요즘 많이 듣는 부동산 투자 질문 3가지

“부동산 가격이 앞으로 계속 올라갈까요? 그래도 대치동의 XX아파트와 반포의 OO아파트는 계속 올라가지 않을까요?”

얼마 전 강의를 마친 뒤 질문을 받았을 때 어떤 수강생의 질문 중에 하나이다.

사상최고의 공급이 이루어지고 있지만 아직까지는 거의 대부분의 분양물량이 완판되고 있고 시장의 매매가격도 올 초보다 상승한 상태로 거래가 이루어지고 있다. 이 때문에 부동산시장의 강세는 계속되는 듯 싶지만 서서히 우려의 목소리도 나오고 있는 게 사실이다.

공급이 너무 많다는 의견과 함께 가계 부채가 이제는 1200조원을 앞두고 있어서 중도금대출이나 부동산 담보대출에 정부의 규제가 들어간다는 얘기도 나오고 있다. 강남권의 아파트지만 분양가가 높은 지역은 미분양은 되지 않더라도 가까스로 청약이 마감되는 현상에서 징조를 찾는다. 

무엇보다 사람들의 심리가 1997년도 IMF외환위기와 2008년도 글로벌 금융위기를 10년 주기로 겪었기 때문에 2016년도부터 서서히 10년 주기설로 인해서 경제와 투자시장이 녹록하지 않을 것이라는 전망도 많이 나오고 있다. 

필자도 이 의견에 일부 동의를 하기 때문에 섣불리 지금 프리미엄을 주면서까지 아파트에 투자를 하는 것은 바람직하지 않다고 얘기하고 있다.

요즘 두번째 많이 듣는 질문은 이러한 분위기를 감지하고 보유 중인 부동산을 매도하는 것과 관련한 것이다. 이 질문에 대한 답변은 매도하고 그 자금을 어떻게 운용하는 지에 따라서 달라지게 된다.

다시 부동산에 투자를 하더라도 조금이라도 투자가치가 높은 물건을 매수하거나 방법을 달리해서 임대목적의 소형주택으로 다운사이징하거나 아예 금융상품으로 갈아타는 등 각자의 상황에 맞는 방법으로 운용한다면 필자도 당연히 매도를 권하는 편이다.

하지만 뚜렷한 계획 없이 너무 오래 가지고 있기에 지루해서(실제 이런 이유로 질문하셨던 분이 계셨다)라거나 시장이 불안해서 일단 팔고 보자는 식은 곤란하다. 이러한 접근은 비용도 만만치가 않고 바람직하지 않은 방법이라고 생각된다.적어도 현재 우리 가정의 상황과 향후 3년,5년,10년 후의 재무적인 계획이나 목적을 정립해 놓은 상황에서 움직이는 것이 바람직하다고 생각된다.

부동산이 어디 한 두 푼으로 움직이는 것인가? 최소한 수억 원의 자금과 몇 천만 원이 왔다 갔다 한다는 점을 잊지 말도록 하자.

최근에 세번째 많이 듣는 질문은 역시 지금이라도 프리미엄을 주고라도 OO지역의 XX아파트를 들어갈까요? 라는 식의 질문이다.

필자의 답변은 부정적인 늬앙스가 대부분인데 이유는 위에도 언급했지만 사상최고의 공급이 이루어지고 있고 그 물량들이 2~3년 후에 입주를 한다면 지금의 프리미엄에서 더 올라갈 것이라고 생각하지 않기 때문이다.

최근에 거의 1만 가구에 육박하는 단일단지도 공급되고 있다. 이 정도의 대 단지면 그만큼 매도나 전세,월세 매물도 많다는 점을 잊지 말아야 한다. 

나중에 집주인들이 잔금을 입금하거나 대출에 대한 부담감으로 10%만 매도물량을 쏟아내어도 거의 1천 가구에 육박하는 매도물량이 생긴다고 예상하면 가격상승에 대한 기대감은 없다고 볼 수 있다.

물론 워낙 대단지이기 때문에 녹지율 공간이나 기본적인 편의시설 등은 잘 되어 있을 것이다. 즉투자목적보다는 주거목적 위주의 실수요자 입장에서 접근하는 것이 더 낫다는 의미이다.

가격이 올라도 걱정,내려가도 걱정인 것이 부동산이라고 하는데 최근에 필자의 수강생들이나 주변의 모습이 영락없는 안절부절,노심초사,전전긍긍의 모습들이다.

이럴 때 일수록 우리가정의 상황에 맞는 냉철하고 객관적인 관점에서의 시각과 함께 ‘아니면 말고…’식의 편안하지만 객관적인 견지에서 접근하는 것이 바람직하다고 생각된다.

투자를 하지 않고 후회하는 것이 투자를 하고 후회하는 것보다 들어가는 비용이나 현금화 측면에서 더 낫다는 것을 다시 강조하고 싶다.