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[박상근의 절세 가이드]

상속·증여재산 어떻게 평가하나

  • 보도 : 2016.08.19 08:30
  • 수정 : 2016.08.22 15:50

▶ 원칙 : 시가평가

상속․증여재산의 평가는 평가기준일(상속은 상속개시일, 증여는 증여일) 현재의 시가에 의하여 평가함을 원칙으로 한다(상증법§60). 이때 시가는 불특정 다수인 간에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액이다. 그러나 현실적으로 상속증여재산은 상속개시일(증여일)현재 실제 매매가격 등 시가가 존재하지 않는 게 일반적이다.

그러므로 상속세 및 증여세법에서는 일정조건을 충족하는 경우 시가로 보는 규정을 두고 있다. 그 내용은 다음과 같다.

 ● 시가로 보는 가액

① 상속개시일 전후 6개월(증여는 3개월을 말하며, '이하 '평가기간'이라 한다) 이내의 기간 중 매매가액이 있는 경우 그 거래가액
② 상속개시일 전후 6개월(증여는 3개월) 이내의 기간 중 2 이상의 공신력 있는 감정평가법인이 평가한 감정가액이 있는 경우 그 감정가액의 평균액
③ 상속개시일 전후 6개월(증여는 3개월) 이내의 기간 중 수용․경매 또는 공매 사실이 있는 경우 그 보상가액․경매가액 또는 공매가액


평가기준일 전 후 6개월(증여는 3개월) 이내에 해당하는 지 여부는 ① 매매가액의 경우에는 매매계약일, ②감정가액의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일, ③ 보상가액․경매가액 또는 공매가액의 경우에는 그 가액이 결정된 날을 기준으로 판단한다.

- 유사사례가액의 시가 인정
평가기간(상속개시일 전후 6개월, 증여는 증여일 전후 3개월) 중 당해 상속(증여) 재산과 면적․위치․용도․종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 위 ①의 매매가액, ② 감정가액, ③ 보상가액․경매가액 또는 공매가액에 해당하는 가액(유사사례가액)이 있는 경우 그 가액을 시가로 본다. 당해 재산에 시가로 보는 가액이 있으면 이를 적용하지 아니한다.

- 평가기간이 아닌 기간에 있는 당해재산의 가액 또는 동일하거나 유사한 재산의 가액의 시가 인정
평가기간(상속은 상속개시일 전후 6개월, 증여는 증여일 전후 3개월)에 해당하지 아니하는 기간 중에 당해 상속․증여재산 및 당해 상속․증여재산과 동일하거나 유사한 다른 재산에 위 위 ①의 매매가액, ② 감정가액, ③ 보상가액․경매가액 또는 공매가액에 해당하는 가액이 있는 경우 그 가액을 시가로 볼 수 있다. 이 가액을 시가로 보기 위해서는 다음의 2가지 요건이 충족되어야 한다. 당해 재산에 시가로 보는 가액이 있으면 이를 적용하지 아니한다. 
• 상속세 및 증여세법에 규정된 평가심의위원회의 자문
• 평기기준일(상속세는 상속개시일, 증여는 증여일)로부터 매매계약일, 감정가액평가서를 작성한 날, 보상가액․경매가액 또는 보상가액이 결정된 날까지의 기간 중에 주택가격변동률, 지가변동률, 주의환경의 변화, 시간의 경과 등을 감안하여 가격 변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 경우

[사례 1] 평가기간 내가 아닌 유사사례가액의 시가인정 요건

예컨대 기준시가가 3억원인 A단지 102동 107호 아파트를 2015년 12월에 아버지가 자녀에게 증여한 경우, 2013년 5월에 매매된 유사 아파트 A단지 101동 207호의 매매가액이 4억원이 있는 경우 이를 증여재산 가액으로 보기위해서는 ① 관할세무서에 설치된 평가심의위원회의 자문을 거쳐야 하고 ② 증여재산인 A단지 102동 107호와 매매가격이 있는 101동 207호의 동일성 또는 유사성이 입증되어야 하고 ③ 2013년 5월에서 2015년 12월까지의 기간에 증여재산인 102동 107호의 공시가격이 하락하지 않았다는 사실 및 주택가격변동률이 하락하지 않았다는 사실이 입증되어야 함

[사례 2] 소급감정가액의 시가 인정여부 및 감정기관

1. 대법원 판결(2005.9.30.선고, 2004두2356외 다수)에서는 “소송 종결 전에 시가가 입증되었을 때에는 이를 인정해 줘야 한다.”면서 특히 거래를 통한 객관적 교환가격이 없는 경우 공신력 있는 감정기관의 감정가격도 시가로 볼 수 있을 뿐 아니라 과거 평가추정치인 소급감정에 의한 평가액도 시가로 인정하는 등 납세자가 시가를 쉽게 입증할 수  있도록 시가의 범위를 확대시켰다.

