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지방세硏 "공시가격 상승 요인? 정책보다 시세상승이 견인"

  • 보도 : 2021.05.08 07:00
  • 수정 : 2021.05.08 07:00

공시가격 산정과정 공개해도 납세자 불만 있을 것

공동주택 결정권한 일부 지방으로 이양해야…

공시가격 현실화율 격차해소에 주력해야한다

보유세 부담 완화? 조세정책 활용이 바람직

-주택공시가격 5대 쟁점 보고서-

조세일보

◆…최근 공시가격이 상승한 요인에 대해 정부 정책 요인보다 거래가격 상승 등 시장요인이 배경에 깔렸다는 분석이 나왔다. 사진은 서울 63스퀘어 전망대에서 바라본 서울 시내 아파트의 모습. (연합뉴스 사진)

최근 공동주택 공시가격이 상승한 배경을 두고 정부가 추진한 부동산 정책보다 아파트 시세상승 등 시장 요인에 따른 것이란 분석이 나왔다.

한국지방세연구원(이하 연구원)은 지난 6일 최근 논란이 되고 있는 '주택공시가격 5대 쟁점을 분석한 이슈 점검(연구책임 : 박상수 선임연구위원'이라는 이슈 보고서를 통해 공시가격 상승 가운데 현실화율 제고 정책의 비중은 10.68%에 불과했다며 이 같이 밝혔다.

연구원은 이번 보고서를 통해 ▲현실화 정책으로 인해 올해 주택공시가격 상승률이 높은지 ▲공시가격 목표 현실화율(90%)을 조정해야 하는지 ▲공시가격 산정과정의 투명화로 납세자 불만 해소가 가능한지 ▲공동주택가격 결정 권한을 지방으로 이양해야 하는지 등 최근 논란이 되는 주택공시가격 5대 쟁점을 분석했다.

■ 공시가 상승 이유? 대부분 시세 급등 때문

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◆…자료 = 한국지방세연구원

올해 공동주택가격의 높은 공시가격 상승 배경은 주로 시장 요인에 의한 것으로 나타났다.

보고서는 "국토교통부의 지난 2020년과 올해 공동주택가격 현실화율, 2021년 공시가격변동률을 이용해 공동주택 공시가격 변동률(19.05%)을 분해해보면 시세 상승분 기여도는 17.01%p, 현실화율 제고분에 대한 기여도는 2.04%p으로 계산 된다"고 분석했다.

기여도뿐만 아니라 공동주택가격 상승에서 시세 상승분이 차지하는 비중은 89.32%, 현실화율 제고분의 비중이 10.68%이다. 이러한 결과는 올해 공동주택가격의 높은 상승은 현실화율 제고라는 정책 요인보다는 시세의 대폭 상승이라는 시장 요인의 결과에 의한 것임을 의미한다는 게 보고서의 분석이다.

보고서는 또 공시가격 산정의 핵심인 시세 자료(실거래가 등)가 공시대상 주택 수와 비교해 어느 정도 되는지를 분석했다. 공시가격 산정과정에 대한 투명화로 납세자 불만을 해결할 수 있는지를 살펴보기 위해서다.

보고서에 따르면, 올해 1월 1일 기준 공시대상 공동주택 수는 1420만 5000호였던 반면, 공시기준일 이전 1년간 공동주택 거래량은 114만 5000호 규모로 공동주택 수 대비 주택거래 비율은 8.06% 수준이었다. 또, 공시가격 기준일(매년 1월 1일)에 인접한 12월 거래량은 공시대상 공동주택 수 대비 0.90%에 불과했다.

시세 자료의 한계 등으로 인해 주택공시가격 산정에는 일정 부분 통계적 모형에 의존할 수밖에 없을 뿐만 아니라 이 과정에서 개별주택의 특성을 모두 반영하기도 여의치 않아 공시가격 산정과정을 모두 공개하기도 어려운데다 투명하게 공개한다고 해서 납세자의 불만이 줄어들 여지는 크지 않을 수 있다고 보고서는 평가했다.

공동주택가격 결정 권한의 지방 이양 사안과 관련해서는 공동주택가격에서도 토지와 단독주택처럼 공시가격의 결정 권한을 중앙과 지방이 분담하는 형태로 논의가 필요하다고 보고서는 제언했다.

구체적으로 공동주택을 표준공동주택과 개별공동주택으로 구분한 뒤 표준공동주택가격은 국토교통부장관이, 개별공동주택가격은 시장·군수 또는 구청장이 결정하는 방식을 검토할 필요가 있다는 주장이다.

이번 이슈 보고서를 작성한 박상수 선임연구위원은 "국민의 보유세 부담완화를 위해서는 공시가격보다는 세율, 세액공제, 세부담상한선 등 조세정책 수단을 활용할 필요가 있다"고 지적했다.

그러면서 "공시가격 현실화율의 최종 목표 수준, 연차별 목표는 국민 부담, 부동산 시장 여건 등에 따라 조정이 가능하며 현실화율 수준보다는 현실화율 격차 해소에 더욱 집중할 필요가 있다"고 주장했다.

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