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상가 임대료 밀렸는데… 부가가치세 신고 해야 할까?

  • 보도 : 2021.02.06 07:00
  • 수정 : 2021.02.06 07:00

코로나로 월세 밀리는 사례 많지만

대금수령여부 관계없이 '납세의무' 발생

"세금계산서 정상발행, 신고·납부해야"

조세일보

◆…지난해 연말 서울특별시 중구 명동 거리가 한산한 모습을 보이고 있다. (연합뉴스 사진)

정부의 사회적 거리두기 지침에 따라 영업을 개시하지 못하거나 정상적으로 운영을 하지 못해 폐업을 결정했다는 사례가 속출하고 있다.

이러한 문제 등으로 임대인이 월세(임대료)를 받지 못했다면 이번 부가가치세 확정 신고를 건너뛰어도 될 것이라고 생각하기 쉽다.

정말 세금신고를 하지 않아도 될까? 결론부터 말하면 임대사업자들은 월세 지급 여부에 관계없이 정상적으로 부가가치세 신고·납부를 마쳐야한다.

"대금수령 관계없이 납세의무 생겨"

국세청 예규(2004-0176)에 따르면 부동산임대에 따른 임대용역의 공급 시기는 각 부분을 받기로 한 때이다.

구체적으로 대금수령 등에 관계없이 공급시기가 속하는 과세기간의 부가가치세 신고 시 과세표준과 세액을 자진신고·납부해야 한다고 명시되어 있다. 약속한 날짜에 월 임대료를 지급받지 못했어도 과세표준에서 제외되는 게 아니라는 뜻이다.

이러한 예규 등을 근거로 상가임대사업자는 월세 수령 여부에 관계없이 임차인에게 세금계산서를 발행해야하며 관련 세금을 확정 신고기한까지 반드시 납부해야 한다고 세무전문가들은 조언한다.

가령, 매달 25일이 임대료를 받는 날이라고 가정했을 때 제1기 부가가치세 신고 시 1∼6월 분 임대료 합계를 신고(매달 25일 세금계산서 교부)해야 하며 제2기 부가가치세를 신고할 때 7∼12월 분 임대료 합계를 신고(매달 25일 세금계산서 교부)해야한다.

세금 신고 시 임대보증금에 관한 간주임대료(이자율 1.8%)를 계산해 세금신고에 포함하는 것도 빠뜨려선 안 되는 항목이다.

대금 회수 불능 시 '대손세액공제' 활용

연체임대료에 대해 이번에 못 받았으니 다음번에 받을 때 신고해야지라고도 생각할 수 있지만, 이럴 경우 과소신고 가산세뿐만 아니라 납부불성실가산세를 포함한 세금을 국세청으로부터 부과 받을 수 있다.

예를 들어 지난해 12월 임대료를 받지 못했다고 5개월 치 세금만 신고하면 과소 신고가 되기 때문에 관련 가산세를 부담해야 하는 것이다.

임차인으로부터 월세도 받지 못했는데 세금부터 내야하는 상황을 감안하면 임대인 입장에서 충분히 부당하게 느껴질 수 있다.

이 때문에 일정요건을 갖출 경우 추후 세금에서 감면받을 수 있는 보완규정을 두고 있다. 임차인이 부도 또는 폐업을 하는 등 실제로 월세를 못 받게 된다면 대손세액공제 제도를 활용해 대손이 확정되는 공급시기에 매출세액에서 공제(환급)를 받을 수 있는 것이다.

다만, 이러한 대손세액공제를 인정받기 위해서는 세법에서 정한 엄격한 요건 등을 갖춰야하기 때문에 세무대리인의 도움을 받아야 하는 경우가 종종 발생하기도 한다.

올해 한시적으로 소규모 개인사업자(4000만원 이하)에 대한 부가가치세 감면 제도가 신설됐지만, 부동산임대는 적용대상에서 제외되어 납부까지 정상적으로 마쳐야 한다. 

다행히 코로나19 상황을 감안해 개인사업자(일반·간이과세자)의 경우 부가가치세 신고기한이 이달 25일까지로 연장되어 관련 신고·납부를 진행하면 된다.

안정석 시대세무회계 대표 세무사는 "납세자들과 세금상담을 하다보면 미수임대료에 대한 부가가치세 신고·납부 문제는 다수의 임대사업자들이 잘못 이해하고 있는 경우가 많다"고 설명했다.

안 세무사는 이어 "임대사업자라면 반드시 이달 25일까지 임대 관련 세금을 성실하게 신고하고 납부까지마쳐야 불필요한 가산세 부담을 피할 수 있다"고 조언했다. 

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