건물주 동의 있다면 임대차 계약은 승계되나 제소전화해는 다시 해야
가업 승계라도 제소전화해 조서에 당사자가 달라졌다면 강제집행 어려워
처음부터 부모와 자녀가 공동 세입자였다면 제소전화해 재신청 필요 없어
27일 엄정숙 부동산 전문변호사는 유튜브 채널 ‘법도 TV’에서 “가업으로 인한 계약 승계 시 상황에 따라 임대차 계약은 승계될 수 있다”며 다만 “계약자가 변경됐기 때문에 제소전화해를 다시 하지 않으면 문제 발생 시 낭패를 볼 수 있다”고 설명했다. 이어 “가업을 잇는 자녀가 계약을 이행하지 않으면 제소전화해에 특정된 세입자가 달라 강제집행이 어려워지기 때문”이라고 부연했다.
제소전화해란 소송을 제기하기 전 화해를 한다는 뜻으로 법원에서 성립 결정을 받는 제도다. 화해조서가 성립되면 강제집행 효력을 갖는다. 주로 상가임대차 관계에서 많이 활용된다. 엄정숙변호사의 제소전화해 통계에 따르면 지난 10년간 임대차 관련 제소전화해 전화문의만 2800건이 넘는다.
가업으로 인한 계약 승계는 먼저 건물주의 동의가 필요하다. 엄 변호사는 “건물주는 신규 세입자를 받으면 임대료나 보증금을 올려 받을 수 있지만 가업으로 인한 승계 시 세입자는 기존 조건을 그대로 승계하기 원하기에 건물주가 탐탁지 않게 여길 수 있다”며 “만일 건물주 동의로 계약이 승계된다면 건물주, 세입자, 자녀 3자 합의 하에 양도, 양수 계약을 체결할 수 있다”고 말했다.
문제는 기존 제소전화해 조서로는 강제집행이 어렵다는 점이다. 엄 변호사는 “가업을 이을 목적으로 계약은 승계되었으나 제소전화해 조서에 나와 있는 당사자가 달라졌다는 것이 문제”라며 “물론 3자가 합의해 계약이 승계되었기에 강제집행이 필요한 상황에서 건물주가 승계집행문을 신청해볼 수는 있지만 단순히 계약 승계로 인한 승계집행문 부여는 법원에서 기각될 가능성도 있어 명도소송을 다시 진행해야 하는 번거로움이 생길 수 있다”고 주의를 당부했다.
이 경우 승계집행문이란 아버지 이름의 제소전화해조서를 가지고 가업을 잇는 아들을 집행할 수 있도록 법원에서 내주는 집행문이다.
따라서 계약은 승계 형태로 진행하더라도 제소전화해는 다시 신청하는 게 좋다. 엄 변호사는 “다만 가업으로 인한 계약 승계를 건물주가 배려해준 경우라면 제소전화해 비용은 세입자 측에서 부담하는 경우가 많다”며 “기본 대비 높은 임대료와 보증금 이익을 얻을 수 있음에도 기존 계약과 거의 동일하게 배려해준 경우라면 더더욱 그렇다”고 설명했다.
반면 세입자의 자녀가 가업을 잇기로 했지만 제소전화해 신청이 필요 없는 경우도 있다. 엄 변호사는 “세입자의 자녀가 가업을 이을 계획으로 계약 초기부터 공동사업자로 제소전화해를 신청하는 경우”라며 “이때는 세입자가 은퇴하더라도 임대차 계약서와 제소전화해 조서에는 자녀 이름도 당사자로 특정되어 있어 제소전화해를 다시 신청해야 하는 번거로움이 없고 강제집행 시에도 문제없이 절차를 진행할 수 있다”고 말했다. 이어 “한가지 주의할 점은 임대차 계약과 제소전화해는 사업자등록 상 대표자가 계약 당사자기 때문에 임대차 계약 전 사업자등록 수정 여부를 잘 확인해야 한다”고 귀띔했다.
