30일부터 특례보금자리론 신청 접수... 1년간 한시 운영

금융위, 1월말부터 특례보금자리론 운영 발표... 기존 보금자리론 대체

금리상승기 4%대 고정금리 모기지론 공급으로 주거안정망 확충

공급규모 총 39조6천억원... 기존 보금자리론과 달리 소득제한 없애

구입·상환·보전용도 3가지 용도로 구분... 무주택자·1주택자 신청 가능

금융당국이 이달 30부터 기존의 보금자리론에 일반형 안심전환대출, 적격대출을 통합한 특례보금자리론을 1년간 한시 운영한다. 주택가격이 9억원 이하인 차주가 대상이며 소득제한 없이 최대 5억원까지 LTV·DTI 한도 안에서 이용 가능하다. DSR은 미적용된다.

금융위원회는 시장금리 상승이 점차 대출금리로 반영되면서 서민·실수요자 이자부담이 빠르게 증가하고 있는 상황에서 서민·실수요자의 ‘내집마련’을 돕고 대출금리 변동위험 경감 등 가계부채 질적 구조를 개선하기 위해 고정금리 정책모기지 역할 확대가 필요한 상황이라며 특례보금자리론을 내놓게 됐다고 11일 밝혔다. 공급 규모는 39조6천억원 정도인 것으로 알려졌다.

대상이 되는 주택가격(9억원 이하)은 KB시세>한국부동산원 시세>주택공시가격>감정평가액 순으로 적용되며, 기존 보금자리론(7천만원 이하)과 달리 소득제한은 없다.

구입용도(주택구입), 상환용도(기존 대출상환), 보전용도(임차보증금 반환) 총 3가지 용도로 구분되며 무주택자(구입용도)·1주택자(상환‧보전용도)가 신청 가능하다.

다만, 우대금리 적용 등을 위해서는 본인·배우자 소득자료 증빙이 필요하며 대체취득을 위한 일시적 2주택자의 경우 기존 주택을 2년 이내 처분하는 것을 조건으로 취급 가능하다.

대출한도는 최대 5억원 이내로 주택담보대출비율(LTV) 최대 70%(생애최초 주택구입자 80%) 내에서만 취급되며, 비(非)아파트(연립·다세대·단독주택)는 5%포인트(p), 규제지역은 10%포인트(p) 추가 차감된다.

단, 실수요자 요건(주택가격 8억원, 소득 9천만원, 무주택자) 해당 시 규제지역 차감 적용을 배제한다. 차주와 배우자가 과거에 주택을 소유한 사실이 없는 경우라야 한다.

또한 총부채상환비율(DTI) 최대 60% 내에서만 대출이 가능하다. 규제지역의 경우 10%포인트(p) 차감된다. 단, 실수요자 요건 해당 시 차감 적용을 배제한다. 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 적용받지 않는다. 특례보금자리론은 10·15·20·30·40·50년 6가지 만기가 존재한다. 만39세 이하 또는 신혼부부혼인 7년이내의 경우 만기 40년, 만34세 이하 또는 신혼부부는 만기 50년을 신청가능하다.

대출 기본금리는 우대형(4.65~4.95%)과 일반형(4.75~5.05%)으로 나뉘며, 최대 90bp 내에서 금리우대를 별도로 적용한다. 다만 매월 시장금리, 재원상황 등 제반 상황을 감안해 대출 기본금리 조정할 수 있도록 했다. 우대형은 주택가격 6억원 이하 그리고 부부합산소득 1억원 이하인 차주가 해당된다.

이와 함께 저소득청년(만39세 이하, 주택가격 6억원 이하, 부부합산소득 6천만원 이하 모두에 해당) 대상에 대해 우대금리(10bp)를 신설했으며, 차주특성에 따라 최대 90bp까지 금리우대가 가능하다. 우대금리 적용시 3.75~4.05% 까지 대출금리가 인하될 수 있다. 중도상환수수료는 기존 주담대를 특례보금자리론으로 갈아타는 경우뿐 아니라 추후 특례보금자리론을 중도상환하는 경우에도 면제될 예정이다. 기존 주담대에 대한 중도상환수수료 면제를 위해서는 주택금융공사를 통해 ‘특례보금자리론 승인내역 확인서’를 발급해 기존 대출금융기관에 제출해야 한다. 기존 보금자리론과 동일하게 한국주택금융공사 및 스마트주택금융앱을 통해 신청이 가능하다.

금융위는 대출가능금액은 LTV 적용금액과 대출한도 중 적은 금액이 적용되는 점을 고려해 자금계획을 수립할 필요가 있다고 했다. 예로써 5억원 아파트의 경우 LTV 70% 적용(대출한도 5억원)해 최소 3억5천만 대출 가능하며, 8억원 아파트의 경우 동일 LTV 70%을 대입하면 5억6천만원이 대출가능 금액으로 산출되지만 대출한도(5억원)에 걸려 최대 5억원까지 대출가능해진다.

또한 대출 기간 동안 1주택 유지조건이 엄격히 적용되기 때문에 추가 주택 구입으로 2주택 이상을 보유할 계획이 있는 경우에는 특례보금자리론 이용에 신중을 기할 필요가 있다. 추가주택 취득 여부를 정기적(매 1년) 점검하고, 추가주택 취득자가 처분기한(6개월) 내 처분하지 않는 경우 기한이익상실 처리 및 3년간 보금자리론 이용이 제한된다는 게 금융위 설명이다.

［용어 설명］

◆ 주택담보대출비율(LTV)

LTV는 주택 가격(시세) 대비 얼마까지 대출이 가능한 비율을 말한다. 특례보금자리론의 LTV는 주택가격이 9억원 이하에 적용되며 대출한도는 5억원이다. 기존 보금자리론(60~70%)과는 달리 특례보금자리론 LTV는 55%~70%다.
 
◆ 총부채상환비율(DTI)

DTI는 대출이용자의 연소득대비 대출 상환액을 의미한다. DTI 비율은 연간 소득을 연간 대출상환액으로 나눈 금액에 100을 곱해서 계산할 수 있다. 이번 특례보금자리론 DTI는 규제지역의 경우 50%, 그외 지역엔 60%를 적용했다.

◆ 총부채원리금상환비율(DSR)

DSR은 총체적 상환능력 비율을 의미한다. DSR 비율은 연간 소득을 연간 대출상환액으로 나눈 후, 100을 곱해 확인할 수 있다. 개인별로 정해진 제한 수준은 없으나 금융회사에서 평균 DSR 수준을 관리하기 위해 대출심사 시 가장 우선되는 기준이다.

특례보금자리론은 소득한도 부분을 없앤 점이 파격적이라는 평가다. 현재 1억원 초과 대출자에게는 DSR 40% 규제가 적용돼 왠만한 경우 이 조항에 걸려 대출이 어렵다.