재산세

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재산세는 매년 6월 1일 현재 토지, 건축물, 주택, 선박, 항공기를 소유하고 있는 자에 대하여 과세하는 세목으로 기초자치단체의 매우 중요한 세원이다.

과세기준일이 6월 1일이므로 토지 등을 6월을 전후하여 사고파는 경우에는 누가 재산세를 부담할 것인가를 명확히 하는 것이 중요하다. 통상적으로부동산매매계약서상 “제세공과금” 분담 규정이 명시되어 있다.

가. 재산세

<물건별 재산세 세액산출 예>

물건별 재산세 세액산출 예

※ 2014년 공정시장가액 비율 : 주택 60%, 토지 및 건축물 70%

<재산세 요약표>

재산세 요약표

※ 재산세액=과표 또는 과표 합(인별합산의 경우)×해당세율≤직전년도 재산세×150%

※ 세부담 상한:직전년도의 재산세액 상당액의 150% 이내로 하되 주택의 경우 주택공시가격 3억원이하는 105%, 3억이상 6억이하는 110%, 6억 초과는 130% 이내로 함

※ 공정시장가액비율

주택:매년 부동산시장의 동향과 지방재정 여건등을 고려하여 주택의 경우 40%~80% 범위 내에서 매년 대통령령으로 정함.
토지 및 건축물:매년 부동산시장의 동향과 지방재정 여건등을 고려하여 토지 및 건축물의 경우 50%~90% 범위 내에서 매년 대통령령으로 정함.

나. 재산세 도시지역분

재산세 도시지역분은 2010년까지 목적세인 ‘도시계획세’로 부과하던 것을 2011년부터 보통세인 재산세에 합산하여 과세할 수 있도록 한 것으로 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의하여 고시한 도시지역 안에 있는 토지ㆍ건축물ㆍ주택을 과세대상으로 하며, 지형도면이 고시된 공공시설용지 또는 개발제한구역으로 지정된 토지 중 지상건축물ㆍ골프장ㆍ유원지 기타 이용 시설이 있는 토지 외의 토지는 과세대상에서 제외한다.

다. 납세의무자

재산세는 과세기준일 현재(매년 6월 1일) 재산을 사실상 소유하고 있는 자를 납세의무자(공유재산인 경우 그 지분에 해당하는 부분에 대하여 그 지분권자를 납세의무자로 봄)로 하여 매년 부과하는 보유세이다. 재산세 과세기준일 현재 아래에 해당하는 경우에는 해당하는 자가 재산세를 납부할 의무가 있다.

  • (ㄱ)공부상의 소유자가 매매 등의 사유로 소유권에 변동이 있음에도 이를 신고 하지 아니하여 사실상의 소유자를 알 수 없는 때 ⇒ 공부상의 소유자
  • (ㄴ)상속이 개시된 재산으로서 상속등기가 이행되지 아니하고 사실상의 소유자를 신고하지 아니한 때 ⇒ 주된 상속자
  • (ㄷ)공부상에 개인 등의 명의로 등재되어 있는 사실상의 종중재산으로서 종중소유임을 신고하지 아니한 때 ⇒ 공부상의 소유자
  • (ㄹ)국가ㆍ지방자치단체 등과 재산세 과세대상 재산을 연부로 매매계약을 체결하고 그 재산의 사용권을 무상으로 부여받은 경우 ⇒ 매수계약자
  • (ㅁ)신탁법에 의하여 수탁자명의로 등기ㆍ등록된 신탁재산의 경우 ⇒ 수탁자
  • (ㅂ)도시개발법에 의하여 시행하는 환지방식에 의한 도시개발사업 및 도시 및 주거환경 정비사업의 시행에 따른 환지계획에서 일정한 토지를 환지로 정하지 아니하고 체비지 또는 보류지로 정한 경우 ⇒ 사업시행자

다만, 과세기준일 현재 소유권의 귀속이 불분명하여 사실상의 소유자를 확인할 수 없는 경우에는 그 사용자가 재산세 납세의무자가 된다.

라. 과세표준

재산세의 과세표준은 지방세법 제4조(부동산 등의 시가표준액) 제1항 및 제2항의 규정에 의한 시가표준액에 부동산 시장의 동향과 지방재정 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱하여 사정한 가액으로 한다.

2017년 현재 공정시장가액비율은 아래와 같다.

  • ■ 주 택:60%
  • ■ 토지 및 건축물:70%

(1)주택

주택가격에 공정시장가액비율 60%를 곱하여 산정

※ 주택가격이란 「부동산가격 공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 공시된 단독 또는 공동주택가격을 말하고 미공시주택에 대한 개별주택가격비준표 등을 적용하여 산정한 가격을 말함.

(2)건축물(주택 제외)

안전행정부 기준에 의거 지방자치단체장이 고시한 건물시가표준액(건물시가표준액 산출체계 참조)에 공정시장가액비율 70%를 곱하여 산정 ⇒ 주택은 제외

(3)토지(주택의 부수토지 제외)

토지 과세표준은 토지의 공시지가에 면적을 곱하여 산출한 가액에 공정시장가액비율 70%를 곱하여 산정하되, 종합합산ㆍ별도합산ㆍ분리과세로 구분할 수 있는데 자세한 내용은 다음과 같다.

