연체 월세 냈더라도 명도소송 이어갈 수 있어
판결문을 미리 받아놔도 추후 강제집행에 문제없어
세입자와 합의 시에도 명도소송 취하는 주의해야
18일 엄정숙 부동산 전문변호사는 ‘법도TV’에서 “명도소송 중 세입자가 밀린 월세를 지급했더라도 계약이 유효한가부터 따져봐야 한다”며 “명도소송의 청구취지는 임대차 계약 해지를 통보했음에도 세입자가 건물을 인도하지 않아 제기한 소송이기 때문”이라고 설명했다. 이어 “세입자가 밀린 월세를 냈으니 계약을 계속 유지하고 명도소송을 취하해 달라는 주장은 법률상 타당하지 않다”고 부연했다.
즉 명도소송은 계약이 해지됐음에도 건물을 불법 점유하고 있는 세입자에게 건물을 인도받기 위한 소송이다. 세입자가 연체된 월세를 소송 중 냈다고 해서 소송의 청구취지가 사라지는 것은 아니다.
명도소송이란 건물주가 세입자를 상대로 건물을 비워달라고 청구하는 소송을 말한다. 법도 명도소송센터 통계에 따르면 가장 오래 걸린 소송은 21개월, 가장 짧은 기간은 2개월인 것으로 나타났다. 평균 명도소송 기간은 4개월인 것으로 알려졌다.
명도소송 중 세입자가 밀린 월세를 냈더라도 소송을 취하하지 않고 판결을 기다리면 된다. 월세는 세입자가 집주인에게 당연히 주어야 할 채무문제지 소송과는 아무런 관련이 없어서다.
엄 변호사는 “세입자가 밀린 월세를 지급했더라도 집주인이 소송을 취하할 법적 의무와 책임은 없다”며 “임대차 계약이 해지된 상황에서는 세입자가 밀린 월세를 줬더라도 그저 불법 점유자일 뿐”이라고 강조했다.
반면 소송 도중 연체된 월세를 지급한 세입자의 사정을 집주인이 봐주는 경우도 있다. 다만 앞으로 벌어질 세입자의 월세 연체를 방지할 안전장치가 필요함을 명심해야 한다.
엄 변호사는 “비록 집주인이 계약해지를 통보했더라도 당사자 간 합의가 있다면 다시 계약이 유지될 수 있다”며 다만 “또다시 연체가 의심되는 세입자라면 명도소송을 취하하지 않고 ‘장래에 계약해지 사유 발생 시 세입자는 건물을 건물주에게 인도한다’라는 내용으로 현재 소송에 조정이나 화해 권고 등의 조서를 받아두는 방법이 있다”고 조언했다.
다시 말해 지금 당장 강제집행 신청을 하지 않겠지만 세입자가 앞으로 같은 잘못을 한다면 해당 조서로 바로 강제집행을 신청한다는 의미다.
한편 집주인은 연체된 월세를 지급한 세입자와 합의를 할 때 함부로 명도소송을 취하하는 일에 주의를 기울여야 한다. 단순히 세입자에게 기회를 주고자 소송을 취하한다면 추후 같은 문제 발생 시 다시 명도소송을 제기해야 하는 번거로움이 생겨서다.
엄 변호사는 “명도소송 판결문이 소유권에 기한 승소판결문이라면 영구적으로 집행이 가능하기 때문에 당장 강제집행을 하지 않더라도 문제없다”며 “원칙적으로 판결문의 시효는 10년이지만 이후에도 시효 연장 판결을 받아 강제집행 신청을 할 수 있어 미리 받아두는 것이 현명하다”고 귀띔했다.