2. 감정기관에는 감정평가법인, 합동감정평가사무소, 개인감정평가사무소가 있다. 과세관청은 이 중 감정평가법인이 감정한 감정가액만 시가로 보고 있다. 그러나 대법원 판례에서는 감정평가법인은 물론, 합동감정평가사무소, 개인감정평가사무소에서 객관적이고 합리적으로 감정한 감정가액도 시가로 볼 수 있다는 입장을 취하고 있다.

◆ 절세가이드

1. 위 [사례 1]의 경우 증여재산인 102동 107호 아파트와 매매사례가격이 있는 101동 207호 아파트의 동일성 또는 유사성이 입증되지 않으면 증여재산인 102동 107호 아파트의 증여가액을 4억원으로 볼 수 없고, 기준시가 3억원을 증여재산가액으로 하여 증여세를 부과해야한다.

이 경우 납세의무자는 101동 207호 아파트가 증여재산 인 102동 107호보다 기준시가가 높다거나, 주변 부동산중개소 등을 통하여 아파트가격 형성요인 면에서 매매사례가격이 있는 101동 207호 아파트가 증여재산인  102동 107호보다 우수하다는 사실을 입증하면 된다. 아파트가격형성요인은 일반적으로 위치․조망권 등 지역요인, 수리 정도, 층수 등 개별요인을 말한다. 

2. 상속개시일(증여는 증여일)의 전후 6월(증여는 3월) 이내에는 될 수 있으면 상속 또는 증여재산을 처분하거나 담보로 제공하지 않는 것이 절세 포인트이다.

3. 한편 상속세 또는 증여세 과세 시 상속세 또는 증여세를 부과 받은 재산가액은 다음에 상속 또는 증여재산을 양도하는 경우 양도가액에서 공제되는 취득가액이 된다. 그러므로 무조건 상속세 또는 증여세가 부과되는 가액을 줄이는 것이 능사기 아니다.

이 경우 상속세 또는 증여세 부담액과 추후 양도소득세 부담액을 감안하여 상속세 및 증여세법이 허용하는 한도 내에서 상속가액 또는 증여가액을 높게 평가할 것인지 낮게 평가할 것인지를 결정하는 절세전략이 필요하다.

일반적으로 상속세 과세미달(피상속인의 배우자와 자녀가 있는 경우 10억원, 자녀만 있는 경우 5억원)에 해당하는 경우, 증여의 경우 10년간 증여재산공제(배우자에게 증여 6억원, 직계존비속 간 증여 5000만원)에 미달하는 경우에는 상속재산 또는 증여재산 평가액을 과세미달에 해당하는 금액까지 높여 상속재산가액 또는 증여재산가액을 신고하는 방안을 검토하여야 한다. 상속재산가액 또는 증여재산가액을 기준시가보다 높이는 방법은 감정평가법인에 감정을 의뢰하여 감정평가가액을 상속재산가액 또는 증여재산가액으로 신고하는 방안을 채택할 수 있다. 

4. 증여재산가액으로서 상속재산가액에 가산되는 금액은 증여 당시의 가액으로 평가한 금액으로 한다. 그러므로 가격상승요인이 있는 부동산, 주식 등은 조속히 자녀 등에게 증여하는 것이 절세에 유리하다.

▶ 예외 : 시가가 불분명한 경우 보충적 시가평가

상속․증여재산의 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 자산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 상증법 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액(이하 '보충적 시가평가 방법'이라 한다)을 시가로 본다(상증법§60③).

● 부동산별 보충적 시가평가 방법

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● 토지의 평가 : 개별공시지가 
토지는「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별공시지가로 평가한다. 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령이 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지가액은 배율방법으로 평가한 가액으로 한다.

