임대주택 말소 뒤…'5%룰' 지켜야 거주주택 비과세 될까

국세청은 A씨 사례에 대해 "임대주택이 자동말소 된 경우에는 임대료 5% 증액 제한 등 특례요건(계속 임대, 사업자등록 유지)을 준수하지 않더라도 거주주택 비과세 특례가 적용이 가능하다"고 했다. 다시 말해, 임대주택이 자동말소 된 이후 5년 이내에 거주주택을 양도했을 땐 차익에 대해 세금을 내지 않아도 된다(양도가액 12억원을 초과하는 고가주택은 12억원 초과분 과세).

국세청은 20일 이 같은 내용을 담은 '양도소득세 월간 질의 TOP 10(4회)'을 내놨다. 이번 자료에서는 임대주택을 임대(또는 말소)하는 상태에서 거주주택을 양도했을 때 비과세 특례가 가능한지를 묻는 사례가 담겼다.

장기임대주택 관련 자주 묻는 양도세 사례는
2주택을 보유하고 있는 B씨가 국세청에 질의한 사례다. 그는 2008년에 주택 한 채, 2012년에 또 다른 주택 한 채를 샀다. 2012년에 산 주택은 장기(8년) 임대사업자 등록을 마쳤다. B씨는 임대주택의 임대기간을 충족하면 거주주택은 팔 예정이라고 한다. 그는 "2012년 취득한 주택을 임대주택으로 등록은 했는데 비과세를 받기 위한 다른 요건이 있느냐"며 국세청에 물었다.

국세청은 이 사례에 대해 "임대주택과 거주주택을 소유하고 있는 1세대가 2년 이상 거주한 주택을 양도하면 비과세 적용이 가능하다"고 답했다. 단 장기임대주택은 일정 요건을 충족해야 한다는 전제가 붙는다. ①의무임대기간을 지키고 ②임대료를 5% 이상 올리지 않아야 하며 ③임대개시일 당시 기준시가가 6억원(비수도권 3억원)을 넘어선 안 된다.

'임대주택의 임대기간 요건을 충족하기 전에 거주주택을 양도했을 때 비과세가 되는지'를 묻기도 했다. 2015년 4월에 거주주택을 취득하고, 2016년 5월에 취득한 주택을 임대등록(8년) 한 사례다. 임대사업자로 등록한 날은 2017년 8월이었다. 해당 납세자는 임대기간을 충족하기 전인 올해 12월에 거주주택(2015년 취득)을 팔 예정이라고 한다. 국세청은 "임대주택의 임대기간요건을 충족하기 전에 거주주택을 양도하는 경우에도 거주주택 비과세 특례 적용이 가능하다"면서도 "다만, 비과세를 적용받은 후 임대주택의 임대기간 요건을 충족하지 못하게 된 경우에는 비과세 받은 양도소득세를 신고·납부해야 한다"고 했다.

장기로 임대하던 주택을 팔 때 장특공제는?
장특공제란 집을 팔 때 보유기간에 따라 세액을 감면해주는 제도다. 임대사업자들의 경우 임대주택에 이 제도가 적용된다. 가액 요건과 임대료 증액 상한 규정을 지키면 50~70%가 적용된다. 8년 임대는 50%, 여기서 2년을 더 임대해 10년을 채우면 최대 70%의 장특공제를 받을 수 있다. 국세청은 이 질의에 "임대주택이 자동말소 되어 8년 동안 등록·임대했으므로 장기보유특별공제율은 50%를 적용한다"고 했다.