가족 간에 부동산을 이전하는 방법은 ① 양도하는 방법, ② 증여하는 방법, ③ 부채를 포함하여 증여하는 부담부증여 방법, ④ 상속하는 방법 등이 있다. 증여와 상속은 무상으로 재산이 이전되는 것이고, 양도는 대가를 서로 주고받으면서 유상으로 재산을 이전하는 방식이다.
양도를 하게 되면 서로 주고받아야 할 대가를 정하고 거래를 하게 된다. 가족 간에 재산을 사고팔면서 그 대가를 얼마로 정하여 거래하든지 양 당사자가 합의하여 계약하면 위법이 아니다.
일반적으로 특수 관계가 없는 제3자와 거래를 할 경우엔 서로의 이익을 극대화하기 위해 최선을 다하고 그 결과 거래가액이 결정이 된다. 하지만 가족 간의 거래는 세금부담 또는 자금의 규모 등에 따라 거래가액을 조절할 가능성이 매우 높기 때문에 합리적인 가액으로 거래가 된다고 불수 없다. 따라서 세법은 가족들끼리 재산을 거래하면서 거래가액을 조절하는 방법으로 조세를 회피하는 것을 방지하기 위한 제도를 운영하고 있다.
가족 간에 거래를 하면서 거래가액을 얼마로 하던 양 당사자가 합의한 계약자체는 유효하다. 그러나 세법은 그러한 가족 등 특수 관계자들끼리 부동산 등 재산을 거래하는 경우 세법에서 정한 시가를 기준으로 그보다 높거나 낮은 가액으로 거래를 하면 부당한 거래로 보고 세금을 추징한다.
우선 재산을 양도하는 사람에게는 세법에서 정한 시가보다 시가의 5% 또는 3억중 적은 금액이상 낮은 가액으로 거래를 하면 부당한 거래로 보며. 이러한 거래를 할 경우에 실제 받은 대가가 아닌 시가를 양도가액을 하여 양도세를 계산하게 한다.
예를 들어 세법상 시가가 10억인 부동산을 자녀에게 9억에 양도하였다고 가정하면 양도세 계산 시 양도가액은 9억이 아니다. 실제 주고받은 대가 9억은 시가의 5%인 5천만 원과 기준가액인 3억 중 작은 금액인 5천만 원보다 더 싸게 양도한 것이므로 부당행위에 해당한다. 따라서 부당행위이기 때문에 양도세 계산 시 적용하는 양도가액은 실제 거래가액인 9억이 아닌, 세법상 시가로 계산된 10억으로 하여 양도세를 계산하여야한다.
부모의 재산을 취득하는 자녀는 세법상 시가보다 낮은 금액으로 취득하면 시가보다 싸게 산 금액만큼에 대해서는 저가양수로 보아 증여세를 과세한다. 증여세는 시가의 30%와 기준금액인 3억 원 중 적은 금액보다 더 싸게 취득하면 저가양수로 보는 것이며 이때 시가의 30%와 3억 원 중 적은금액을 기준으로 그보다 더 싸게 산 금액에 대해 증여세를 과세한다.
위 사례에서 자녀가 저가양수에 해당하려면 시가의 30%인 3억과 기준금액 3억 중 적은 금액인 3억 원보다 더 싸게 취득하여야 한다. 그런데 시가인 10억보다 1억이 싼 9억에 취득하였기 때문에 저가양수에 해당하지 않는다. 따라서 시가보다 1억을 싸게 산 자녀에게는 증여세가 과세되지 않는다.
만약 위의 경우에 자녀가 6억에 취득하였다면 저가양수에 해당되는 3억 원보다 더 싸게 취득하였기 때문에 저가양수에 해당된다. 이 경우 자녀는 시가보다 4억 원이나 싸게 취득을 했지만 증여세는 저가양수 기준금액인 3억 원을 초과하는 1억 원에 대해서만 과세를 한다.
만약 위와 반대로 시가가 10억인 부동산을 15억에 양도하였다면 자녀는 시가보다 5억이나 비싸게 취득한 것이 된다. 이 경우는 고가양수에 해당되어 비싸게 산 자녀가 아닌 비싸게 판 부모에게 증여세가 과세된다. 저가양수와 마찬가지로 고가양도도 기준금액인 3억 원보다 더 비싸게 판 금액에 대해서만 증여세가 과세되기 때문에 부모에게는 2억(5억-3억)원에 대해 양도세와 별도로 증여세를 과세한다.
그런데 시가보다 비싸게 팔아서 2억에 대해 증여세를 과세하면서 양도가액을 15억으로 하면 이중과세 문제가 발생한다. 따라서 실제로 15억에 팔았지만 증여세가 과세되는 2억 부분만큼은 공제한 13억을 양도가액으로 하여 양도세를 계산한다.
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스타리치 어드바이져 자문 세무사
