[Q&A]주택시장 정상화 대책 A to Z(上)

□ 주택시장 정상화 대책의 추진은 왜 필요한가?

주택거래가 크게 위축돼 서민경제 어려움이 가중 되고 있다.

매매수요가 임차수요로 전환돼 전월세 가격 상승 등 서민주거비부담 확대를 야기 시킨다. 실수요자 거래불편이 심화되고, 집을 팔아 과도한 채무 상환부담에서 벗어나고자 하는 하우스푸어 어려움이 심화되고 있다.

이삿짐센터, 부동산중개업, 건설업 등 서민들이 주로 종사 하는 업종의 어려움도 지속되고 있다.
주택시장 부진은 경제 전반에도 부담으로 작용된다. 마이너스 자산효과로 민간소비 회복을 지연시키고, 신규 주택 건설수요 감소로 건설투자 부진이 확대되고 있다.

비관심리가 과도하게 확산될 경우 자칫 자기실현적 기대로 작용해 시장 부진이 심화되고, 가계부채 등 금융부문 건전성에도 영향을 준다. 서민경제의 어려움을 덜고 주택시장의 급변동 가능성을 줄이기 위해 주택시장 정상화대책 마련이 필요하다.

□ 대책 주요 내용은 무엇이고 어디에 중점을 둔 것인가?

이번대책은 수급불균형 완화와 거래정상화를 통해 시장안정을 유도하고, 시장심리의 과도한 위축을 방지하는데 중점을 뒀다. 보금자리주택 등 공공부문의 공급물량 조절함으로써 민간부문의 활력 제고를 유도한다. 보금자리 분양주택 공급물량을 연 7만 → 연 2만호로 대폭 축소했다. 수도권 GB내 신규보금자리 지정을 중단하고, 신도시 개발계획을 수요에 맞게 조정한다.

생애최초구입자 등 실수요자 주택구입을 지원하고, 양도세·취득세 부담 완화 등을 통해 매수수요를 보완한다. 생애최초 주택구입자금 지원을 대폭 확대(2.5→5.0조원)하고, 연말까지 생애최초 주택구입자 취득세가 한시 면제된다. 연말까지 9억원 이하 신규․미분양과 1주택자 소유의 9억원 ․85㎡ 이하 기존주택 구입시 향후 5년간 양도세가 면제된다. 민영주택 청약제도를 추첨제 중심으로 개편하고 세제지원 등을 통해 민간임대사업 활성화를 유도한다.

하우스푸어·렌트푸어 지원방안도 마련한다. 프리워크아웃 활성화, 캠코 등의 부실채권과 주택지분매입제도 등을 통해 하우스푸어를 지원한다. 목돈 안드는 전세 제도 도입, 행복주택 등 공공임대공급 확대 등 서민주거비 지원 방안도 마련한다.

□ 이번 대책으로 주택시장이 회복될 것으로 보는가?

이번 대책의 특징은 수요·공급 양 측면의 패키지 정책이다. 그간 공급조절 대책은 없었으나, 이번 대책에서는 공공분양주택 축소(연 7→2만호) 등 공급물량을 시장상황에 맞게 조정할 것이다. 수요측면에서도 생애최초 구입자에 대한 취득세 감면, 신규뿐만 아니라 기존주택에 대한 양도세 감면 등 실효성이 큰 대책들을 포함하고 있다.

아울러, 추경 등을 통한 국내경기 회복과 대외 경제여건이 조기에 호전될 경우 시장회복 속도는 더욱 빨라질 것으로 기대한다.

□ 인위적인 집값 띄우기가 아닌지?

이번 대책은 주택시장 활성화라기보다는 수급불균형 완화와 거래회복을 통한 주택시장 정상화에 목적이 있다. 주택가격 상승기에 도입된 공급확대·수요억제 기조가 계속되면서 시장부진이 지속되고 있으므로, 상황에 맞추어 공급을 탄력 조절하고, 규제 개선과 세부담 경감 등을 통해 매수수요를 보완해 시장회복을 유도하려는 것이다.

