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[문답자료]부동산 공시가격 현실화율 콕 집어 '90%'인 이유는?

  • 보도 : 2020.11.03 17:50
  • 수정 : 2020.11.03 17:50

현실화 더 이상 늦출 수 없다는 정부

공시가격 산정근거 내년부터 점차 공개

재산세율 인하 대상 6억원 이하로 정한 이유는?

"1주택 실수요자 보호하겠다는 원칙"

공시가격 현실화에 따른 건강보험료 영향은?

조세일보

◆…정부는 3일 부동산 공시가격 현실화율을 90%까지 상향 조정하는 내용의 로드맵과 6억원 이하 1주택자의 재산세율 인하 방침을 발표했다. 사진은 서울 시내 아파트와 건물들의 모습. (연합뉴스 사진)

정부는 3일 부동산 공시가격 현실화율을 90%까지 상향 조정(2030년 목표)하는 내용의 로드맵을 발표했다.

정부는 90%로 수치를 정한 이유에 대해 시세산정 시 발생할 수 있는 오차를 고려했다는 입장이다.

정부 관계자는 "부동산의 적정가격을 공시하기 위해서는 시세의 100%를 반영할 필요가 있다"면서도 "시세산정 시 발생할 수 있는 오차를 고려, 목표치를 보수적으로 설정한 것"이라고 밝혔다.

다음은 '공시가격 현실화율 제고 로드맵'과 관련한 질의응답 자료.

Q. 경제가 어려운 상황에서 공시가격 현실화를 추진하는 이유는? 

A. 공시가격은 조세·복지 등 다양한 행정목적에 활용되는 기준으로 국민부담의 형평성과 복지제도의 공정성을 담보하는 기반이다. 하지만 50~70% 수준의 낮은 현실화율, 유형별‧가격대별 현실화율 격차 등으로 인한 불형평‧불균형 등 문제가 누적되어 왔다.

경제가 어려울수록 서민‧취약계층 등에 대한 합리적 지원과 복지혜택이 중요하고, 형펑성과 공정성에 대한 사회적 관심이 높아지는 만큼, 공시가격 현실화를 더 이상 늦출 수 없다. 현실화 계획과 함께 서민에 대한 재산세 완화방안도 마련한 만큼, 현실화로 인한 서민 부담은 최소화 할 예정이다.

Q. 현실화율 목표를 시세의 90%로 설정한 이유는?

A. 부동산의 적정가격을 공시하기 위해서는 시세의 100%를 반영할 필요가 있으나, 시세산정 시 발생할 수 있는 오차를 고려한 목표치다. 시세산정의 통상적 오차 범위는 5% 이내이나 최대 가능한 예상오차를 감안, 목표치를 90%로 보수적으로 설정했다.

Q. 공시가격이 시세를 초과할 가능성은?

A. 목표 현실화율을 90%로 설정한 만큼, 극단적 오류가 발생하지 않는 한 시세 초과 가능성은 매우 낮다.

실거래 자료 등 다양한 자료가 축적되어 있고 조사·평가기법도 발전해 과거에 비해 시세산정의 정확도가 높아졌으며, 시세 조사기준을 명확화하고, 산정가격에 대한 검증‧심사절차도 더욱 강화해 운영 중이다. 부동산공시법에 따라 소유자 등의 의견청취, 이의신청 등 조정이나 권리구제 절차도 마련되어 있어, 시세 초과 가능성은 매우 낮다.

Q. 시세 9억원 미만 주택에 3년의 균형 제고기간을 둔 이유는?

A. 2019~20년 공시에서 균형성이 개선된 9억원 이상 고가주택과 달리, 시세 9억 미만 주택들은 상대적으로 균형성이 미흡한 상황이다. 시세 9억원 미만 단독주택의 절반 정도가 평균 현실화율과 5%p 이상 격차를 보이는 등 불균형성이 심한 상태다.

전체 주택의 약 95%에 해당하는 시세 9억원 미만에 대해 같은 가격구간 내의 형평성 조기 확보를 위해 3년의 선균형성 제고기간을 설정했다. 제고기간이 3년보다 짧은 경우, 상당수 중저가주택(격차5%초과)의 제고 폭이 고가 부동산 이상으로 제고되는 문제가 발생할 수 있다는 점을 감안했다.

Q. 주택의 현실화 목표 도달기간을 가격대별로 차등한 근거는?

A. 연간 현실화율 제고 폭(약 3%p)이 유사해 지도록 설계한 결과, 가격대별 현실화율의 차이에 따라 도달기간에도 차이가 발생했다. 현실화율이 상대적으로 높은 고가주택의 경우, 같은 폭으로 제고하더라도 중저가주택 보다 빠르게 목표에 도달할 것으로 보인다. 도달기간을 동일하게 할 경우 중저가 주택의 현실화 제고 폭이 과다해지는 문제를 고려했다.

Q. 현실화 기간을 10∼15년으로 설정한 이유는?

A. 공시가격이 적정가격을 반영토록 하고, 불형평성‧불균형성을 조기 해소하기 위해서는 현실화를 빠르게 완료하는 것이 바람직하지만 공시가격과 관련된 제도가 60여 개인 점을 고려해, 보다 점진적으로 현실화하면서 관련 제도를 운영하고 필요시 보완해 나갈 필요가 있다는 판단이다.

