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[Q&A]父에게 받은 아파트, 가격은 어떻게 평가하나?

  • 보도 : 2021.03.04 12:00
  • 수정 : 2021.03.04 12:00
조세일보

국세청은 4일 주택과 관련된 모든 세금 내용을 한 권에 담은 책자를 발간했다. 책에는 취득세, 재산세, 종합부동산세, 임대소득세, 양도소득세, 상속·증여세 등에 대한 기본적인 세액계산 구조부터 세금신고 일정, 세법개정 내용 등이 담겼다. 주택을 취득했을 때 자금조달 계획서를 작성하는 방법 등도 소개하고 있다.

국세청은 이 책에 수록되어 있는 주요 문답 사례를 정리해서 발표했다. 

주택의 취득과 관련된 세금

Q. 주택과 조합원입주권을 소유한 상태에서 조합원입주권으로 주택을 취득(준공)하는 경우 중과세율이 적용되는지?

A. 조합원입주권에 의한 주택 취득은 유상거래로 인한 취득이 아닌 원시취득이므로 소유주택과 무관하게 2.8%의 세율이 적용된다.

Q. 전용면적 100㎡인 아파트를 5억원에 유상거래로 취득한 경우 전체 취득세액은?

A. 집값의 1.4%(취득세 1%+지방교육세 0.2%+농어촌특별세 0.2%)인 700만원을 취득세로 내야 한다.

주택의 보유와 관련된 세금

Q. 주택을 2인 이상 공동소유 하면 재산세 관련 혜택이 있나요?

A. 주택분 재산세는 개별 또는 공동주택가격을 기준으로 과세표준을 계산해서 세액을 산출한 후 공동소유인의 지분별로 안분하기 때문에 단독소유일 때와 세액은 동일하다.

Q. 상속받은 주택에 대해 아직 상속등기를 완료하지 못했는데, 누구 앞으로 재산세가 부과되나요?

A. 상속재산에 대해 피상속인(사망자) 명의에서 상속인 명의로 등기이전이 되지 않았고, 사실상의 소유자를 신고하지 않을 때에는 '주된 상속자'에게 재산세가 부과된다.

'주된 상속자'는 상속자들간 지분이 가장 높은 사람을 말하며, 지분이 가장 높은 사람이 여러 명인 경우 그 중 가장 나이가 많은 사람이 주된 상속자가 되며, 재산세 납세의무자에 해당하는 것이다.

Q. 종합부동산세 고지서가 나왔는데, 별도로 납세자가 종합부동산세를 신고해도 되나요?

A. 종합부동산세 고지와는 별도로 신고할 수 있으며, 신고를 하는 경우 고지세액은 취소된다.

다만, 신고내용이 사실과 다르거나, 납부해야할 세액보다 과소 신고한 경우에는 가산세가 부과될 수 있다.

Q. 배우자와 1주택을 공동 소유하고 있는 경우, 종합부동산세 계산 시 1세대 1주택자 규정 적용이 가능한지?

A. 세대원 중 1명만이 주택분 재산세 과세대상인 1주택을 단독소유한 경우에 1세대 1주택자 규정이 적용되는 것이나, 배우자와 1주택을 공동소유하는 경우에도 1세대 1주택자 규정 적용을 신청하면 기본공제 9억원 및 세액공제를 적용받을 수 있다.

주택 임대와 관련된 세금

Q. 고가주택 1주택을 형제가 각각 50%씩 보유하는 경우에 고가주택 해당여부 및 주택수 계산 방식은?

A. 고가주택에 해당되고, 공동소유자 간 합의로 1인을 임대수입의 귀속자로 정한 경우가 아니라면 각각 1주택을 보유한 것으로 계산한다.

Q. 주택 취득 시 담보대출을 받은 경우 지급이자에 대해 임대소득금액 계산 시 필요경비에 산입이 가능한지?

A. 주택임대 총수입금액을 얻기 위하여 직접 사용된 부채에 대한 지급이자는 필요경비에 산입할 수 있다. 다만, 채권자가 불분명한 사채이자는 제외된다.

주택의 양도와 관련된 세금

Q. 2020년 8월 3일 매매로 취득한 조합원입주권을 2021년 10월 2일에 양도하는 경우 양도소득세 세율은 어떻게 적용하는지?

A. 조합원입주권을 보유한 기간이 1년 이상 2년 미만에 해당하므로 양도소득과세표준의 60%의 세율을 적용한다.

조세일보

◆…(자료 국세청)

Q. 2021년1월1일 현재 1세대가 1주택을 보유한 경우로서, 1주택 상태에서 그 주택을 양도하는 경우, 1세대 1주택 비과세 보유기간 및 거주기간 계산은 언제부터 기산하는지?

A. 보유기간은 해당 1주택의 취득일부터 기산하며, 거주기간은 그 보유기간 중 거주기간을 계산한다.

2021년1월1일 이후 양도하는 분부터 비과세 보유기간 계산은 2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 처분한 경우에는 처분 후 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간을 기산한다.

주택의 무상이전과 관련된 세금

Q. 주택을 증여받은 경우 주택의 가격은 어떻게 평가하나요?

A. 증여받은 주택의 가액은 증여 당시의 시가로 평가하며, 증여일 전 6개월부터 증여일 후 3개월까지의 해당 주택의 매매・감정・수용가액 등을 시가로 보도록 하고 있다.
 
또한, 평가기준일 전 6개월부터 신고일까지 면적・위치 등이 동일・유사한 주택의 매매가액 등도 시가에 포함된다.
    
다만, 평가기준일 전 2년 이내 또는 증여세 신고기한부터 6개월까지 기간에 매매가액 등이 있는 경우 평가심의위원회 심의를 통해 시가로 인정받는다.
 
주택의 시가를 산정하기 어려운 경우에는 보충적 평가방법(상증법§61)에 따라 평가하며, 공동주택은 공동주택가격, 단독주택은 개별주택가격으로 평가한다.

Q. 주택을 증여하면서 담보된 채무를 함께 이전(부담부증여)하는 경우 세금은 어떻게 되나요?

A. 주택 증여와 함께 주택에 담보된 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 부담부증여의 경우 수증자는 증여재산가액 중 해당 채무액을 공제한 금액을 증여받은 것으로 보아 증여세를 신고・납부해야 한다.

증여자는 채무액 상당하는 부분이 유상으로 이전된 것으로 보아 양도소득세를 신고・납부해야 한다.

국세청에서는 부담부증여 시 수증자가 인수한 채무를 전산에 입력해서 사후관리하고 있으며, 매년 1회 이상 채무변동내역, 상환자금 등의 출처 등을 확인해 증여세 탈루여부를 검증하고 있다.

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