◆…정상우 대원세무법인 세무사.
올해 5월 예정된 종합소득세 신고안내를 위해 먼저 주택 한 채를 가진 집주인이 집을 빌려주고 받는 주택임대소득과 주택을 빌린 임차인에게도 세금혜택이 있는지에 대한 이야기로 첫 문을 열고자 한다.
'소득이 있는 곳에 세금이 있다'라는 과세원칙은 어떤 소득이 발생하든지 소득이 있는 자는 누구나 세금을 내야한다는 의미다.
소득의 종류 와 관계없이 동일하게 세금을 내야 경제적 왜곡이 최소화되고 누진세율에 따른 종합과세가 조세형평성(소득이 많은 사람이 세금을 많이 내는 구조)에 맞다는 원칙이다.
선진국인 미국이나 영국, 독일, 프랑스, 일본 등은 '소득이 있는 곳에 세금이 있다'라는 과세원칙에 따라 2주택 이상의 임대소득에 대해 세금을 내도록 하고 1주택을 보유하더라도 임대소득 요건에 해당하면 세금을 부과 하고 있다.
이와 달리 우리나라는 정책적으로 일정한 기간(2014년∼2018년) 동안 일정한 소득(2천만원)이하의 주택임대소득에 대해서는 세금을 내지 않아도 되는 비과세 정책을 시행해 오다 1주택자도 지난해 말 기준 주택과 아파트의 임대소득이 발생한 분부터 소득세를 과세(기준시가 9억원을 초과, 월세수입)하는 정책으로 바꿨다.
이 같은 연유로 많은 집주인들이 내가 소득세를 신고해야 하는지 신고해야한다면 신고·납부절차는 어떻게 되는지 몰라 혼란스러워 하고 있는 분위기다.
지난 2008년 미국의 리먼브라더스 금융위기 이후 한국은행은 기준금리를 대폭 인하하는 저금리정책을 시행했다. 이러한 저금리정책의 여파로 주택임 대시장의 운영방식도 전세보증금을 받아 금융이자 등의 수익을 얻던 형태에서 벗어나 반전세나 월세 형태로 바뀌었다.
아울러 최근 몇 년 사이 강남구뿐만 아니라 서초·송파구 등 서울 소재하는 아파트는 저금리의 역습 탓인지 가파른 가격상승으로 지난해 말 주택의 기준시가가 9억원을 넘는 곳이 대다수다.
소위 강남이라 불리는 곳은 소형아파트라 하더라도 기준시가가 9억원을 훌쩍 넘어 월세를 받는 1주택자도 주택임대소득 과세 요건에 해당하는 납세자들이 다수다.
국세청은 바뀐 세법에 따라 주택임대소득에 대한 과세요건과 소득 세 과세방법 등을 보도(www.nts.go.kr 국세청 소식 2020.1.7. 보도자료 참고)해 올해 5월1일부터 6월1일까지 주택임대소득을 성실하게 신고납부 해야 한다는 점과 주택임대 개시일로부터 20일 이내에 관할 세무서에 사업자등록 할 것을 안내했다.
◆…(자료 국세청)
지난해 주택을 빌려 준 임대인이라면 주택 보유수에 따른 과세요건과 주택임대 수입금액기준에 따라 과세방법이 달라지는데 아래 표를 참고하면 주택임대소득 신고에 도움이 될 것이다.
가령, 1주택자라 하더라도 지난해 말 보유한 주택의 기준시가가 9억원을 초과하고 전세보증금만 받았으면 주택임대소득 과세요건에 해당하지 않지만, 지난해 월세수입이 있다면 올해 5월 종합소득세를 신고납부 해야만 무신고, 납부지연가산세 등의 세무상 불이익을 받지 않을 것이다.
1주택자와 달리 2주택 보유자는 주택 기준시가와 관계없이 지난해 월세수입이 있다면 주택임대소득 수입금액을 신고해야하며 3주택 이상을 가진 자는 보증금에 대한 간주임대료와 월세를 합해 주택임대소득 수입금액을 계산해야 한다.
주택임대소득 신고 시, 작년 주택임대소득 수입금액(월세 또는 간주임대료와 월세의 합계)이 2천만원 이하·초과인지에 따라 과세방법이 달라진다.
예를 들어 주택임대소득 수입금액이 2천만원 이하이면 종합과세와 분리과세 중 선택해 신고가능하고, 2천만원을 초과하면 무조건 종합과세로 신고해야 한다.
