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부동산 중과세에 금융규제까지…해외의 부동산투기 잡는 법

  • 보도 : 2020.06.23 14:53
  • 수정 : 2020.06.23 15:17

영국, 다주택자에 최대 15% 부동산등록세 부과
단기보유 거래 등에 고세율 매기는 프랑스·싱가포르
주담대 후했던 북유럽도 대출규제 강화 추세
국토연구원, 해외 부동산정책 연구보고서

문재인 정부 출범 이후 부동산대책이 크고 작은 것까지 합해 무려 21차례나 나온 상황에서, 부동산시장은 대책의 약발은커녕 가격폭등으로 이어지고 있다. 특정 지역의 집값이 오를 때마다 임시방편으로 그 지역을 규제하는 식의 대책이 되레 부동산시장에 내성만 키웠다는 지적도 적지 않다.

우리나라뿐만 아니라 세계 각국도 주택시장 안정을 위한 다양한 정책을 시행하고 있다. 영국, 프랑스, 싱가포르 등은 실수요자 중심의 부동산 조세정책을 운용하면서 다주택자나 투기·단기 거래에 대해 세부담을 강화하고 있다. 고복지를 추구하는 북유럽 국가에선 대출 규제를 강화하는 추세다.

법인 명의 부동산 거래에 철퇴를 가하는 '6·17 부동산 대책'의 파장이 가라앉기도 전에 또 다른 추가 대책이 예고되면서, 이들 국가와 비교해 규제 수위가 낮은 편에 속한 우리나라의 향후 부동산정책 설계에 시사점을 주고 있다.

영국 "주택가격 급등 시 다주택자에 중과(重科)세"

조세일보

◆…(시기별 영국 부동산등록세 과세구간·세율, 자료 국토연구원)

최근 국책연구기관인 국토연구원이 발표한 '영국의 부동산 조세정책과 시사점'이란 보고서에 따르면, 영국은 주택가격이 급등하는 것을 막고자 고가 주택, 다주택자에 대한 중과세 정책을 시행하고 있다. 

2016년 3월엔 다주택자에 대한 거래세율을 3%포인트 올렸고, 2018년 10월 이후부턴 고가주택 범위를 조정해서 12만5000~25만파운드 이하 구간은 2%(다주택자 5%), 25만~95만파운드 5%(8%), 92만5000~150만파운드 10%(13%), 150만파운드 초과 땐 12%(15%) 세율을 매긴다. 1주택자(0~12%)보다 다주택자에 대한 세율이 더 높다.

보고서는 "우리나라(거래금액 따라 1~3%, 4주택 이상시 4%)는 영국과 비교해 취득세율이 낮은 편이며 일반 취득세율을 적용하는 대상이 4주택 이상이라는 점에서도 차이를 보인다"고 했다.

자본자산 처분에 따른 이득에 부과하는 세제(자본이득세)는 비과세 요건이 엄격하고 고소득자일수록 세부담이 커지도록 설계되어 있다. 소득세 기본세율(20%)을 적용받는 납세자에게는 18%의 자본이득세를, 소득세 고세율(40%)이나 추가세율(45%)을 적용받는 납세자는 28%의 자본이득세율이 적용된다. 특히 주택을 취득한 이후에 계속 거주를 요건으로 하는 등 우리나라보다 비과세 요건이 까다롭다.  

거주기간(조정대상지역의 경우엔 2년 거주요건 요구)을 비과세 요건으로 고려하고 있지 않아 양도차익을 목적으로 한 불필요한 주거이동과 거래가 발생할 우려가 존재한다는 게 보고서의 지적이다.

주택의 자산 가치에 따라 부과되는 '카운슬세'도 있다. 과세대상 주택이 속한 평가등급(8~9개 구간)에 따라 결정되며 고가 주택(H등급)의 세율이 저가 주택(A등급)의 3배를 부담하는 구조다.  

