문재인정부 부동산 틈새상품 투자법

임대사업 등록시  혜택 많아
서울 마포구, 서초구, 세종시, 대전 등지를 대상으로 수십채의 다가구 주택을 컨설팅했다.
지금도 여웃돈 4~5억원으로 대전이나 세종시 일대에 관리까지 대행해주는 연수익 10% 이상  다가구 주택을 찿아달라는 문의가 줄을 잇고 있다. 문제는 물건이 달려 수요를 못 맞추고 있다. 

개별 분양하는 다세대 주택의 경우 대부분 3억원대 이하이다. 따라서 잘 만 고르면 월세와 시세상승이 동시에 가능하다. 그야말로 문재인정부 부동산 틈새상품이라 할 수 있다

다가구주택과 다세대주택 구별법
외관상으로 보기에 비슷한 다가구주택과 다세대주택을 잘 구별해 투자해야  한다. 다가구주택은 건물 전체가 1인 소유인 단독주택이지만, 다세대주택은 가구마다 주인이 다른 공동주택이다. 우리는 통상 다가구와 다세대를 '빌라'라고 통칭한다.
  
문재인정부 들어 다가구주택에서 집주인이 직접 거주하면서 남은 집을 임대해도 민간임대주택으로 등록해 세제혜택을 받을 수 있게 법이 바뀌었다. 다가구주택을 실별로 임대하는 경우도 임대주택으로 등록할 수 있게 된다. 이에 따라 다가구주택 소유주가 집에 거주하면서 나머지 공간을 임대하는 경우도 임대사업자나 민간임대주택으로 등록할 수 있다.

다가구 임대주택 등록 요건이 완화됨에 따라 집주인의 자발적인 임대주택 등록을 유도할 수 있을 것이다. 민간임대주택으로 등록되면 일정기간 임대 의무기간이 설정되고 임대료 증액이 연 5% 이내로 제한돼 세입자가 안정적으로 거주할 수 있다. 임대사업자는 세금 혜택 등을 볼 수 있다.

다가구주택 고르는 법
1. 일조권과 개방감을 따져라
다가구주택의 경우 무엇보다 일조권과 개방감 등을 따져야 한다. 이는 다가구주택이라는 특성상 독립된 공간의 장점을 최대화할 수 있는 요소다. 아울러 네모 반듯한 필지가 좋다. 재건축 시 주택을 건설하는 데 좋은 구조이기 때문이다. 이는 매매할 때도 가격을 책정하는 데 큰 요인으로 작용하기 때문이다

2.용도 변경 눈여겨봐야
용도 변경이 가능해지면서 아울러 임대주택 사업자 등록도 보다 손쉬워졌다. 벽 두께며 출입문 위치, 가구 규모 등이 다세대주택으로 변경이 가능한지도 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 다가구주택을 다세대로 바꾸면 여러 채의 집을 구분등기할 수 있어 세입자 입장에서는 집주인이 부도를 내도 자신의 전세금을 더 안전하게 확보할 수 있다.

다세대주택은 구분등기가 되나 다가구주택은 그렇지 않다. 다가구주택을 구분등기하려면 먼저 다세대주택으로 용도부터 변경해야 한다. 관할 시·군·구청에 용도 변경을 신청해 건축물 관리대장의 기재 사항을 다세대주택으로 바꿔야 한다.

근린상가로 리모델링할 때 집을 리모델링해 1~2층은 카페나 음식점으로 세를 주고 위층은 살림집으로 쓰거나 원룸으로 임대해 수익을 얻을 수 있다. 다가구주택을 근린 생활시설로 리모델링하는 가장 큰 이유는 상대적으로 규제가 적기 때문이다. 주택은 시설면적 100~150㎡당 1대의 차를 댈 수 있는 주차장을 확보해야 한다.

반면 제1종 근린생활시설은 시설면적 200㎡당 1대꼴이다. 리모델링 비용은 설계 등 조건에 따라 천차만별이지만 보통 3.3㎡당 200만~250만원 안팎이다. 단 석면 철거, 옹벽 보강, 소방시설 등의 비용이 변수다.

3.임대사업자로 등록하라
사업자 등록을 꼭 해야 하냐는 질문도 많은데 다가구 주택이 한 채라면 굳이 할 필요는 없다. 하지만 2주택 중 하나가 다가구(다세대가 아닌 주택)주택이라면 사업자 등록을 할 것인지 안할 것인지 선택해야 된다. 다가구주택을 사고 3년 내에 기존 주택을 팔면 비과세임으로 이때는 안해도 무방하다 하지만  8.2부동산 대책으로 인한 양도세 중과세를 피하기 위해서는 종합소득세까지 잘 따져 임대사업을 해야 할지 결정할 필요가 있다. 

임대사업을 위해서는 구분등기 후 주민등록등본과 임대건물의 등기부등본을 갖춰 구청과 세무서에 임대사업 등록을 해야 한다. 임대사업자로 등록하면 대부분 감면이나 면제 혜택을 받을 수 있어 등록하지 않을 때보다 세금 부담이 훨씬 적어진다.

대개 15평짜리 다가구주택 6가구를 다세대주택으로 바꿔 임대주택사업을 하면 1년에 수백만 원 정도 세금을 덜 낼 수 있다. 구분등기를 할 때는 등록세가 과세표준의 1.5%, 취득세가 과세표준의 2% 부과된다. 그러나 임대사업자로 등록하면 이 세금이 면제된다.

다가구주택을 다세대주택으로 변경한 경우에도 바꾸기 전에 납부했던 취득세는 환급되지 않으나 신축 중인 다가구주택은 다세대주택으로 바꾸면 감면받을 수 있다. 또 다가구주택을 지은 건축주가 다세대주택으로 변경한 경우 건축주로부터 주택을 처음 분양받아 임대사업자로 등록하면 취득세와 등록세가 면제된다. 박상언 유엔알컨설팅 대표