상가주택 소유자, '1세대 1주택' 주장 양도세 미신고
국세청 "건물 일부는 음식점, 주택으로 볼 수 없다" 과세
심판원 "상가 면적 전체를 주택외면적 판단, 잘못 없다"
◆…일러스트=클립아트코리아.
상가주택 중 일부를 음식점으로 사용하는 등 상가면적이 주택면적보다 크고 음식점 내부에서 실제로 거주하지도 않았다면 주택으로 볼 수 없어 건물 양도 시 양도소득세 비과세 규정을 적용할 수 없다는 조세심판원 결정이 나왔다.
조세심판원은 최근 상가주택을 양도한 A씨가 제기한 양도소득세 부과처분취소 심판청구에서 "상가 면적 모두를 주택 외 면적으로 보고 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없다"며 A씨의 청구를 기각한 것으로 확인됐다.
A씨는 지난 1998년 토지 148㎡(45평)와 지상 2층의 상가주택 겸용 건물 169㎡(51평)을 사들였다. 공부상 이 건물의 1층은 식당 2개와 주택이 혼재돼 있었고, 2층은 주택으로 등재돼 있었다.
이후 A씨는 2018년 건물을 양도하면서 1세대 1주택 및 부수토지의 양도로 보고 세무서에 양도소득세를 신고하지 않았다.
소득세법은 1세대 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택은 소득세를 매기지 않는다고 규정하고 있다. 1세대 1주택의 범위로는 주택면적이 그 외의 부분보다 적거나 같을 때는 주택 외의 부분은 주택으로 보지 않는다고 같은 법 시행령에서 정하고 있다.
이에 과세 당국은 공부상 주택으로 등재된 A씨의 건물 1층은 음식점으로 사용돼 주택면적으로 볼 수 없고, 상가면적이 주택면적보다 크다며 지난해 8월 A씨에게 양도소득세를 부과했다.
그러자 A씨는 "2개의 상가 내부에 전체 면적의 5분의 1 정도인 방이 있고, 상가를 운영하는 임차인이 모두 실제 거주하고 있었으므로 1세대 1주택 비과세 규정을 적용해야 한다"며 심판원에 심판청구를 제기했다.
그는 "상가 한 개는 건물을 매입할 당시부터 임차인이 음식점을 운영하고 있었지만, 내부에 거주 가능한 방이 있고 임차인이 방에 거주하면서 음식점을 운영했다"며 "다른 상가 역시 음식점을 운영하고 있지만, 주변 공사장에서 일하는 손님이 많아 사장이 내부 방에서 일주일 내내 거주하면서 음식점을 운영했다"고 주장했다.
특히 A씨는 주택면적이 상가면적보다 크기 때문에 비과세 조항을 적용할 수 있다고 강조했다. A씨는 "상가건물 면적 전체가 주택이 아니라고 보더라도 음식점 사장들이 거주한 방의 면적(17㎡)은 주택면적으로 봐야 한다"며 "주택면적은 2층 주택(81㎡)과 음식점의 방(17㎡)을 합해 98㎡이고, 상가면적은 70㎡가 된다"고 주장했다.
그러나 과세 당국은 "사업장을 방문한 결과 A씨가 주택이라고 주장하는 방은 일반음식점에 부속된 방으로서 영업장으로 사용하고 있는 것으로 확인된다"며 과세 처분이 적법하다고 반박했다.
과세 당국은 "음식점 내부의 방은 샤워시설이나 화장실이 별도로 존재하지 않아 주거용으로 사용할 수 있는 여건이 안 된다"면서 "또한 음식점 사장들의 주소지는 건물 바로 인근으로서 도보로 7분, 10분에 불과해 별도의 주소지를 두고 음식점에서 거주했다고 보기도 어렵다"고 지적했다.
심판원은 "처분청이 상가 면적 모두를 주택 외 면적으로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다"며 A씨의 심판청구를 기각했다.
심판원은 "건물을 소재지로 한 사업자등록내역과 건물 사진에 따르면 A씨가 건물을 양도하던 당시 상가에는 음식점이 있었던 것으로 확인된다"며 "상가 임차인들은 건물 인근 도보 10분 거리 내 별도의 주소지를 두고 있어 임차인들이 상가 내에서 상시 주거했다고 보기 어렵다"고 말했다.
이어 "개별주택공시자료에 의하면 2017년 이후 건물 전체 면적 169㎡ 중 주택에 해당하는 면적은 125㎡가 아닌 81㎡로 보아 개별주택가격이 결정·고시된 것으로 나타난다"며 "A씨가 제출한 사실확인서와 도면, 현장 사진만으로는 상가 면적 중 17㎡를 사실상 주거용으로 사용한 것으로 인정하기 어렵다"고 지적했다.
결국 심판원은 "이 사건 심판청구는 심리 결과 청구 주장이 이유 없다"며 과세 당국의 손을 들어줬다. [조심 2020인8260]
