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눌러도 뛰는 재건축…'6·17 규제'에도 강남·목동 1억 올랐다

  • 보도 : 2020.06.26 08:06
  • 수정 : 2020.06.26 08:06

잠실주공5·목동신시가지6 등
2년 실거주에도 강한 매수세

조세일보

◆…'6·17 부동산 대책' 발표 이후에도 재건축 아파트 가격이 강세를 보이고 있다. 최근 재건축추진준비위원회가 설립된 서울 강남구 압구정신현대(현대 9·11·12차) 아파트.

'6·17 부동산 대책' 발표 이후 서울 주요 지역에서 1억원 이상 오른 가격에 거래되는 재건축 아파트가 속출하고 있다. 새 아파트를 받으려면 2년 이상 거주해야 하고, 대치동 잠실동 등은 거래허가까지 받아야 하지만 아랑곳하지 않고 매수세가 붙고 있다.

현지 중개업소에 따르면 양천구 목동신시가지6단지 전용면적 142㎡는 25일 역대 최고가인 23억원에 손바뀜했다. 직전 거래가인 지난 6일 21억2000만원보다 1억8000만원 높은 가격이다.

마포구 성산시영 전용 59㎡는 24일 11억5000만원에 가계약됐다. 이 아파트는 재건축 안전진단을 최종 통과한 직후인 지난달 18일 처음으로 거래가 10억원을 넘긴 뒤 한 달여 만에 1억5000만원 뛰었다.

[단독] 눌러도 뛰는 재건축…'6·17 규제'에도 강남·목동 1억 올랐다 23일부터 토지거래허가구역이 된 대치동과 잠실동에서도 가격이 꺾이지 않고 있다. 대치동 은마 전용 84㎡는 지난달 20억5000만원에서 대책 발표 후 21억5000만원으로 거래 가격이 상승했다. 잠실동 잠실주공5단지 전용 82㎡도 최근 거래가가 1억5000만원가량 뛰었다.

연말 시행 예정인 '2년 실거주' 등의 규제를 피해 재건축 추진에 속도를 내는 단지도 잇따르고 있다. 압구정2구역인 신현대아파트(현대9·11·12차 1924가구)는 최근 재건축추진준비위원회가 설립돼 추진위 설립을 위한 주민동의에 속도를 내고 있다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 “15억원 초과 아파트는 대출을 전혀 받을 수 없는데도 거래가 이뤄지고 있다”며 “시중에 돈이 너무 많이 풀려 규제만으로 집값을 잡기 힘든 상황”이라고 말했다.

안전진단 강화 앞서 미리 통과된 단지들 '몸값' 높아져
성산시영 1.5억↑…DMC한양은 사상 최고가에 팔려

서울 강남, 그중에서도 재건축 아파트는 항상 부동산 규제 1순위였다. 재건축에서 시작된 가격 상승이 강북과 수도권 전체로 확산되는 일이 많았기 때문이다. 그러나 지난해 '12·16 대책'에서 고가 아파트에 대한 대출을 틀어막으면서 최근 집값 상승은 비강남 지역이 주도했다.

그럼에도 정부는 '6·17 부동산 대책'에서 2년 이상 실거주 요건 추가 등 재건축 규제를 빠뜨리지 않았다. 하지만 이번에는 이런 규제에 아랑곳하지 않고 재건축 아파트 가격이 오르고 있다. “규제 중심의 정책 기조가 근본적으로 잘못된 것 아니냐”는 지적이 나오는 이유다.

[단독] 눌러도 뛰는 재건축…'6·17 규제'에도 강남·목동 1억 올랐다

규제 발표 후 오히려 강세

6·17 대책 이후에도 오르는 대표적 재건축 단지는 서울 양천구 목동신시가지 아파트다. 최근 안전진단을 최종 통과한 6단지(1368가구)와 정밀 안전진단을 조건부로 통과한 5단지(1848가구)는 대책 발표 후 주택형별로 1억원 넘게 뛰었다. 목동5단지 전용 65㎡는 지난 23일 15억5000만원에 실거래되며 신고가를 경신했다. 1일 14억1000만원에 거래됐던 주택형이다. 목동 M공인 대표는 “내년 상반기부터 안전진단에 대한 시·도 권한이 강화되기 때문에 안전진단을 통과한 단지들의 투자 가치가 높아진 상황”이라고 설명했다.

