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[2022년 연말정산]

⑩전세대출 이자, 월세까지… 주거비에 휜 허리 펴준다

  • 보도 : 2023.01.13 08:00
  • 수정 : 2023.01.13 08:00
조세일보
작년은 세입자들의 허리를 휘게 만든 한 해였다.

전셋값을 마련하고자 받은 대출은 고금리 기조에 따라 이자 부담이 커지며 가계 살림살이는 더 팍팍해졌다. 전세대출 부담이 버거워진 임차 수요가 전세에서 월세로 옮겨가는 경향도 짙었다.

이런 주거비 부담은 조금이나마 줄일 수는 있다. 무주택 근로자가 주택을 구입하거나 임차했을 때 지출한 금액 일부는 연말정산을 통해 돌려받을 수 있기 때문이다. 다만, 일정한 요건(총급여액 기준 등)이 필요한 만큼, 근로자는 과다 공제한 부분이 없도록 꼼꼼히 확인해야 한다.
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전세자금 대출을 받았다면 원리금 상환금액(주택임차차입금)을 소득공제 받을 수 있다.

무주택 세대주가 국민주택규모(전용면적 85㎡, 주거용 오피스텔 포함)의 주택을 임차하기 위해 금융기관에서 돈을 빌렸다면, 원리금 상환액의 40%(한도 연 400만원)까지 공제가 가능하다. 작년 연말정산(2021년 귀속소득) 때보다 공제 한도는 100만원 올랐다.

이 공제를 받으려면 ①임대차계약서상 입주일과 주민등록상 전입일 중 빠른 날로부터 전후 3개월 이내 차입하고 ②차입금이 금융기관에서 임대인 계좌로 직접 입금해야 한다.

총급여액이 5000만원을 넘지 않은 근로자가 개인에게 차입한 금액(거주자 대출분)에 대해서도 공제를 받을 수 있다. 계약서상 입주일과 주민등록상 전입일 중 빠른 날로부터 전후 1개월 이내에 차입해야 하고, 연 이자율 1.2% 이상 요건을 갖추어야 한다.

금융기관에서 전세자금을 대출을 받았다면 홈택스로 조회(주택자금상환 등 증명서)할 수 있지만, 개인에게 빌린 경우에는 직접 증명 서류를 준비해야 한다. 필요 서류로는 임대차 계약증서 사본(소득공제를 받는 근로자 명의로 작성), 금전소비대차계약서 사본, 계좌이체 영수증·무통장 입금증 등 원리금 상환 증명 서류가 있다.
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월세를 살고 있는 근로자라면 '월세세액공제'를 주목해야 한다.

총급여액이 7000만원(종합소득금액 6000만원) 이하인 무주택 근로자가 국민주택규모(85㎡) 이하의 주택, 주거용 오피스텔, 고시원 등을 임차하는데 지불한 월세액의 15%(연 750만원 한도)는 세액공제 된다. 총급여액이 5500만원(종합소득 4500만원) 이하라면 세액공제율은 17%다. 국민주택보다 큰 집이라도 기준시가가 3억원을 넘지 않으면 세액공제 대상이 된다.

예컨대, 총급여액이 6000만원인 근로자가 오피스텔(기준시가 2억원)을 임차하기 위해 지급한 비용이 연 800만원이라고 치자. 공제 한도가 있기에 750만원만 세액공제 대상 금액이 된다. 총급여액이 5500만원을 넘는 경우라서 공제율은 15%가 적용되고, 이 계산법에 따라 공제금액은 112만5000원이 된다.

한 세대에서 월세세액공제와 주택자금 관련 소득공제(주택임차차입금 원리금 상환액, 장기주택저당차입금 이자상환액, 주택마련저축 납입액 등)를 동시에 받을 수 없다는 점은 유의해야 한다. 월세액 공제를 받은 월세금은 현금영수증 발급을 통한 신용카드 등 사용금액 소득공제 적용도 안 된다.

