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[사례로 본 1주택 비과세]

③집 2채 있어도 이 기간에 팔면 양도세 안낸다

  • 보도 : 2022.04.25 07:00
  • 수정 : 2022.04.25 09:09

조세일보
◆…박정인 국세상담센터 상담관은 "2주택이라도 일정기간 안에 종전주택을 양도하면 1세대 1주택 비과세 규정을 적용받을 수 있다"고 말했다.(사진 연합뉴스)
1세대가 국내에 집 2채를 소유하고 있을 때 먼저 양도하는 주택은 양도소득세가 과세되는데, 이러한 원칙에서 벗어나는 경우도 있다. 같은 조건으로 일정기간 내에 팔았다면 양도차익에 대해 비과세를 적용받을 수 있어서다. 세법에서는 이를 '일시적 2주택 비과세 특례(소득세법시행령 제155조 제1항)'로 규정한다.  

이 과세특례는 ①국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(종전주택)을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택(신규주택)을 취득하고 ②신규주택을 취득한 날부터 일정한 기한 내에 종전주택을 양도하는 경우에 ③종전주택이 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하면 양도세를 내지 않아도 된다(양도가액 12억원을 초과하는 고가주택은 12억원 초과분 과세).

박정인 국세상담센터 상담관은 "결국 종전주택과 신규주택은 취득일 차이가 1년을 초과해야 하고, 종전주택을 일정한 기한 내에 양도해야 하며, 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건인 보유기간(취득일 현재 조정대상지역인 경우 거주기간 포함) 2년 이상을 충족해야 하는 것"이라고 말했다.
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◆…박정인 국세상담센터 상담관
비과세 잣대가 되는 종전주택은 언제까지 양도해야 하는 것일까(중복보유 허용기간). 

각종 규제를 받는 조정대상지역이 아니라면 종전주택은 신규주택을 취득한 날부터 3년 이내에 양도하면 된다. 그러나 종전주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역 내 신규주택을 취득했다면, 양도해야 할 기간은 1년으로 줄어든다. 2019년 12월 16일 발표된 정부의 주택시장 안정화 대책에 따라서다. 여기에 '신규주택으로의 이사+전입신고 요건'도 추가된 상태다.

세법의 예측가능성을 고려한 예외 규정은 있다. 조정대상지역 공고일 이전에 신규주택(신규주택을 취득할 수 있는 권리도 포함)을 취득하거나 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우하면 '3년 이내'를 적용받을 수 있다.

"몇 차례 세법개정으로 중복보유 허용기간 판단이 어렵습니다"
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#. A씨 가족은 2018년에 수원시 영통구 소재 주택을 취득해서 거주하다, 서울에서 음식점 경영을 목적으로 2019년 10월에 해당 지역 내 아파트 매매계약을 체결하고 계약금까지 지급했다. 이 아파트는 2020년 6월에 잔금을 청산하면서 전입할 예정이었다. 하지만 음식점 개업이 늦어지고 자녀 학업 문제까지 겹치며 해당 날짜에 이사를 못하게 됐고, 잔금을 치르고자 어쩔 수 없이 세입자를 구해 전세계약(2년)을 체결했다.

서울 아파트의 전세계약이 올해 6월 만료됨에 따라 수원주택을 매매하려고 알아보던 중에, ‘조정대상지역 소재 주택의 일시적 2주택 비과세를 적용받기 위해서는 서울 주택을 취득한 날로부터 1년 이내에 수원 주택을 팔았어야 하고, 게다가 서울주택으로 전입까지 했어야 한다’는 말을 들었다.

A씨는 수원시 영통구 소재 주택에 대해 일시적 2주택으로 양도세 비과세를 적용받지 못하게 되는 것일까.

박 상담관은 A씨 사례에 대해 "서울주택(신규주택)을 매매계약 체결하고 계약금 지급한 날 종전주택(수원주택)의 소재지는 조정대상지역이 아니었으므로, 서울주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 수원주택을 양도하면 되는 것"이라며 "서울주택의 전입요건도 필요없다"고 말했다.

Q. 종전주택이 있는 상태에서 신규주택(분양권 포함)을 계약했다면

A. 종전주택과 신규주택(분양권 포함) 중 어느 하나라도 신규주택의 '계약일 또는 취득일'에 조정지역 내에 위치하지 않은 경우라면 종전주택 양도기한은 3년이 적용된다. 종전주택과 신규주택이 신규주택의 '계약일 and 취득일'에 모두 조정지역 내 위치한 경우엔 신규주택 계약일 기준으로 한다.

▲2018년 9월 13일 이전은 3년 ▲2018년 9월 14일~2019년 12월 16일은 2년 ▲2019년 12월 17일 이후는 1년이다.(기획재정부 재산세과-512, 2021년 5월 25일)

다음은 박 상담관이 종전주택 양도기한·전입요건 관련해 각 사례별로 답변한 내용이다.

사례① 종전주택을 보유한 상태, 신규주택 분양권을 조정지역 공고일 이전에 취득한 경우
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신규주택 분양권을 조정대상지역 공고가 있는 날 이전에 취득한 경우이므로, 종전주택인 A주택의 양도기한은 3년이 된다.

사례② 종전주택을 보유한 상태, 2018년 9월 13일 이전 신규주택 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우
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종전주택과 신규주택(분양권 포함)이 신규주택의 '계약일 and 취득일'에 모두 조정대상지역 내 위치한 경우이나, 신규주택의 계약금 지급일이 2018년 9월 13일 이전이므로 종전주택인 A주택의 양도기한은 3년이 된다. 