  • -종합합산 과세대상토지 : 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 별도합산 또는 분리과세 대상 토지를 제외한 토지가액을 말함
  • -별도합산 과세대상토지 : 건축물 바닥면적에 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 면적을 초과하지 아니하는 토지(기준면적 내 토지)
    • ㆍ공장용 건축물의 부속토지 등 지방세법 시행령 101조로 정하는 건축물의 부속토지
    • ㆍ차고용 토지, 보세창고용 토지, 시험ㆍ연구ㆍ검사용 토지, 물류단지 시설용 토지 등 공지상태나 해당 토지의 이용에 필요한 시설 등을 설치하여 업무 또는 경제활동에 활용되는 토지로서 지방세법 시행령 제101조로 정하는 토지

※ 용도지역별 적용배율 ㆍ전용주거지역:5배

  • ㆍ준주거지역ㆍ상업지역:3배
  • ㆍ일반주거지역ㆍ공업지역:4배
  • ㆍ녹지지역:7배
  • ㆍ미계획지역:4배
  • ㆍ도시지역 외의 용도지역:7배

-분리과세 대상토지

  • ㆍ공장용지:공장용 건축물 부속토지로 공장입지기준면적 범위 내 토지
  • ㆍ전ㆍ답ㆍ과수원:과세기준일 현재 실제 영농에 사용되고 있는 개인ㆍ농업법인이 소유하는 농지(다만, 특ㆍ광 역시지역(군지역 제외)ㆍ시지역(읍ㆍ면 지역제외)의 도시지역의 농지는 개발제한구역과 녹지지역에 있는 것으로 한정) 등
  • ㆍ목장용지, 특수임야, 종중임야
  • ㆍ여객자동차터미널 및 화물터미널용 토지
  • ㆍ골프장용 토지, 고급오락장용 토지
  • ㆍ주택건설용 토지 등 지방세법 시행령 제102조로 정하는 토지

마. 세 율

(1)주택

-별장:과세표준액의 1,000분의 40

-기타 주택

과세표준 세율
6천만원 이하
6천만원 초과 1억5천만원 이하
1억5천만원 초과 3억원 이하
3억원 초과
1/1,000
6만원+6만원 초과금액의 1.5/1,000
19만5천원+1억5천만원 초과금액의 2.5/1,000
57만원+3억원 초과금액의 4/1,000

(2)건축물

부동산 세율
골프장, 고급오락장용 건축물
공장용 건축물
기타 건축물
과세표준액의 40/1,000
과세표준액의 5/1,000
과세표준액의 2.5/1,000

(3)토지

<종합합산과세대상>

부동산 세율
5,000만원 이하
5,000만원 초과 1억원 이하
1억원 초과
2/1,000
10만원+5,000만원 초과금액의 3/1,000
25만원+1억원 초과금액의 5/1,000

<별도합산과세대상>

부동산 세율
2억원 이하
2억원 초과 10억원 이하
10억원 초과
2/1,000
40만원+2억원 초과금액의 3/1,000
2백80만원+10억원 초과금액의 4/1,000

<분리과세대상>

  • ㆍ전, 답, 과수원, 목장용지 및 임야:과세표준액의 1,000분의 0.7
  • ㆍ골프장 및 고급오락장용 토지:과세표준액의 1,000분의 40
  • ㆍ그 밖의 토지:과세표준액의 1,000분의 2
  • ㆍ고급선박:과세표준액의 1,000분의 50
  • ㆍ기타 선박:과세표준액의 1,000분의 3

(4)항공기

과세표준액의 1,000분의 3

(5)재산세 도시지역분

조례로 정하는 바에 따라 도시지역 안에 있는 대통령령으로 정하는 토지ㆍ건축물 또는 주택에 대하여는 제1호의 세액에 제2호의 세액을 합산하여 재산세액으로 부과한다.

  • 1. 토지ㆍ건축물ㆍ주택의 과세표준에 표준세율을 적용하여 산출한 세액(재산세)
  • 2. 토지ㆍ건축물ㆍ주택의 과세표준에 1000분의 1.4를 적용하여 산출한 세액(舊도시계획세)

바. 납기

과세표준 세율 비고
7.16.~31 주택의 1/2(건물분) ※ 주택분 재산세의 세액이 10만원 이하일 경우 7월에 전액고지
건축물
선박
항공기
9.16.~30 주택의 1/2(건물분)
토지

사. 재산세의 납세의무자 보호규정

(1)재산세 분납제도

분납제도:재산세의 납부세액이 5백만원을 초과하는 경우에는 납부할 세액의 일부를 납부기한이 경과한 날부터 45일 이내에 분납할 수 있음

분납대상:납부할 세액이 1천만원 이하인 때는 5백만원 초과 금액이며, 납부할 세액이 1천만원을 초과하는 때에는 그 세액의 50/100이하의 금액

분납신청:재산세 납부기한까지 과세관청에 신청서 제출

(2)재산세 세부담상한제도

세부담상한제도:당해연도 재산세 산출세액이 직전년도 재산세의 150%를 초과할 수 없는 제도로서 주택은 최고 130% 범위 내에서 주택공시가격에 따라 달리 적용

주택 세부담 상한비율

주택가격 상한비율
3억원 이하 105/100
3억원 초과 ~ 6억원 이하 110/100
6억원 초과 130/100