서울 강북 최대 재건축 단지인 마포구 성산시영(3710가구) 전용 59㎡는 24일 11억5000만원에 가계약이 체결됐다. 직전 최고가는 지난달 중순의 10억원이다. 이 아파트는 지난달 8일 재건축 안전진단을 최종 통과했다. 이달 초 예비 안전진단을 통과한 서대문구 DMC한양(660가구) 전용 116㎡는 22일 사상 최고가인 8억8000만원에 팔렸다. 이 주택형은 최근 7억8500만원에 손바뀜했지만 이번 대책 후 1억원가량 뛰었다.

서울 강남권 상황도 크게 다르지 않다. 강남구 압구정동 압구정현대는 17일 이후 각 주택형의 호가가 1억원씩 뛰었다. 압구정신현대(1924가구) 전용 107㎡는 24억~25억원이던 호가가 이번주 들어 최고 27억원까지 올랐다.

강남구 대치동과 송파구 잠실동에서는 토지거래허가제가 시행된 23일 전에 대량 거래가 이뤄졌다. 가격도 지난달 평균 실거래가보다 5000만~1억원가량 뛰었다. 대치동 B공인 대표는 “17일부터 22일까지 은마 거래만 10여 건 이뤄졌다”며 “매수자들은 2년 거주 요건 등을 감내하겠다는 분위기”라고 했다.

내성 생기고 유동성 넘쳐

부동산 전문가들은 정부 규제 발표 이후 재건축 아파트가 강세를 보이는 것은 이례적인 일이라고 입을 모았다. 상당 기간 조정을 거친 뒤 반등하는 게 일반적인 패턴이었기 때문이다.

현지 중개업소에서는 이번 재건축 규제의 핵심인 2년 거주 요건과 안전진단 강화가 규제에 대한 내성과 풍부한 유동성을 이겨내기에는 역부족이라는 반응이 나온다. 성산시영 소유주 A씨는 “안전진단을 통과했지만 재건축이 완료되기까지 10년 이상 걸릴 것”이라며 “그사이에 2년만 살면 되니 부담이 크지 않다”고 말했다.

매물이 워낙 부족해 매수세가 조금만 붙어도 가격이 오르는 측면도 있다. 정부가 전세자금대출까지 막으면서 서울에서 한 번 집을 팔면 다른 집을 사기가 더 어려워졌다. 아무리 센 규제가 나와도 집주인들이 버티는 것 말고는 마땅한 대안이 없는 상황이다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 “삼성동 등의 토지거래허가제와 전세자금대출 관련 조치 등은 이사가지 말고 살던 집에 계속 살라고 하는 '주거 명령제'와 비슷하다”며 “팔고 싶어도 못 파니 매물이 씨가 마르고 있다”고 지적했다. 압구정신현대 등 그동안 재건축 추진에 적극적이지 않았던 곳까지 사업에 속도를 내기 시작하는 등 개별 단지들의 호재도 적지 않다.

다만 재건축 아파트 가격 상승세가 계속 이어지기는 쉽지 않을 것이라는 전망도 많다. 규제에 대한 내성이 어느 정도 생기기 전까지는 현 시세를 유지하며 관망세를 보일 가능성이 높다는 얘기다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 “재건축 초과이익환수제 등 수익성을 악화시키는 규제가 여전하다”며 “재건축이 조정 없이 계속 상승하기는 어려울 것”이라고 전망했다. 그는 “다만 시중에 풀린 1000조원 넘는 부동자금 등 풍부한 유동성이 변수”라고 덧붙였다.

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