상가투자 성공은 적정분양가와 우량임차인에 달려

분양가 높으면 핵심상권도 공실위험

우리나라 최고의 상권이라 할수 있는 강남역 1번 출구 유명 주상복합 저층상가, 상층부 배후세대에 오피스텔이 728세대 규모로 조성되었다. 하지만 준공한지 몇 년이 지난 지금도 상가공실이 절반이나 된다. 대한민국 유명 맛집들이 대거 입점했지만 상가공실을 메우기에는 역부족이다. 우병우 전 청와대 민정수석이 매각한 부지에 세워진 '강남역센트럴푸르지오시티'가 주인공이다.

해당상가는  강남역 1번 출구에서 약 40m 거리에 위치해있어 집객력이 높고 중앙광장을 중심으로 각 층이 에스컬레이터로 연결돼 개방감과 노출효과도 좋고 신분당선 추가 개통호재에도 불구하고 상가 공실을 해결하는데 별다른 도움을 주지 않았다.

상가문제로 골치를 썩다가 필자를 찿어온 김 영호 (가명)씨, 은퇴이후 안정적인 월세를 기대하며 20억원에 분양받은 상가의 월 임대료는 1억/500만원정도 형성되어 있다. 매달받는 상가도 임대료로 상가가격을 역산하면 상가 가치는 20억원이 아니고 10~12억 정도라고 볼수 있다. 강남이라는 입지에 현혹되어  분양받은  김영호씨는 이자와 관리비를 내면서 월세 1천만원을 내고 들어오는 임차인을 기다리면서 버티고 있는 실정이다.

20년동안  투자상담 경험상  상가 분양을 받아 성공하는 경우보다 실패한 경우가 훨씬 많다.
상가를 시행하는 업체들이 땅을 조성한 LH공사나 지차체로부터 너무 비싸게 상가부지를 사들이기 때문이다. 상가 낙찰가율이 200%를 훌쩍 넘긴지는 이미 오래다.

지난해 11월에 있었던 '여수 웅천 꿈에그린' 상가의 경쟁입찰을 진행한 결과 53개 점포 (블럭 제한 경쟁입찰 제외) 모집에 약 600여 건이 접수돼 평균 경쟁률 12대 1, 평균 낙찰가율 156%를 기록했다. 최고 경쟁률은 39대 1, 최고 낙찰가율 274%를 기록했을 정도다.

저금리와 베이비부머들의 상가 투자 열기로 분양업체들의 화려한 마케팅 기법으로 시간이 지나면 분양이 완판된다. 심지어 분양초기에 일부상가 영업사원들의 물건확보와 프리미엄 작업으로 인해 70~80%를 분양 완료시킨다. 해당 현장이 끝나면 분양했던 팀들은 다른 현장으로 이동하기 때문에 만나기도 쉽지 않고 심지어 휴대폰 전화번호를 바꾸기까지 한다.

고수익임대료에 개발계획으로 인한 시세상승등  장미및 전망을 내세우며 대출을 대거 일으켜 분양받게 만든다. 심하게 표현하면 본인을 믿고 투자한 분들을  몇 년뒤 신용불량자로 만들어  이혼에 이르게 까지 한다.

3년간 절반이상이 폐업을 하는 현실에서 금리인상과  청탁금지법 영향으로 가뜩이나 상가시장이 더욱 위축되었다. 분양업체들 말대로 임대료가 높게 형성되지 않고 초기에 높게 임대료를 내더라도 지속적으로 올려받기 쉽지 않다.

임차인 확인후 상가투자해도 늦지 않아

CGV 나 메가박스등 유명영화관이 상층부에 들어오더라도 바로 아래층 점포까지 폭포수 효과를 기대하기가 쉽지가 않다. 대부분의 영화 관람객의 경우 인터넷으로 예약하고 각종 식음료수도 해당 영화관매점에서 이용하고  영화가 끝나면 계단을 이용하지 않고 바로1층까지 엘리베이터를 타고 돌아가기 때문이다.

또한 상가가 준공된 이후에도 중개업소나 편의점 병원 등외에는 생각한만큼 임대료가 형성되기가 쉽지 않다. 특히 단지내 상가 부동산 중개업소의 경우 소위 '입주장사'가 끝나면 상가월세가 부담되어 깍아달라고 요구해 시간이 갈수록 상가가격 하락 요인이 된다. 강남 도곡렉슬 잠실단지내 상가가 시간이 갈수록  임대료 하락으로 인한 상가가격이 자연스럽게 하락조정받았다.

대개 분양 초기에는 할인해 주지 않다가 준공이 가까워 질수록 할인율이 높아지게 된다. 물론 자리가 좋은 상가자리는 예외다.차라리 상가준공이후 상권이 어느정도 형성된 2~3년 뒤, 임차인이 월세를 얼마정도 내는가를  확인한 후 상가에 투자하는것도 좋다고 볼수 있다.

우량 임차인 상가투자가 유망

굳이 강남권같은 1급 상권이 아니더라도 병원이나 유명 파리바게트 ,스타벅스나 편의점등이 임차인으로 보통 들어오면 상가 투자자들은 장기간에 안정적으로 운영수익을 올릴수 있다. 특히 병원 같은 경우 인테리어비가 수억원이 들기 때문에 월세를 조금씩 하더라도 저항감이 다른 업종에 비해 크지 않다.

따라서 1층 약국이나 상층부 소규모 약국들도 안정적인 영업이 가능해 바닥 권리금이 높게 붙어 거래된다. 치과나 한의원보다는 가정의학과나 이빈후과나 안과 피부과의원등 처방전이 안정적으로 나오는 이런 알짜 약국 자리는 일반인들이 정상적인 경로를 통해서 분양받기는 불가능에 가깝다. 입원실이 있는 병원의 경우 죽집이나 박스용 방문 선물을 파는 슈퍼나 편의점들이 유망하다.

국제학교분교나 문화예술관련 학교나 유명 대형학원들은 운동장이 필요없는 도심지 건물 몇 개층을 임차해서 사용하는 경우가 많다. 삼성동에 있는 한국 종합예술학교나 강남 권에 있는 건물 여러층을 임차해서 쓰고 있는 유명어학원이나 제과제빵 학원들이 대표적이다. 이런 건물 1층의 경우 학생들이 주로 카페를 이용하기 때문에 권리금도 높게 형성된다.

좋은 상가보다 좋아질 상가에 투자하라

병원이나 유명 프랜차이즈등이 입점해 있는 상가를 분양받거나 일반매매로 사는것은 지극히 안정적인  투자법이다. 이런 상가들은 이미 가격에 선반영되어 있고  해당 업체들이 계약기간이 끝나고 나갔을 경우 임대인들은 큰 타격을 받을수 있다. 관점을 바꾸어서 이런 상가가 들어올수 있는 입지는 좋은데 장사가 잘 안되는 상가를 골라서 투자하는게 더 좋다. 

가령 이면도로 모서리에 위치에 있는 장사가 잘안되는 개인슈퍼자리나 옷 가게자리등을 매입. 임차인을 위와 같은 우량임차인으로 바꿔주는게 한 차원 높은 투자 법이다.

국내 유명 편의점같은 경우 요즘은 골목길까지 들어오기 때문에 본사에 전화하면 담당자들을 만나기가 어렵지 않다. 월세 1백만원을 받는 슈퍼했던 자리가 편의점 자리로 변경되면 월세는 150만원으로 껑충뛰고 상가가격은 1억원 이상 가격이 껑충 오르게 된다.