정부가 부동산 경기를 활성화하기 위해 각종 세제 및 금융 지원책을 내놓자 부동산 거래가 활기를 띠고 있다. 덕분에 정부와 지방자치단체들은 부동산 관련 세금수입이 늘어나 반색이다.
이러한 현상을 거꾸로 보면 부동산을 사고 파는 시민의 입장에선 부동산 관련 세금 부담이 늘어나는 것이 고민이다. 부동산은 거래 금액이 크기 때문에 세액도 큰 편이어서 투자전략 못지않게 중요한 것이 절세 전략이다. 절세전략에 따라 부동산 투자의 성패가 갈릴 수 있기 때문이다.
특히 부동산을 팔 때 시세차익을 조금이라도 더 얻는데 걸림돌이 되는 것이 양도세이다. 주택 등 부동산을 양도하면 양도소득세가 과세된다. 부동산을 매입하는데 들어간 비용보다 비싼 값에 매도할 경우에 물리는 세금이다.
따라서 부동산 절세전략은 양도세 비과세나 감면 혜택을 어떻게 받느냐가 열쇠이다. 양도세 비과세나 감면 조건을 갖춘다면 양도세를 줄일 수 있어 양도차익을 더욱 크게 남길 수 있기 때문이다.
□ 1세대 2주택 양도세 비과세 경우는...
일반적으로 1세대 1주택의 경우에는 주택 보유기간이 2년만 넘으면 양도세를 내지 않아도 된다. 주택 실거래가액이 9억원을 초과할 경우에는 초과분에 대해 양도세가 부과된다.
1세대 2주택의 경우에도 특별한 사유가 있다면 비과세 혜택을 받을 수 있다. 따라서 비과세나 감면 요건을 꼼꼼히 들여다 볼 필요가 있다.
새집으로 이사를 하기 위해 일시적으로 2주택을 소유하게 된 경우나 1주택을 보유하고 있는 상태에서 상속으로 인해 2주택을 보유하게 된 경우에는 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다.
새 주택을 매입해 2주택이 됐다면 새 주택을 구입한 날부터 3년 이내에 기존주택을 팔면 양도세를 내지 않아도 된다.
또 주택 한 채를 보유하고 있는데 부모의 사망으로 주택 1채를 상속받아 2주택이 된 경우에는 상속주택이 아닌 일반주택을 양도할 때 1채만 보유하고 있는 것으로 본다. 따라서 1세대 1주택 비과세 여부만 확인하면 된다.
상속받은 부동산이 2채의 경우라면 감면혜택을 어떻게 누릴 수 있을까. 부모가 더 오래 소유하고 있던 부동산을 상속주택으로 판단한다.
부동산 2채를 상속받아 3주택이 된 경우 1세대 1주택 비과세 적용을 받기 위해서는 어느 주택을 매도해야 할까. 원래 소유하고 주택을 처분할 경우에는 비과세를 적용받을 수 있다.
그러나 상속받은 주택을 먼저 양도하면 2주택 상태에서 양도한 것으로 판단하기 때문에 양도세가 과세된다는 점을 주의해야 한다. 따라서 3주택 가운데 매각 순서를 잘 선택하면 2채의 주택은 양도세 비과세 적용을 받을 수 있게 된다.
또 부모와 조부모 등 직계존속(60세 이상)을 봉양하기 위해 합가하거나 결혼으로 인해 2주택이 됐을 때도 합가나 결혼일부터 5년 이내에 먼저 양도한 주택은 양도세를 내지 않아도 된다.
이외에도 농어촌 주택이 일반주택과 함께 2주택이 된 경우에는 일반주택을 먼저 양도하면 비과세 혜택을 받을 수 있다.
□ 법정 장기임대주택 요건 충족 시 비과세 가능
임대목적으로 주택을 매입해 1세대 2주택이 된 경우에도 현재 거주 중인 주택을 양도할 때 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있다.
이때는 취득한 주택이 법정 장기임대주택의 요건을 갖춰야 한다. 법정 장기임대주택이란 세무서에 사업자등록과 지방자치단체에 임대사업자 등록을 모두 한 부동산 소유자가 임대주택으로 등록해 임대하는 주택을 말한다.
법정 장기임대주택은 임대 개시일 당시 기준시가가 6억원 이하(수도권 외에는 3억원 이하)여야 하고 호수는 1호 이상이 있어야 한다. 또 임대기간은 사업자등록 및 임대주택으로 등록해 임대하는 날부터 5년 이상이라는 조건 등을 만족시켜야 한다.
즉 법정 장기임대주택과 거주주택을 보유한 경우에는 1세대 1주택의 요건이 되기 때문에 거주주택을 양도할 경우 보유 기간이 2년 이상이면 비과세 혜택을 받을 수 있게 되는 것이다.
□ 부동산, 2년 이상 소유해야 양도세 감면 유리
양도세를 계산하려면 양도차익부터 계산해야 한다. 양도차익 계산은 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 제외하면 된다. 또 양도차익에서 장기보유 특별공제와 양도소득 기본공제를 차감하면 양도소득과세표준이 나온다.
장기보유특별공제는 부동산을 오래 가지고 있으면 받을 수 있는 혜택이고, 기본공제는 1인당 연간 250만원을 무조건 공제해주는 것이다.
여기에 양도소득세율을 곱하고 누진공제액을 차감하면 양도세 결정세액이 나온다.
현재 양도세율은 보유 기간에 따라 다르게 나타난다. 양도세는 보유 기간이 1년 미만이면 50%, 1년 ~ 2년 미만이면 40%, 2년 이상이면 6~38%의 세율이 적용된다.
부동산을 2년 이상 보유하면 세율이 유리하므로 가급적 보유 기간을 2년 이상으로 하는 것이 양도세 절세에 유리하다.
아울러 양도세 절세 전략은 양도차익과 향후 부동산 전망에 따라 달라져야 한다고 전문가들은 강조한다.
2년을 거주한 주택만 비과세 특례가 가능하다는 점과 양도차익이 많이 난 주택에 대해 비과세 특례를 먼저 적용받는 것이 유리하다는 점 등을 고려해야 한다는 것이다.