집주인의 동의나 확정일자가 공제의 필수조건은 아니다. 하지만 임대차계약서상 주소지와 주민등록표등본 주소지가 동일해야 공제가 가능하기에 전입신고를 해두는 것이 좋다. 만약 집주인의 눈치가 보여 거주기간 동안 신청하기 껄끄럽다면 퇴고하고 5년 안에만 경정신청하면 된다.
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주택을 산 뒤 매달 나가는 대출이자(장기주택저당차입금 이자상환액)도 공제가 가능하다. 공제받을 수 있는 주택의 기준시가는 5억원 이하다. 해당 주택에 저당권을 설정하고 금융회사(또는 주택도시기금)으로부터 차입한 장기주택저당차입금(주택소유권이전등기 또는 보존등기일로부터 3개월 이내에 차입, 장기주택저당차입금의 채무자가 해당 저당권이 설정된 주택의 소유자일 것)에 대해 해당연도에 지급한 이자상환액을 공제받는 구조다.

차입금의 상환 기간과 상환방식에 따라 공제 한도는 다르게 적용된다(상환기간 15년 이상시 1800만원, 10~14년 300만원).

청약통장에 납입한 금액도 소득공제(주택마련저축 소득공제)를 받을 수 있다. 과세연도 중 주택을 소유하지 않은 세대의 세대주인 근로자가 주택마련저축에 납입했다면, 이 금액의 40%에 해당하는 금액을 공제받을 수 있다. 공제받을 수 있는 연 납입액 한도가 240만원이므로 최대 96만원까지만 소득 공제된다. 총급여액이 7000만원을 넘지 않는 근로자가 대상이다.

부동산거래를 했다면 중개업자의 중개보수도 소득공제 받을 수 있다. 거래 시점에 현금영수증을 발급받지 않았다면, 연말정산 전 반드시 중개사에게 현금영수증 발급을 요청해야 한다.

Q&A로 보는 주택자금공제

주택을 취득할 수 있는 권리(아파트 당첨권 등)를 보유하고 있다면 주택임차차입금 원리금 상환액을 공제받을 수 없다. 이 공제는 과세기간 종료일 현재 주택을 소유하지 않은 경우에만 적용되기 때문이다. 국세청은 최근 '2022년 귀속소득 연말정산' 참고자료를 내놨다. 이에 주거비 소득·세액공제 관련한 주요 문의 사례를 소개한다.

Q. 주거용 오피스텔만 보유하고 있는 근로자의 경우 주택임차차입금 원리금 상환액 공제의 적용이 가능한지?

A. 주거용 오피스텔은 주택법상 주택에 포함되지 않는다.

Q. 주소지가 다른 별도 세대인 배우자가 주택을 소유하고 있는 경우 본인은 주택임차차입금 원리금 상환액 공제를 받을 수 있는지?

A. 안 된다. 주택임차차입금 원리금 상환액 공제를 적용받기 위해서는 과세기간 종료일(12월31일) 현재 무주택 세대의 세대주이어야 한다. 이때 배우자는 주소지가 달라도 동일한 세대로 보기 때문에 배우자가 주택을 소유하고 있는 경우 무주택 세대주의 요건을 충족하지 못하므로 주택임차차입금 원리금 상환액 공제 적용대상자가 아니다.

Q. 공동으로 소유하고 있는 상속주택(본인 60%, 동생 40%)이 있는 경우 주택임차차입금 원리금 상환액 공제를 받을 수 있는지?

A. 상속주택은 지분이 가장 큰 상속인이 주택을 소유하고 있는 것으로 본다. 따라서 무주택 세대에 해당하지 않는다.

Q. 주택을 임차한지 3개월이 경과한 후 은행에서 대출을 받은 경우 주택임차차입금 원리금 상환액 공제를 적용받을 수 있는지?

A. 안 된다. 주택임차차입금 원리금 상환액에 대한 소득공제를 받기 위해 대출기관으로부터 차입한 차입금은 임대차 계약증서의 입주일과 주민등록표 등본의 전입일 중 빠른 날부터 전후 3개월 이내에 차입한 자금이어야 그 원리금 상환액에 대해 공제받을 수 있다.

Q. 주택전세자금을 마련하기 위해 은행에서 대출을 받아 본인의 계좌로 이체한 후 그 금액을 다시 임대인에게 입금한 경우 주택임차차입금 원리금 상환액 공제가 가능한지?

A. 안 된다. 주택임차차입금 원리금 상환에 대한 소득공제를 적용받기 위해서는 은행에서 임대인의 계좌로 직접 입금되어야 하는 것으로, 은행에서 대출금을 받아 본인의 계좌로 입금했다가 다시 임대인의 계좌로 이체한 경우에는 법정요건을 충족하지 못해 소득공제를 받을 수 없다.

