아파트 전셋값 하락 가속…입주 물량도 넘쳐 역전세난 지속 가능성
전세 하락 → 逆전세난 → 집주인 추가대출·급매 → 집값 하락
지난해 가을까지 펄펄 끓던 부동산시장이 순식간에 가라앉으면서 이번에는 '역(逆)전세난' 우려가 시장을 뒤덮었다.
전셋값이 가파르게 하락하면서 2년 전 여름 정점을 찍었던 전셋값을 받아줄 새 수요자가 없는 상황에 빠졌다.
집주인 입장에서는 추가대출이라도 받아 전세금을 마련해야 하지만, 정부의 유주택자 대출규제로 이 역시 힘든 상황이다.
결국 집주인들이 울며 겨자 먹기로 주택을 급히 처분하면서 부동산시장 전반이 침체하리라는 비관적인 관측까지 나오고 있다.
10일 KB부동산의 주간주택시장 동향에 따르면 전국 아파트 전세가격지수는 2017년 7월 둘째 주부터 2018년 1월 첫째 주까지 100.8을 기록했다.
이는 2008년 4월 집계를 시작한 이래 최고 기록이다. 당시 세입자들이 근 10년 중 가장 높은 전셋값으로 계약을 체결했다는 의미다.
문제는 지난해 1월을 기점으로 전셋값이 계속 떨어지고 있다는 점이다.
전국 아파트 전셋값은 13주 연속으로 미끄러지고 있는 가운데 특히 지난달 들어서는 전셋값 하락세가 가팔라졌다.
지난달 셋째 주 전국 아파트 전셋값은 전주보다 0.08% 하락했고 넷째 주에는 다시 0.07% 내렸다.
전국 아파트 전셋값이 이처럼 급격히 하락한 것은 2009년 2월 첫째 주(-0.10%) 이후 약 10년 만에 처음 있는 일이다.
전세가격지수로 따지면 지난달 마지막 주 전국 아파트 전세가격지수는 99.8에 그친다.
이대로라면 2017년 7월 이른바 '상투'에 전세 계약한 세입자의 만기가 도래하는 올해 여름부터 집주인과 세입자의 갑을관계가 바뀌는 역전세난이 본격화될 전망이다.
방송희 주택금융연구원 연구위원은 "비싼 전세보증금을 주고 들어갔다가 2년 뒤에 전셋값이 내려가면 집주인이 새로 전세금을 받아서 나가는 세입자에게 돌려주지 못한다"면서 "여기에 집값까지 내려가면 '깡통전세'가 되는 것"이라고 설명했다.
지역별로는 이미 이 같은 현상이 심화하고 있다.
우리은행 부동산연구포럼이 발표한 전국 아파트 전셋값 변동률에 따르면 경남지역의 지난해 12월 전셋값은 2년 전인 2016년 말 대비 12.7% 하락했다.
울산(-9.6%), 충남(-9.3%), 경북(-8.2%)의 사정도 좋지 않다.
서울의 경우에는 최근까지 전셋값 상승이 이어져 올해 전셋값이 7.4% 이상 하락할 경우 역전세 우려가 있다고 포럼은 진단했다.
올해는 전·월세 거래 수요가 상대적으로 적은 홀수 해라는 점도 관전 포인트다.
전세 계약은 2년 단위로 만기가 도래하는데 시장에서는 통상 짝수 해보다 홀수 해 전·월세 거래량이 적은 것으로 보고 있다.
12월 기준 2015년 전·월세 거래량은 13만3천건, 2016년에는 13만4천건으로 늘었다가 2017년에는 12만7천건으로 줄었다. 짝수 해인 2018년 12월 전·월세 거래량은 14만3천건으로 다시 늘었다.
역전세난이 장기화하면 연쇄적으로 부동산 경기침체의 요인이 될 것이라는 우려도 나온다.
새 세입자를 구하지 못해 전세금을 빼주지 못하는 집주인이 신용대출이나 주택담보대출을 통해 돈을 마련하고, 이마저도 여의치 않으면 매도에 나설 가능성이 크기 때문이다.
지난해 6월 발표된 한국은행의 금융안정보고서에 따르면 전셋값이 외환위기 당시처럼 20% 급락하는 경우, 보유 금융자산으로 전세보증금 전액을 반환해줄 수 있는 임대 가구의 비율은 47.0%에 불과하다.
20% 하락분만큼의 금융자산을 보유해 새로 세입자가 들어오면 이와 합쳐 전세금을 돌려줄 수 있는 임대 가구는 31.4%, 주택담보대출을 받아서 돈을 마련해야 하는 가구는 14.5%였다.
나머지 7.1%는 신용대출 등 각종 대출을 동원해야 하는 것으로 예상했다.
다만 이는 지난해 등장한 9·13대책과 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 고려하지 않은 것이다. 현재는 대출규제 영향으로 유주택자의 추가대출이 사실상 어려워졌다.
이 경우 금융권에서 돈을 빌릴 수 없는 임대인이 택할 수 있는 거의 유일한 방법은 주택 매도를 통한 자금 마련이다.
부동산시장이 좋지 않은 상황에서 급매가 차츰 등장하면 집값이 하락하는 것은 시간문제다.
게다가 신규 입주 물량도 상당하다. 올해 아파트 준공 물량은 39만2천호로, 지난해(44만3천호)에 이어 공급 폭탄이 이어질 전망이다.
국토연구원은 이 같은 입주 물량 과잉이 전셋값은 물론 주택매매가격의 하락 요인으로 작용할 것이라고 예상했다.
한편 역전세난 우려 속에서도 세입자에게 전세금을 빌려준 은행들은 강 건너 불구경이다.
주택도시보증공사(HUG)와 SGI서울보증 등 공적보증을 낀 채로 전세자금대출을 실행해 손실 범위가 작기 때문이다.
시중은행 관계자는 "(부실 발생 시에도) 보증기관에서 90%를 대위변제해주고 은행의 손실은 10% 수준"이라며 "은행의 직접적인 손실은 제한적"이라고 말했다.
