전세 놓을 때 임대주가 내는 세금

3주택 이상 3억 원 넘는 부분은 과세 

전세의 임대소득세에 대해 세금을 내지 않는 것으로 알고 있는 분들이 많다. 정확히 얘기하면 부부 합산 2주택까지는 비과세 대상이다. 3주택 이상부터 3억 원을 넘어가는 전세금에 대해서만 과세를 한다.

2018년 12월 31일까지는 주택 수를 산정할 때 60㎡ 이하이면서 기준시가 3억원 이하인 주택은 소형 주택이라 하여 주택 수에 포함시키지 않는다.
 
즉 기준시가 3억 원이 넘는 주택은 임대소득세를 내야 한다. 그런데 전세보증금은 나중에 돌려줘야 할 돈이기 때문에 엄밀히 말하면 임대소득이라 하기는 애매하다. 하지만 전세보증금을 활용해 얻을 수 있는 이자 즉 간주임대료에 대해 임대소득으로 본다. 이를 세입자로부터 받은 전세금을 활용해 금융소득을 올렸을 것이라고 간주하는 것이다.
 
간주임대료수입 계산방식의 기본이 되는 것은 정기예금 이자율이다. 즉, 전세보증금을 받아서 은행에 넣어놓았을 때 받을 수 있는 이자 금액에 대해 세금을 매긴다는 뜻이다. 간주임대료수입을 계산하는 방법은 다음과 같다.

간주임대료수입 = (전세보증금 합계액 - 3억 원) × 60% × 정기예금이자율 1.8% - 수입이자 등이다. 참고로 정기예금이자율 1.8%는 2016년도 귀속 이율로, 2017년 신고시 적용되는 수치다. 또, 수입이자란 전세보증금을 투자해서 번 금융소득, 즉 이 돈을 금융기관에 맡겨서 받은 진짜 이자소득을 말한다. 단, 수입이자 공제는 장부에 기록되어 있을 때만 인정된다.

전세보증금 합계액이 6억 원인 사람의 간주임대료는 수입이자가 0원이라고 치면 이 사람의 간주임대료는 324만 원이 된다(2016년 귀속 이율 기준).
간주임대료수입 = (6억 원 - 3억 원) × 60% × 정기예금이자율 1.8% = 324만 원

즉 임대소득이 연 2000만 원 이하라면 2018년 말까지 비과세이므로, 2000만 원보다 적으면 소득세가 부과되지 않는다. 다만 별도의 월세 소득이 있어서 이 금액과 월세소득을 합쳤을 때 2000만 원을 초과한다면 소득세를 내야 한다.

단, 전세주택에 한해 적용하는 소형주택 특례가 2019년부터 강화된다. 그동안 면적 60m² 이하, 기준시가 3억 원 이하 주택은 전세보증금을 받더라도 과세 대상에서 제외됐다. 하지만 2019년부터는 면적 40m², 기준시가 2억 원 이하여야 과세 대상에서 빠진다. 1,2인 가구가 늘며 작은 면적의 주택에 대한 수요가 많아진 점을 고려한 것이다.
박상언 유엔알컨설팅 대표