여기서 종합과세란 주택임대소득과 금융, 사업, 근로소득 등을 모두 합하여 세금을 계산하는 것을 말하며, 분리과세란 금융, 사업, 근로소득 등이 있더라도 주택임대소득만 따로 14%(세율)를 곱해 세금을 계산하는 방법을 말한다. 소득세는 소득이 많을수록 세율이 높은 구조이므로 일반적으로는 종합과세가 분리과세보다 세부담이 높다고 생각하면 이해하기 쉽다.
그러나 주택임대소득 수입금액이 2천만원 이하인 자라도 부동산임대소득(결손금인 이월결손금)의 유무와 기장 시 소득금액과 추계로 계산한 소득금액에 따라 세부담액이 다를 수 있다. 또 분리과세와 종합과세 신고를 따로 병행해야 하는 번거로움도 있어 분리과세와 종합과세 중 무엇을 선택할지는 집주인이 세부담이 적은 쪽으로 신고방법 등을 결정해야 할 것이다.
아직까지 관할세무서에 주택임대 사업자등록을 하지 않았다면 올해 1월 1일부터 사업자등록신청 직전일까지 주택임대 수입금액의 0.2%의 가산세가 부과되므로 빠른 시일내 사업자등록신청을 마쳐야 가산세 부담을 줄일 수 있다.
국세청은 신고가 끝나면 고가주택 및 다주택 임대사업자를 중심으로 주택 과세인프라를 통합 분석한 뒤 세무검증을 할 방침이다. 주택임대소득이 있다면 세무검증에 대비해 분리과세와 종합과세 중 어느 방법을 택할 것인지, 주택임대라도 장부기장을 할지 등 세무전문가와 미리 상의해 보는 것도 좋을 것이다.
| 임차인 세금 혜택, 꼼꼼히 챙겨 받자 |
주택임차료를 월세로 내는 임차인(세입자)에게도 세금 혜택이 있을까. 정답부터 말하면 주택(주거용 오피스텔, 고시원 포함)을 월세로 내는 임차인도 세금혜택을 볼 수 있다.
첫 번째로 근로소득자와 사업자(모든 사업자에게 적용되지는 않고, 법적 요건을 만족한 성실사업자나 성실신고확인대상사업자)에게 주는 월세액 세액공제가 있다.
주택이 없는 세대의 세대주(세대주가 주택관련 공제를 받지 않는 경우 세대원 포함)로서 총 급여액이 7천만원 이하인 근로소득자, 주택이 없는 종합 소득금액이 6천만원 이하인 성실사업자나 성실신고확인대상사업자가 국민주택규모의 주택(주거전용면적 85㎡이하, 25.7평) 또는 기준시가 3억원 이하의 주택을 빌린 경우 월세(750만원 한도)의 10%∼12%를 공제 받을 수 있다.
가령, 750만원 한도로 월세세액공제(총급여 5천500만원 이하 세율 : 12%)를 계산하면 최대 90만원까지의 세액공제 혜택이 주어진다.
다음으로 근로소득자에게만 주어지는 주택 임차료(월세) 현금영수증 소득공제 혜택이다.
주택 임차료(월세) 현금영수증 발급에 따른 현금영수증소득공제는 근로소득자에게만 적용된다.
필자는 지난 2009년 국세청 전자세원과에 근무할 당시 근로소득자가 주택임대사업자에게 매월 지급하는 주택 월세액을 국세청에 신고하면 현금영수증을 발급해 신용카드 등 사용금액에 대 한 소득공제혜택을 받을 수 있도록 한 경험이 있다.
당시 주택임대소득에 대 한 세원포착이 어려웠던 때였기 때문에 주택임대소득 과세인프라를 구축해 보려는 목적이 숨어 있기도 했다.
근로소득자는 월세세액공제와 현금영수증 소득공제 중 하나만 선택할 수 있는데 월세세액공제를 선택하는 것이 절세측면에서 유리할 것이다. 근로소득 연말정산 시 월세세액공제 등의 세금혜택을 받지 못했다면 오는 5월 종합소득세를 다시 신고하면 되는데 국세청 홈페이지에서 월세세액공제를 검색한 뒤 관련 내용을 자세히 확인하면 도움이 될 것이다.
대원세무법인 정상우 세무사