프랑스·싱가포르 "실거주 주택에 세부담↓, 단기보유 거래땐 ↑"

조세일보

◆…(프랑스 주택 보유 기간에 따른 자본 차익 경감률, 자료 국토연구원)

국토연구원에선 프랑스, 싱가포르 등이 실수요자 중심의 부동산 조세정책을 운용하고 있다고 소개하는 연구보고서도 내놨다. 이들 국가에서 실제 거주기간이 짧은 상태로 부동산 거래를 했을 땐 세금을 더 많이 물린다.

보고서에 따르면 프랑스는 주택 취득 단계에서 등록세, 보유 단계에서는 부동산부유세와 부동산세, 처분 시엔 양도소득세를 부과하고 있다.

취득단계에선 5.90~5.8% 세율을, 순자산 130만유로를 초과하면 누진세율(0.5~1.5%)로 부동산부유세를 부과한다. 주택을 처분할 때 양도차익은 19%의 단일세율로 부과된다. 사회보장세(17%)가 추가로 부과되는 것을 고려하면 총 36% 세율이 적용되며, 자본차익이 5만유로를 넘으면 차익에 따라 2~6%를 추가 과세한다.

6년 이상 보유했을 땐 보유 기간에 따라 추가 공제가 이루어지며, 22년 이상 보유한 주택엔 양도세가 면제다.

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◆…(싱가포르 주택 양도세 세율, 자료 국토연구원)

싱가포르의 취득세는 실수요자에겐 낮은 세율(1~4%)을 적용하고, 다주택(최대 15%)·외국인(20%)·법인(최대 30%)은 추가 취득세를 부과한다. 주택을 처분할 때 단기보유 거래에 대해선 양도세를 중과하는데, 보유 기간이 1년을 넘지 않으면 세율은 12%에 달한다.

보고서는 "부동산 관련 조세부담의 형평성을 제고하고 실수오자의 주택마련을 지원하기 위해 실수요자의 부담은 완화하고 투기, 편법·불법 거래 등에 대한 세부담은 강화할 필요가 있다"고 제언했다. 장기특별공제 기간 강화를 통해 단기보유 거래에 대한 세제혜택을 축소할 필요가 있다고도 했다.

북유럽 3개국 "LTV·DTI 비율로 거시경제 금융 관리"

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◆…(북유럽 3개국의 주요 부동산 금융규제정책, 자료 국토연구원)

2008년 글로벌 금융위기 이후 주택가격이 급상승했던 덴마크, 네덜란드, 스웨덴 등 북유럽 3개국은 최근 대출규제를 대폭 강화하고 있는 모양새다.

국토연이 최근 발표한 '북유럽 3개국의 부동산 금융정책과 시사점'이란 보고서에 따르면, 2013년 이후 주택시장이 회복되면서 현재(2019년 4분기) 금융위기 이전 수준을 회복했고 집값이 오르면서 가계 평균 총부채상환비율(DTI)도 높아졌다.

이들 국가는 DTI, 주택담보대출비율(LTV) 등 대출규제에 적극 나서고 있다.

덴마크는 2015년 LTV 규제를 시행했으며, 현재 신규대출 LTV 상한을 95%로 두고 있다. 주택가격 상승세를 보인 코펜하겐, 오르후스 지역 주택에 대해선 ▲신규대출시 DTI가 400%를 초과한 가구에 ▲주택가격 하락률 10%를 적용했을 때 ▲순자산이 음(-)이면 대출을 금지한다.

네덜란드는 2018년부터 LTV 100%를 적용하고 있다. 소득 대비 대출상환금 비율(DSTI)이나  DTI 규제는 소득, 금리수준에 따라 차등적용하고 있다. 대출상환 방식을 30년 이하 분할상환방식으로 유도(신규 모기지 대출에 대한 이자감면 혜택 등)하고 있다.

스웨덴은 주택대출에 대한 세제혜택이 가계부채 증가원인으로 꼽힌다. 이에 2010년 LTV 규제를 시작, 현재 85% 적용 중에 있다. 2016년 6월부턴 LTV 수준에 따라 신규 모기지 대출 상환방식을 규제하고 있다.

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