집살 때 과도한 대출은 투자 실패의 지름길

예를들어 2억원을 대출받았다고 가정하면 2.8% 정도의 금리면 월 47만원 남짓 대출이자만 납부하면 된다. 예전의 1억원을 빌렸을 때보다 이자부담이 적은 편이다. 

하지만 부동산 시장의 과도한 물량 공급과 청약열기를 식히려는 움직임이 보이고 있다.

최근에 은행권이 주택담보대출 심사 때 수도권에만 적용되는 총부채상환비율(DTI)을 지방으로 확대할 전망이 나오고 있다. 최근 몇 년 사이 대구를 중심으로 부산과 광주,세종시 등 지방 부동산 시장이 급상승한 것을 겨냥한 정책이라고 할 수 있다. 

DTI는 총소득에서 전체 부채의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율을 의미하는데 현재 DTI 규제는 수도권(서울·인천·경기) 내 1억 원을 초과한 아파트의 담보 대출에 대해 60%의 한도를 정하고 있지만 비수도권은 적용하지 않고 있다.

 DTI 60%가 적용되면 연간 소득이 5천만 원일 때 총부채의 연간 원리금 상환액이 3천만 원을 초과하지 않는 범위에서만 대출이 가능하기 때문에 수억원을 가볍게 대출받을 수 있다는 얘기다.

또한 정부는 내년부터 원칙적으로 비거치식 분할 상환을 통해서만 주택구입자금용 담보대출을 받을 수 있도록 할 방침인 것으로 알려지고 있다.

비거치식 분할상환 대출은 최초 약정일로부터 만기일까지 이자만 상환하는 기간이 1년 이내인 동시에 원금을 월 1회 이상 분할 상환하는 방식으로 가계대출 1100조원 시대를 대비하기 위한 정부의 포석으로 보여진다. 미국의 금리인상이 가시화되고 미국 경제에 많이 예속되어 있는 국내 경제상황을 감안했을 때 국내 금리도 일정부분 상승할 수 있다는 예상을 하자면 금리인상시 가계부채 문제가 상당한 부담으로 다가올 전망이다.

실제 필자도 최근에 4억원 정도의 목돈을 가지고 1년 정도 돈을 더 모아서 대출을 3~4억원 정도 받아 8억 이상 아파트를 구매하려는 계획을 가지고 있는 주부와 상담을 한 적이 있다.

구매하려고 하는 부동산 매수가격의 거의 50%에 육박하는 금액을 남의 자금을 조달해서 투자를 하려는 것이다.

필자의 생각에는 너무 과도하다고 생각해서 말렸지만 그 젊은 주부의 기세를 봐서는 충분히 구매하고도 남을 듯한 분위기였다. 

적당한 대출 규모에 대한 정답은 없다.부부가 맞벌이로 돈을 벌고 나름대로 안정적인 직장을 가지고 있고 아이가 아직 어려서 당장 들어갈 교육자금이나 지출은 많지 않아서 조금 과도한 대출이라도 충분히 끌고 갈 수 있을 것 같은 계산이 나오기 때문이다.

하지만 필자의 의견은 적어도 대출금액이 구매하려고 하는 부동산 가격의 35%를 넘는 것은 너무 과도하다고 생각되며 대출 원리금 지출금액이 월평균 소득의 20%를 넘는 것도 부담스런 수준이라고 생각된다.

저금리 시대에 적당한 대출의 활용을 통한 내집마련과 부동산 자산운용도 또 하나의 방법이겠지만 향후 금리인상이나 우리 가계의 수입에 대한 변수 등을 충분히 고려해서 진행하는 신중함이 필요한 요즘이겠다.