신고 시 생각보다 많은 세금을 내야할 수도 있다.

어차피 내야 할 세금이라면 조금이라도 아끼는 것이 좋다. 주택임대소득 절세방법은 무엇일까?

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사업자등록 안하면…세금 최대 8배 더 낸다

주택임대소득자가 절세할 수 있는 가장 쉬운 방법은 '사업자등록'을 하는 것이다.

소득신고를 하지 않겠다는 욕심에, 사업자등록을 하지 않았다가 나중에 세무서에 적발되면 가산세와 더불어 필요경비율에서 불이익을 당할 수 있다.

최근에는 월세세액공제를 신청하는 근로자가 늘어나고 국토교통부와 지자체, 국세청 등이 정보교류로 과세인프라가 갖춰지면서 임대소득을 감추기가 더욱 어려워지고 있다.

주택임대소득이 있는 사람은 임대 개시일로부터 20일 이내에 사업장 관할 세무서에 사업자등록 신청해야 한다. 만약 지난해 주택임대를 시작하고 올해도 계속해서 주택임대를 하는 경우 오는 21일까지 사업자등록을 해야 한다.

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사업자등록을 하지 않으면 올해부터는 임대개시일부터 신청 직전일까지 수입금액의 0.2% 가산세가 부과되며 만약 2019년 12월31일 이전 임대를 시작했다면 올해 1월1일을 임대개시일로보고 가산세를 적용한다.

중요한 것은 세무서 뿐 아니라 지자체에 사업자등록을 하면 임대소득세 뿐 아니라 양도소득세, 종합부동산세 및 취득세 등 다양한 세금혜택을 받을 수 있다는 점이다. 현재 세무서에 사업자등록은 의무이지만, 지자체 등록은 선택사항이다.

임대수입금액 2000만원 이하이면서 분리과세를 선택할 경우 세무서와 지자체 모두 사업자등록을 하면 필요경비율은 60%를 적용받고 기본공제는 400만원을 해준다. 이 외에는 기본공제 200만원에 필요경비율 50%를 적용한다.

단 기본공제의 경우는 다른 종합소득금액이 2000만원 이하인 경우에만 적용된다.

총 수입금액과 무관하게 소형주택 임대사업자(4년 이상·장기는 8년 이상)일 경우 세무서와 지자체 모두 사업자등록을 하면 세액감면율은 30%, 장기일반민간임대주택 등은 75%의 감면을 받으며 사업자등록을 1곳만 했거나 안 했을 경우에는 감면을 받지 못한다.

예를 들어 총 수입금액이 2000만원이고 8년 이상 장기임대주택사업자가 세무서와 지자체 모두 사업자등록을 했다면 필요경비 60%(1200만원)에 기본공제 400만원을 적용받아 과세표준은 400만원이 나온다.

여기에 분리과세율(14%)을 적용하면 56만원의 산출세액이 나오고 여기에 세액감면율 75%를 적용하면 최종적으로 14만원의 세금이 나온다.

위와 같은 조건에 단기임대주택사업자(4년 이상)일 경우에는 총 수입금액 2000만원에 필요경비 60%(1200만원)을 적용하고 기본공제 400만원을 적용하면 과세표준은 400만원으로 같다.

여기에 분리과세율 14%과 세액감면율 30%를 적용하면 최종 39만2000만원의 세금이 나오게 된다.

만약 사업자등록을 안했다면 총 수입금액 2000만원에 필요경비는 50%(1000만원)만 적용되고 기본공제는 200만원만 적용되어 과세표준은 800만원이 된다. 여기에 분리과세(14%)를 적용하면 112만원의 산출세액이 나오고 감면을 전혀 받을 수 없기 때문에 산출된 세금을 그대로 납부해야 한다.

장·단기에 따른 감면율 차이는 있지만 사업자등록 여부에 따라 최소 3배에서 8배까지 세금을 더 내야 하는 것이다.

또한 세무서와 지자체 모두 사업자등록을 했다면 양도세와 종부세, 취득세, 재산세 혜택을 받지만 세무서만 등록했을 때는 이 같은 혜택을 받을 수 없다. 만약 지자체만 사업자 등록을 했다면 취득세, 재산세 감면만 가능하다.

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"2월10일까지 사업장현황신고 하세요"

2주택 이상 보유하면서 주택임대소득이 조금이라도 있는 사업자는 오는 2월10일까지 사업장현황신고도 해야 한다.

국세청은 다음달 10일까지 2019년도 주택임대 실적분 수입금액과 임대물건의 소재지, 계약 조건 등 사업장 현황을 사업장 관할 세무서에 신고해야 하며 오는 15일부터 안내문을 발송한다고 밝혔다.

수입금액 등 사업장 현황은 홈택스(www.hometax.go.kr)를 통해 간편하게 신고할 수 있으며 세무서를 방문하여 신고하는 경우에는 혼잡에 따른 불편을 줄이기 위해 안내문에 기재된 지정일에 방문하면 된다.

사업장 현황신고를 해야 다가올 5월 소득세 신고 시 국세청에서 제공하는 기장의무 및 경비율 등 신고도움서비스, 자동채움·모두채움신고서 등 간편신고 서비스를 제공받을 수 있다. 사업장 현황신고를 하지 않았을 경우에는 수입금액 결정을 위한 현장확인 대상자로 선정될 수도 있다.

주택 수 계산방법은 다가구 주택이냐, 공동소유 여부, 전대·전전세 여부에 따라 달라지는데 다가구주택의 경우 1개의 주택으로 보지만 등기가 된 경우에는 각각 1개의 주택으로 계산한다.

공동소유 주택의 경우에는 지분이 많은 사람 소유의 주택으로 계산하면 지분이 가장 큰 사람이 2인 이상이면 각각의 소유로 계산한다. 지분이 가장 큰 사람이 2인 이상이면서 이들 중 1인을 임대수입 귀속자로 정한 경우에는 그 사람의 소유로 계산한다.

임차 또는 전세받은 주택을 전대하거나 전전세할 경우에는 소유자 주택 수에 포함되고 임차인 또는 전세받은 자의 주택으로도 계산이 된다.

부가가치세가 과세되는 사업용건물이 함께 설치된 주택의 경우 주택의 면적이 더 넓다면 전부 주택으로 보며 주택 면적이 사업용 건물 면적과 같거나 좁다면 주택으로 된 면적만 주택으로 본다.

한편 국세청은 국토교통부의 전월세 확정일자, 임대차계약신고자료와 대법원의 전월세 확정일자, 전세권·임차권 등기자료 등을 통합분석해 탈루혐의가 큰 고가주택 및 다주택 임대사업자 중심으로 수입금액 검증을 철저히 할 방침이다.

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