주택담보대출 전략이 좋아야 자산증식 성공
집 없는 서러움. 현대인들은 누구나 공감하는 일이다. 2년마다 이사를 다녀야하는 메뚜기 생활에 집에 못 하나 박을 수 없게 하는 집주인의 눈치 등 말로 다하지 못할 일들이 많다.
게다가 전세난이 가중되면서 월세로 전환하는 사례가 많아지고 저금리 기조가 장기화되자 이참에 집을 구입하려는 이들이 늘고 있다. 하지만 내집 마련의 꿈을 실현하는 것은 쉽지가 않다. 서울과 수도권은 집값이 비싸 월급을 고스란히 모아도 20년은 족히 걸린다.
이 때문에 주택 구입을 결심한 사람들은 은행 문을 두드린다. 경우에 따라선 은행 돈을 지나치게 빌리게 돼 '내 집은 베란다 뿐'이라는 자조 섞인 농담을 하게 된다.
하지만 은행 돈도 어떻게 이용하는가에 따라 달라질 수 있다. 대출도 현명하게 이용하면 자산 증식에 도움이 되기 때문이다.
전문가들도 대출을 받아서라도 집을 마련하는 것이 장기적인 관점에서 자산을 불리는데 도움이 된다고 강조한다. 고정 지출을 줄일 수 있는데다 은행 대출이 있기 때문에 돈을 더욱 절약할 수 있는 계기가 된다는 것.
은행 대출도 전략을 세우고 받아야 한다. 은행 대출전략은 대출 가능 규모와 금리, 원금상환방법, 거치기간, 중도상환수수료 등 각종 수수료 등을 꼼꼼하게 따져본 뒤 짜야 한다. 은행 대출전략이 잘못되면 하우스푸어가 될 수 있기 때문이다.
하우스푸어를 피할 수 있는 주택담보대출 이용 5계명을 살펴보자.
□ 대출 규모는 상환능력보다 적게
대출금액은 갚을 수 있는 금액보다 적게 받는 것이 좋다. 은행에서 빌릴 수 있는 최대한을 빌리는 것이 아니라 내가 갚을 수 있는 만큼 빌려야 한다. 아무리 저금리 시대라고 해도 이자는 부담을 해야 하는게 현실이다. 이자 부담이 커지면 가계소득에서 가용할 자금이 그만큼 줄어들어 대출금 상환기간도 길어지기 마련이다.
정부가 총부채상환비율(DTI)와 주택담보인정비율(LTV)로 대출 한도를 제한하고 있지만 개인이 대출을 받을 때는 상환능력을 더욱 보수적으로 판단하는 것이 유리하다.
□ 상환방식은 분할상환이 유리
빌려야 하는 돈의 규모를 정했다면 이제는 상환방식을 선택해야 한다. 원금을 일시에 상환하는 만기 일시상환과 대출기간 동안 원금과 이자를 함께 갚아나가는 분할상환 등 대출 상환방식에 따라 총 이자액에 차이가 있기 때문에 본인에게 유리한 방법을 선택해야 한다.
최근 정부는 가계부채 개선 방안의 일환으로 일시상환보다 분할상환을 권장하면서 여러 혜택을 제공하고 있다.
원금과 이자를 함께 갚아나갈 수 있는 여력이 있다면 분할상환이 유리하다. 매달 원금이 줄어드는 만큼 내야 하는 이자도 감소하기 때문에 총 이자는 분할상환이 더 적고, 대출금액이 클수록 상환방법에 따라 이자의 차이는 커진다.
하지만 원리금과 함께 갚아나가야 하는 만큼 가계에서 활용할 수 있는 자금은 줄어드는 단점이 있다.
□ 대출 만기는 생활비에 지장없는 수준으로 여유있게
대출 규모와 상환방식까지 정했다면 이제 언제까지 대출을 갚아나갈 것인지 대출 만기를 정해야 한다. 대출 만기를 길게 하면 원금과 함께 갚아야 하는 총 이자가 많아지고 만기를 짧게 하면 상환에 대한 부담이 커질 수 있기 때문이다.
특히 분할상환의 경우에는 만기가 짧을 경우 매월 소득에서 차지하는 원리금 상환금액이 커지기 때문에 가계에 부담이 커질 수 있다. 이 때문에 자신의 소득의 맞춰 만기를 정하는 것이 바람직하다.
대출을 빨리 갚고 싶은 마음에 만기를 짧게 하면 매달 상환 부담이 커지고, 부득이한 경우 생활비가 부족해 고율의 신용대출을 받아야 하는 상황도 발생할 수 있기 때문이다.
□ 은행별 지점별로 금리는 다르다
대출에서 가장 결정적인 역할을 하는 것이 바로 금리다. 총 이자를 결정하는 요인이기 때문이다.
2억원을 대출받았는데 1%의 금리가 차이가 난다면 1년에 200만원의 이자 차이가 나고 10년이면 2000만원까지 벌어지기 때문에 금리를 꼼꼼히 따져봐야 한다.
또 금리는 은행별로 다른 데다 동일한 은행이더라도 지점별로 상황에 따라 다를 수 있다.
아울러 급여계좌와 금융상품 가입 등의 조건을 만족시키면 우대금리를 받을 수 있기 때문에 금리면에서 유리하다. 자주 이용하는 은행, 즉 주거래은행과 타 은행과의 금리를 꼭 비교해야 한다.
□ 중도상환수수료 등 대출비용도 감안해야
은행 돈을 빌리는 데도 돈이 들어간다. 대출자가 부담해야 하는 비용은 인지세와 국민주택채권매입비용, 대출 상환시 근저당 말소 비용, 중도상환수수료 등이 발생할 수 있다.
특히 중도상환수수료는 대출 실행 후 3년 이내에 조기상환할 경우 1.4~2%의 패널티를 은행이 부과하는 것이다. 주택담보대출의 금액 자체가 크기 때문에 중도상환수수료 역시 큰 부담이다. 주택담보대출을 받을 때 정확한 상환계획을 세우지 못하면 이처럼 예상 밖의 비용을 부담해야 한다.