사례③ 종전주택을 보유한 상태, 2018년 9월 14일부터 2019년 12월 16일 사이에 신규주택을 매매계약 체결하고 계약금을 지급한 경우
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종전주택과 신규주택(분양권 포함)이 신규주택의 '계약일 and 취득일'에 모두 조정대상지역 내 위치한 경우이나, 신규주택의 계약금 지급일이 2018년 9월 14일부터 2019년 12월 16일 사이이므로 종전주택인 A주택의 양도기한은 2년이다.

사례④ 종전주택을 보유한 상태, 2019년 12월 17일 이후 신규주택을 매매계약 체결하고 계약금을 지급한 경우
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종전주택과 신규주택(분양권 포함)이 신규주택의 '계약일 and 취득일'에 모두 조정대상지역 내 위치한 경우로서, 신규주택의 계약금 지급일 2019년 12월 17일 이후이므로 종전주택인 A주택의 양도기한은 1년이며 신규주택인 B주택으로 이사 및 전입요건도 충족해야 한다.

Q. 종전주택이 없는 상태에서 신규주택(분양권 포함)을 계약했다면

A. 종전주택이 '종전주택 취득일 또는 신규주택 취득일'에 조정지역 내에 위치하지 않거나, 신규주택(분양권 포함)이 신규주택의 '계약일 또는 취득일'에 조정지역 내에 위치하지 않은 경우엔 종전주택 양도기한은 3년이 적용된다.

종전주택이 '종전주택 취득일 and 신규주택 취득일'에 조정지역 내에 위치하고, 신규주택(분양권 포함)이 신규주택의 '계약일 and 취득일'에 조정지역 내 위치한 경우에는 '종전주택 취득시점'을 기준으로 한다. ▲2018년 9월 13일 이전은 3년 ▲2018년 9월 14일~2019년 12월 16일은 2년 ▲2019년 12월 17일 이후는 1년이다.(기획재정부 재산세과-512, 2021년 5월 25일)

다음은 박 상담관이 종전주택 양도기한·전입요건 관련해 각 사례별로 답변한 내용이다.

사례① 신규주택 취득일 현재 종전주택과 신규주택 중 어느 하나라도 조정대상지역이 아닌 경우는 
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신규주택 취득일 조정지역 내에 위치하지 않은 경우이므로 종전주택인 A주택의 양도기한은 3년이 된다.

사례② 종전주택이 없는 상태에서 신규주택 분양권을 먼저 취득했으나, 신규주택(분양권 포함)의 계약일 또는 취득일에 조정대상지역이 아닌 경우
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신규주택(분양권 포함)이 신규주택의 '계약일 또는 취득일'에 조정지역 내에 위치하지 않은 경우이므로 종전주택인 A주택의 양도기한은 3년이다.

사례③ 종전주택이 없는 상태에서 신규주택 분양권을 먼저 취득했으나, 종전주택을 2018년 9월 13일 이전에 취득한 경우
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종전주택이 '종전주택 취득일 and 신규주택 취득일'에 조정지역 내에 위치하고 신규주택(분양권 포함)이 신규주택의 '계약일 and 취득일'에 조정지역 내 위치한 경우이나, 종전주택 취득일이 2018년 9월 13일 이전인 경우이므로 종전주택인 A주택의 양도기한은 3년이다.

사례④ 종전주택이 없는 상태에서 신규주택 분양권을 먼저 취득했으나, 종전주택을 2018년 9월 14일부터 2019년 12월 16일 사이에 취득한 경우
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종전주택이 '종전주택 취득일 and 신규주택 취득일'에 조정지역 내에 위치하고 신규주택(분양권 포함)이 신규주택의 '계약일 and 취득일'에 조정지역 내 위치한 경우이나, 종전주택 취득일이 2018년 9월 14일부터 2019년 12월 16일 사이이므로 종전주택인 A주택의 양도기한은 2년이다.

사례⑤ 종전주택이 없는 상태에서 신규주택 분양권을 먼저 취득했고, 종전주택을 2019년 12월 17일 이후에 취득한 경우
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종전주택이 '종전주택 취득일 and 신규주택 취득일'에 조정지역 내에 위치하고 신규주택(분양권 포함)이 신규주택의 '계약일 and 취득일'에 조정지역 내 위치한 경우로, 종전주택 취득일이 2019년 12월 17일 이후이므로 종전주택인 A주택의 양도기한은 1년이며 신규주택인 B주택으로 이사 및 전입요건도 충족해야 한다.

일시적 2주택 비과세 특례 받으려면 이 부분 체크

다만, 앞서 언급된 사례는 2020년 12월 31일 이전에 취득한 분양권이 주택으로 완성된 경우다. 2021년 1월 1일부터 공급계약, 매매계약, 또는 증여 등으로 취득한 분양권부턴 비과세를 판단할 때 주택수로 계산된다.

박 상담관은 "1주택을 보유한 세대가 2021년 1월 1일 이후 분양권을 취득하는 경우에는 소득세법시행령 제155조 제1항 일시적 2주택 비과세 유권해석사례가 아닌, 소득세법시행령 제156조의3 제2항(또는 3항) 요건을 충족해야 하는 점을 유의해야 한다"고 말했다.

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