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[12.16 주택시장 안정화 방안]

1주택자 보유·거주요건 다 채워야 '장특공제' 받는다

  • 보도 : 2019.12.16 13:28
  • 수정 : 2019.12.16 13:28

1주택자 장특공제 적용시 '거주기간' 요건 추가
현행 3~4년 보유시 24% 적용…2021년부터 보유 12%+거주 12%
2년 미만 보유 주택 양도세율 기본 '40%' 적용
정부 '12.16 주택시장 안정화 방안' 발표

주택시장

좀처럼 안정세를 찾지 못하고 있는 주택 시장의 과열 양상을 잡기 위해 정부가 또 다시 '대책'을 발표했다. 전반적인 '과세' 강화가 핵심이다. 특히 실거래가 9억원 초과 1주택자에게 적용되는 장기보유특별공제(이하 장특공제) 혜택도 현재보다 요건을 까다롭게 만들었다.  

16일 정부가 발표한 '주택시장 안정화 방안'에 따르면 현재 장특공제는 실거래가 9억원 초과 주택 1채를 보유한(1주택자) 경우 거주기간과 상관없이 보유기간 기준 최대 80%를 적용하고 있다(실가 9억 이하 1주택자는 보유기간·거주기간 등 요건 충족 시 비과세).

하지만 정부는 내후년(2021년)부터 실가 9억원을 초과하는 1주택자가 주택을 매각한 경우 장특공제율을 최대 80%(10년 이상 보유시)를 유지하되, 거주기간 요건을 신설해 장특공제율 적용을 이원화하기로 했다.

장특공제

예를 들어 현재 3~4년 보유시 24%의 장특공제율이 적용되지만 내후년부터는 보유만 한 경우 12%의 장특공제율을 적용하고, 보유와 동시에 거주를 했다면 12%를 추가하는 방식이다.

10년 이상 보유시 최대 80%의 공제율이 적용되는데 이 기간 동안 보유와 거주를 동시에 채워야 온전한 공제율을 적용받을 수 있게 되는 것이다.

다주택자에게 적용되는 장특공제율은 6~30%(최대 15년 이상 보유시)를 그대로 유지하기로 했다.

지난해 발표된 9.13대책에 따라 양도하는 주택에 2년 이상 거주한 경우에만 1주택자 장특공제를 적용한다는 방침은 계획대로 내년 1월1일 양도분부터 적용한다.

현재 조정대상지역 내 일시적 2주택자는 신규 주택 취득일로부터 2년 이내 기존 주택 양도 시 1주택으로 보아 비과세 혜택(일반지역인 경우 일시적 2주택자 요건은 '3년 이내 양도')을 부여하는 제도도 일부 개선된다.

이에 따라 신규 주택 취득일로부터 1년 이내 해당 주택으로 전입하고, 1년 이내에 기존 주택을 양도하는 경우로 고친다는 것인데, '실수요자'에게만 세금혜택을 주겠다는 뜻으로 해석된다. 다만 신규 주택이 기존 임차인(전세세입자 등)이 있는 경우 전입의무기간을 임대차계약 종료 시(최대 2년)까지 연장 적용한다는 계획이다.

이 개선안은 당장 17일부터 새롭게 취득하는 주택에 적용된다. 다만 대책 발표 전 매매계약을 체결해 계약금 등을 지불한 경우에는 종전 규정을 적용한다. 

등록 임대주택에 대한 양도소득세 비과세 요건에 거주요건도 추가한다.

현재는 조정대상지역 내 1세대1주택은 보유기간과 거주기간이 2년 이상인 경우 9억원까지 비과세 혜택을 받을 수 있으나 앞으로는(17일부터 새로 임대 등록하는 주택) 조정대상지역 내 등록 임대주택도 거주요건 2년을 충족해야 1주택 비과세 혜택이 주어진다.

현재 대출 및 청약 시에는 분양권도 주택수에 포함하고 있지만 세제상 다주택자 여부 판단 시에는 주택수에 분양권을 포함하지 않고 있으나 앞으로는 다주택자가 조정대상지역 내 주택 양도 시 양도소득세 중과를 위한 주택 수 계산에 분양권도 포함된다.

이 개정 내용은 내후년 1월1일 양도분부터 적용된다.

이와 함께 2년 미만 보유 주택에 대한 양도소득세율도 인상된다.

현재 주택 외 부동산은 보유기간 1년 미만 50%, 1년~2년 40%, 2년 이상 기본세율(6~42%)을 적용하고 있는데, 주택(조합 입주권 포함)은 보유기간 1년 미만인 경우 40%, 1년 이상 기본세율(다주택자가 조정대상지역 내 주택 매각 시 10~20%p 중과)이 적용되고 있다.

양도세

정부는 이를 개선, 내후년 1월1일 양도분부터 2년 미만 보유주택에 대한 양도소득세율도 1년 미만 50%(현 40%), 1~2년 40%(현 기본세율)로 키를 맞춘다는 계획이다.

아울러 현재 다주택자가 조정대상지역 내 주택 양도 시 양도소득세 중과(2주택자 10%p, 3주택자 20%p) 및 장특공제 적용을 배제하고 있는데 오는 17일부터 내년 6월말까지 다주택자가 조정대상지역 내 10년 이상 보유한 주택을 양도하는 경우 한시적 양도소득세 중과 배제 및 장특공제를 적용해 주기로 했다. 

당장 지금부터 6개월 동안 다주택자들의 주택 매각을 유도하는 등 거래 숨통을 틔우겠다는 의도로 풀이된다. 

*조정대상지역(2019년 11월 기준)

-주택 가격 상승률이 물가상승률 2배 이상 또는 청약 경쟁률 5대1 이상 지역.
조정대상지역 지정될 경우 주택담보대출 시 LTV·DTI 제한, 분양권 전매·1순위 청약 자격 등에서도 규제 적용

▲서울 25개구 전역 ▲과천 ▲성남 ▲하남 ▲고양·남양주 일부 지역
▲동탄2 ▲광명 ▲구리 ▲안양 동안 ▲광교지구 ▲수원 팔달 ▲용인 수지·기흥 ▲세종

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