주택시장 내외 여건을 감안 시, 이번대책으로 시장 과열 등 과도한 집값 상승 가능성은 크지  않다. 대내외 불확실성으로 매수심리가 위축되고, 주택보급률 상승, 인구․가구 구조 변화 등으로 중장기 가격상승 기대감도 크지 않은 상황이다. 또한, DTI·LTV 등 건전성 규제의 기본 틀을 유지하고 있어 과도한 차입을 통한 주택매수는 제한이 가능하다.

□ 이번 대책으로 인해 집값이 급등할 경우 대비책은 있나?

주택보급률 향상, 인구·가구구조 변화에 따른 주택수요 트렌드 변화 등 감안 시 가격급등 가능성은 크지 않다. 향후 시장동향을 면밀히 모니터링하는 가운데 만일 국지적인 시장과열 움직임이 있을 경우, 투기과열지구·투기지역 지정, 공공분양주택 공급 탄력 조정 등 수급조절을 통해 적극 대응할 계획이다.

□ 다주택자 등 여유계층을 위한 대책 아닌가?

이번 대책은 주택시장을 정상화하여 집이 팔리지 않아 과도한 채무상환부담 등으로 어려움을 겪고 있는 하우스푸어 등 1주택자들의 거래애로를 해소하는데 중점을 뒀다. 주택매수수요 보완을 위해 생애최초 주택구입자 등에 대한 지원을 대폭 확대해 무주택자들의 내집마련 기회를 확대한다. 아울러, 주택구입 능력을 갖춘 자들의 매수를 유도할 필요가 있어 연말까지 1주택자의 주택 취득시 양도세 면제 특례 조치를 추진한다.

또한, 주택시장이 정상화될 경우 건설업, 이삿짐센터, 부동산중개업 등 서민들이 주로 종사하는 연관 산업에 긍정적 영향을 기대한다. 전세수요에서 매매수요 전환으로 전세시장 안정에도 도움이 될 것이다.

□ LTV·DTI 완화가 제외된 이유는 무엇인가?

DTI·LTV 규제는 금융차입자 보호와 금융기관 건전성 유지를 위한 것으로, 부동산 경기대책으로 사용하는 것은 바람직하지 않다. 이번 대책에서 생애최초 구입자, 목돈 안드는 전세제도에 참여하는 집 주인의 담보대출시에만 완화한 것은 거래 활성화 등을 위한 예외적․한시적인 특단의 조치로 이해할 필요가 있다.

□ 당분간 LTV, DTI규제 완화는 없다는 입장이었는데, 생애최초주택자금 대출에 대한 규제를 완화한 이유는 무엇인가?

생애최초주택구입자금 대출은 지난해까지 국민주택기금재원에서 직접 대출이 이루어졌으며 70%의 LTV한도가 적용되고, DTI규제의 적용을 받지 않았다.

그러나 금년부터 생애최초주택구입자금 대출이 은행대출․국민주택기금의 이차보전 형태로 전환되면서 차주의 채무불이행 리스크를 은행이 부담하게 되어 일반 은행대출과 동일하게 LTV, DTI 규제를 적용하게 됐다. 이러한 갑작스런 제도 변경에 따른 혼란을 최소화하는 차원에서 2013년 취급분에 한해 한시적으로 예외를 인정한 것이다.

□ 공공분양주택 공급물량을 연 7만호에서 2만호로 축소한다고 했는데, 그 의미를 좀 더 구체적으로 설명한다면?

지금까지 공급물량은 인허가 기준으로 연 7만호를 계획하였으나, 앞으로는 준공기준으로 변경해 2만호 준공을 목표로 하겠다는 의미다.

2만호 준공을 위해서는 인허가 계획도 당연히 연 7만에서 2만호로 조정돼야 하나, 2013~2017년까지는 이전에 이미 착수된 물량을 감안할 때 연 1만호 수준의 인허가면 충분하다.

□ 보금자리주택 정책은 지속 추진되는 것인가?

앞으로 공공주택의 공급은 ‘공공주택 연 13만호 공급계획’에 의해 추진하게 되므로, 기존 보금자리주택 정책 하에서 추진되었던 2009~2018년간 총 150만호 공급계획은 별도로 관리하지 않을 계획이다.

□ 생애최초 주택구입자 등 주택기금 지원요건의 개선 내용은 무엇인가?

<생애최초 주택구입자금> 

<근로자·서민 주택구입자금>