평가일 현재 고시된 개별공시지가에 의하여 평가한다. 개별공시지가는 매년 1월 1일을 기준으로, 원칙적으로 매년 5월 31일에 공시되나, 연도별 공시일자가 다를 수 있으니 반드시 공시일자를 확인하여 적용에 착오가 없도록 유의해야한다. 평가일 현재 개별공시지가가 경정 결정된 경우에는 경정 결정된 개별공시지가를 적용한다. 주택과 그 부수토지를 개별주택가격으로 평가하는 경우로서 주택과 그 부수토지의 가액을 구분하고자 하는 경우 상증법 제61조 제1항 제2호의 건물시준시가와 개별공시지가로 안분한다.

 ● 주택(토지+건물)의 평가 : 공시가격
2005년부터 국토해양부장관 및 시군구청장이「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제17조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정․고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, “고시주택가격”이라 한다)을 공시해오고 있다. 2004년까지 공동주택가격은 국세청장이 고시해왔으므로 2004년 이전 공동주택가격은 국세청 홈텍스에서 조회 활용해야 한다.

공동 및 개별주택가격은 매년 1월 1일을 기준으로, 매년 4월 30일에 공시되나, 연도별 공시일자가 다를 수 있으니 반드시 공시일자를 확인하여 적용에 착오가 없도록 유의해야한다.

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● 주택 외의 건물의 평가 : 국세청장 고시가격

- 오피스텔 및 상업용 건물
건물에 딸린 토지를 공유(共有)로 하고 건물을 구분 소유하는 것으로서 건물의 용도․면적 및 구분 소유하는 건물의 수(數) 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 딸린 토지를 포함)에 대해서는 건물의 종류, 규모, 거래 상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정․고시한 가격. 
• 국세청장이 산정 고시한 오피스텔 및 상업용 건물 가액(기준시가)은 국세청 홈텍스에서「조회발급→기타조회→기준시가조회→상업용 건물/오피스텔」의 방법으로 조회할 수 있다.

- 위 이외의 건물(빌딩 등 일반 건물)
건물(주택, 국세청장이 가격을 고시한 오피스텔 및 상업용 건물 제외)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정․고시하는 가액. 건물가격만을 말하며, 건물 부속토지의 가격과 영업권 등 각종 권리의 가객은 포함되지 아니한 것으로 한다.
• 국세청장이 산정 고시한 건물가액(기준시가)은 국세청 홈텍스에서 「조회발급→기타조회→기준시가조회→건물기준시가(상속․증여)」의 방법으로 조회할 수 있다.

● 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 평가

임대료 등을 기준으로 다음의 산식에 따라 평가한 가액과 위 보충적 시가 평가 방법에 의한 평가액 증 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.

1년간의 임대료 ≒ 기획재정부령으로 정하는 율(현재 12%) + 임대보증금

▶ 특례 : 저당권 등이 설정된 재산의 평가

시가(시가로 보는 가액 포함) 확인된 재산의 평가는 시가와 저당권 등이 설정된 재산의 평가액 중 큰 금액을 평가액으로 한다. 그리고 시가(시가로 보는 가액 포함)를 산정하기 어려운 경우로서 보충적시가 평가방법으로 평가한 경우에는 보충적시가 평가액, 사실상 임대차계약이 체결된 재산의 평가액, 저당권 등이 설정된 재산의 평가액 중 가장 큰 금액을 재산의 평가액으로 한다.

● 시가로 평가하는 경우

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● 보충적 시가로 평가하는 경우

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● 저당권 등이 설정된 재산 평가 대상

다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재산은 상증법 제60조에 불구하고 그 재산이 담보하는 채권액 등을 기준으로 대통령령이 정하는 바에 따라 평가한 가액과 상증법 제60조에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다(상증법§66)
- 저당권, 동산․채권 등의 담보에 관한 법률에 따른 담보권 또는 질권이 설정된 재     산
- 양도담보재산
- 저당권이 등기된 재산(임대보증금을 받고 임대한 재산 포함)

● 저당권 등이 설정된 재산 평가 특례 요약

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박상근 (세무사․경영학박사)

[약력]1998년~1999년 서울지방세무사회 부회장, 2000년 11월~2002년 11월 한국세무사고시회장, 2002년 4월~2004년 4월 한국세무사회 감사, 세무사 박상근 사무소 대표세무사(현)

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