Q. 주거용 오피스텔을 보유하고 있던 중 새로 주택을 구입하면서 대출을 받은 경우 장기주택저당차입금 이자상환액 공제가 가능한지?

A. 주거용 오피스텔은 주택법상 주택으로 보지 않으므로 다른 공제요건을 충족한다면 장기주택저당차입금 이자상환액 공제를 적용받을 수 있다.

Q. 주택분양권을 보유하고 있던 중 새로 주택을 구입하면서 대출을 받은 경우 장기주택저당차입금 이자상환액 공제가 가능한지?

A. 분양권(부동산을 취득할 수 있는 권리)은 주택 수 계산 시 포함되지 않으므로 다른 공제요건을 충족한다면 장기주택저당차입금 이자상환액 공제를 적용받을 수 있다.

Q. 공동 소유로 취득한 주택이 있는데, 세대주인 근로자가 주택을 추가로 구입하면서 대출을 받는 경우 장기주택저당차입금 이자상환액 공제를 받을 수 있는지?

A. 안 된다. 주택을 공동으로 소유하는 경우에도 지분에 상관없이, 보유하고 있는 주택 수에 포함되며 추가로 취득한 주택을 포함해 12월 31일 현재 2주택을 보유한 경우 장기주택 저당차입금 이자 상환액 공제를 적용받을 수 없다.

Q. 장기주택저당차입금에 대해 소득공제를 받던 중 무허가 주택을 보유한 어머니와 합가하여 어머니가 세대원이 된 경우 소득공제를 계속 적용받을 수 있는지?

A. 주택 수를 계산할 때 주택의 범위에는 세대구성원의 무허가 주택을 포함하는 것이므로 2주택자에 해당되어 공제 대상에서 제외된다. 다만, 모친의 무허가 주택을 양도해서 12월 31일 현재 1주택자가 되는 경우에는 소득공제를 받을 수 있다.

Q. 부담부 증여로 주택 취득시 장기주택저당차입금 이자상환액 공제는?

A. 증여등기일로부터 3개월 내에 해당 주택에 저당권을 설정하고 상환기간이 15년 이상인 장기주택저당차입금을 대출받아 증여재산에 담보된 채무를 상환하는 경우 해당 채무액의 범위 내에서 이자 상환액 소득공제가 가능하다.

Q. 고시원을 임차했을 때에도 월세액 세액공제 가능한지?

A. 2017년 1월 1일 이후 임차분부터 고시원도 월세액 세액공제 대상에 포함됐으며, 다른 요건을 모두 충족한 경우 공제받을 수 있다.

Q. 학교 기숙사에 거주하면서 월 임대료를 내는 경우에도 월세액 세액공제를 적용받을 수 있는지?

A. 안 된다. 월세액 세액공제는 국민주택규모 이하 주택 또는 기준시가 3억원 이하인 주택(주거용 오피스텔, 고시원 포함)을 임차한 경우 공제대상에 해당한다.

이때 '주택'은 주택법상의 주택을 말하는 것이며, 주택법상 주택은 단독주택과 공동주택으로 구분되며 기숙사는 이에 포함되지 아니하고 준 주택 범위에 포함되므로 공제대상에 해당하지 않는다.

Q. 주민등록상 전입신고를 하지 못한 경우에도 월세액 세액공제 가능한지?

A. 주민등록상 전입신고를 하지 않은 월세 임차 주택에 대해서는 다른 요건을 충족한 경우라도 월세액 세액공제를 적용받을 수 없다.

Q. 배우자 명의로 임대차 계약서를 작성한 경우도 월세액 세액공제 가능한지?

A. 2017년부터는 근로자의 기본공제대상자(배우자 등)가 임대차계약을 체결한 경우에도 다른 공제요건을 갖춘 경우 월세액 세액공제를 적용받을 수 있다. 단 기본공제대상자는 나이, 소득요건을 모두 충족해야 한다.

Q. 묵시적 계약연장으로 월세를 계속 납부하고 있는 경우에도 월세액 세액공제가 가능한지?

A. 당초의 임대차 계약이 만료되고 임대차보호법상 묵시적 갱신이 되어 자동연장이 된 경우 임대차 계약의 효력은 있는 것이므로, 기존의 계약서와 월세 지급내역을 제출하면 월세액 세액공제를 적용받을 수 있다.

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