과거 단기 내 공시가격 또는 과세표준 현실화를 추진한 바 있으나, 논란 속에 완료되지 못한 경험도 함께 고려했다.

Q. 현실화 계획으로 감사원에서 지적한 주택과 토지 간 공시가격 역전현상이 해소되는지?

A. 역전현상 원인이었던 주택공시비율(80%)이 올해부터 폐지된 상황으로, 주택과 토지가 같은 수준으로 현실화되면 역전현상이 해소될 전망이다. 시세 9억원 이상 주택의 경우, 역전현상이 4∼5년 내 대부분 해소될 전망이며, 약 10년 경과 시에는 전체적으로도 상당 폭 해소될 전망이다.

9억원 미만 주택의 경우 토지 보다 현실화율이 낮은 상태(단독주택 52.4%vs. 토지 65.5%)로 역전현상은 현실화 기간에 걸쳐 점진적으로 해소 될 것으로 보고 있다.

Q. 공시가격 산정 근거인 시세와 현실화율이 공개되는지?

A. 개정된 부동산공시법령('20.10.8. 시행)에 따라 2021년 공시부터 가격산정 기초자료(부동산특성, 시세 참고가격 등) 및 공시가격 결정을 위한 심의 자료 등을 공개할 방침이다.

2020년 세종시 부동산에 대해 산정 기초자료를 시범 공개한 바 있으며, 개정된「부동산공시법」에 따라 전국으로 확대할 계획이다.

Q. 재산세율 인하 대상을 공시가격 6억원 이하 1주택자로 한정하고 세율 인하 폭을 0.05%p로 정한 이유는?

A. 정부는 1주택 실수요자 보호라는 원칙하에 서민 주거 안정을 지원하기 위해 1주택자가 보유한 공시가격 6억원 이하 기준을 설정했다. 세율 인하 폭은 공시가격 현실화에 따른 세 부담 완화 취지와 지방재정에 미치는 영향을 종합적으로 감안해 내린 결정이다.

Q. 재산세율 인하 대상이 되는 1세대 1주택의 기준은?

A. 같은 보유세인 종합부동산세의 1세대 1주택 기준을 참고하되, 보편과세인 재산세 특성을 고려해 기준을 마련할 계획이다. 구체적인 기준은 지방세법 시행령 개정안에 담을 예정이다.

Q. 공시가격별 세율 인하 효과 사례는?

A. 공시가격 3억원 이하의 경우 2020년 공시가격 1억6500만원 강원 춘천 OO아파트의 경우 3년간 재산세 연평균 5만287원 감면. 공시가격 6억원 이하는 올해 공시가격 4억원 서울 종로 소재 OO아파트의 경우 3년간 재산세 연평균 9만9610원 감면.

Q. 재산세율 인하를 3년간 적용하는 이유와 2023년 이후의 계획은?

A. 통상 조세 특례(감면)는 3년을 주기로 재검토하고 있음. 3년경과 후 지역별 주택 시세 변동, 공시가격 현실화 효과 등을 종합적으로 감안해 재검토 할 계획임.

Q. 재산세율 인하가 지방재정에 미치는 영향은?

A. 이번 재산세 부담 완화방안은 1주택 실수요자 보호 및 공시가격 현실화에 따른 세 부담 완화 취지를 충분히 고려하되, 지방재정에 미치는 영향을 최소화하기 위해 공시가격 현실화에 따른 지방세수 증가분, 종합부동산세(부동산교부세) 개편 효과 등을 종합적으로 고려해 세율 인하폭을 설정할 예정이다.

3년간 운영 후 주택시장 변동 상황, 지방세수에 미치는 영향 등을 분석한 뒤 재검토 할 예정이다.

Q. 공시가격 현실화에 따른 건강보험료 영향은?
 
A. 공시가격의 변화는 소득에만 부과하는 직장가입자의 보험료에는 영향이 없으며, 지역가입자의 재산보험료에 영향을 미친다. 재산보험료는 재산등급표에 의해 결정되므로 공시가격이 올라도 재산등급이 동일하면 보험료는 변동이 없다.

2022년 7월 2단계 소득중심 부과체계 개편이 시행되면 재산에 대한 부과 비중이 줄어, 공시가격에 의한 건보료 영향은 제한적일 것이다.

Q. 기초연금 수급자 등 사회취약계층에 대한 영향은?

A. 사회취약계층은 대부분 무주택자이거나 보유 부동산이 중저가로, 공시가격 변동에 따른 영향은 제한적임. 기초연금의 경우, 만65세 이상의 70%에 지급되므로 전체 수급자 규모는 공시가격 변동과 상관없음.

공시가격 상승으로 재산가액이 선정기준을 초과 시 수급대상에서 제외될 수 있으나, 반대로 혜택을 못 받던 분들이 새롭게 포함 될 수 있다. 기초생활보장제도의 경우, 재산특례 등 보완장치를 통해 공시가격 변동에 따른 영향을 완화하고 있다. 꼭 필요한 분들이 급여를 받지 못하는 사례가 없도록 사업별 특례제도 등을 활용해 보호할 계획이다.

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