"전세금반환소송, 3가지 절차 고려해야"
분쟁 초기에는 내용증명으로 문제 해결되는 경우 많아
소송 부담될 때는 지급명령으로 시간과 비용 절약할 수 있어
이사 일정으로 법적 대응 어렵다면 임차권등기 활용해야
◆…(이미지=클립아트코리아)
전세금을 제때 돌려받지 못한 세입자가 전세금반환소송을 앞두고 망설이는 경우가 적지 않다. 전문가들은 소송이 부담스럽다면 빠르게 다른 법적 절차를 고려해야 한다고 조언했다.
3일 엄정숙 부동산 전문변호사(법도 종합법률사무소)는 유튜브 채널 '법도TV'를 통해 "집주인으로부터 전세금을 돌려받지 못한 세입자가 대응할 방법에는 전세금반환소송이 가장 효과적인 대응책"이라면서도 "다만 소송은 상당한 기간이 소요되고 비용도 만만치 않기 때문에 세입자가 부담을 느낄 수밖에 없다"고 말했다. 이어 "만약 소송이 부담스러운 세입자라면 소송 이외에 3가지 법적 절차를 통해 대응해 볼 수 있다"고 제안했다.
'전세금반환소송'이란 전세보증금을 돌려주지 않는 집주인을 상대로 세입자가 제기하는 소송을 말한다. 전세금소송 전문 법률상담을 제공하는 법도 전세금반환소송센터의 '2024 전세금통계'에 따르면 평균 소송기간은 4개월인 것으로 나타났다.
세입자가 전세금을 돌려받지 못했을 때 일반적으로 많이 쓰이는 법적 절차에는 내용증명을 통한 전세금 반환 청구가 있다.
계약 관계에서는 상대방에게 의사를 전달하는 것만으로도 법적인 효력을 갖는다. 마찬가지로 내용증명은 상대방에게 의사를 전달하면서 법적인 증거가 될 수 있는 도구가 된다. 현실에서도 구두로 의사를 전달하기보다 내용증명으로 전세금 반환 청구를 했을 때 소송을 하지 않고도 해결되는 경우가 종종 있다.
내용증명에는 기본적으로 계약해지와 전세금을 반환해달라는 취지의 내용을 담게 된다. 아울러 전세금 반환지연에 따른 이자, 소송 비용, 기타 손해까지 변상해야 한다는 점을 알릴 수 있어 집주인에게 심리적인 압박을 가할 수 있다.
엄 변호사는 "내용증명을 받아 본 집주인 입장에서는 추가적인 손실을 막기 위해서라도 전세금을 신속하게 반환하려는 노력으로 이어질 수 있다"며 "뿐만 아니라 내용증명은 도달된 기록이 남기 때문에 집주인에게 전달하고자 하는 내용을 명확하게 표현할 수 있어 대화나 전화로 의사를 전달하는 것보다 세입자에게 유리하다"고 전했다.
만약 계약 기간이 끝났음에도 집주인이 전세금을 돌려주지 않는다면 지급명령제도를 활용해 문제를 해결해보는 것도 좋은 방법이 될 수 있다.
지급명령은 금전 청구, 즉 전세금 반환 청구에 대해 소송보다 최소한의 절차로 판결을 받을 수 있는 제도다. 법원으로부터 지급명령이 확정되면 전세금반환소송에서 판결받은 것과 동일한 결정문이 나온다.
엄 변호사는 "지급명령을 통해 내려진 결정문은 집주인을 상대로 강제집행까지 진행할 수 있는 강력한 권한이 있다"면서도 "다만 지급명령에도 단점이 존재하는데, 결정문이 상대방에게 송달되지 않거나 상대방이 이의를 신청한다면 효력이 없어져 결과적으로 시간 낭비가 될 수 있어 주의가 필요하다"고 당부했다.
한편 이사 일정이 빡빡해 법적 대응이 여유롭지 않은 세입자들에게는 임차권등기가 좋은 대안이 될 수 있다.
임차권등기는 세입자가 이사하더라도 기존 주택에서의 대항력과 우선변제권을 보호받을 수 있는 절차다. 물론 임차권등기만으로는 집주인의 재산을 강제집행할 권한이 생기는 건 아니다. 하지만 임차권등기가 설정된다면 등기부에 기록되기 때문에 전세금 미반환에 대한 일종의 꼬리표가 되는 셈이어서 집주인에게 큰 부담이 된다.
엄 변호사는 "신규세입자를 구하려면 집주인 입장에서는 임차권등기 말소가 필요해질 수 있다"며 "이 과정에서 집주인과 합의를 통해 전세금 반환을 요구할 수단이 되기도 한다"고 귀띔했다.
