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[정찬우의 상속이야기]

아파트 공화국, 합리적 유사매매사례가액 결정을 위한 제언

  • 보도 : 2019.10.16 08:20
  • 수정 : 2019.10.16 08:20

'아파트 공화국'

프랑스 지리학자 발레리 줄레조(Valerie Gelezeau)가 아파트 숲으로 둘러싸인 한국의 모습을 보고 한 말이다.

아파트가 이미 지천으로 널린 나라에서 어떻게 모두가 더 좋고 새로운 아파트를 열망하는지 의아했다 한다.

서구인들이 가옥이나 건축물들의 영속성에 의미와 가치를 메기며 오래 보존하려는 축적의 문화를 가진 점과 배치된다고 느꼈다는 것이다. 나아가 그녀는 아파트를 둘러싼 한국인의 의식과 사회구조를 분석하여 '아파트 공화국'이란 책을 출판하기도 했다.

최근 아파트를 상속 혹은 증여 받는 경우가 늘다 보니 세금납부 시 적용할 가격(시가)을 얼마로 볼 것인가 하는 점이 쟁점이 될 때가 많다.

해당 부동산에 실제거래가액이 없는 경우 법상 시가는 제3자간 실제거래가액-감정가액 등 유사매매사례가액-기준시가 등의 순으로 적용한다.

부동산 실거래가액은 양도자 등이 매매 후 60일 이내에 지자체에 신고한다.

신고할 당시엔 확인할 수 없었던 실제 매매사례가액이 과세관청이 검증에 들어 가는 시점에 발견되는 일이 다반사다.

또한 납세자는 과세관청과 달리 실제 매매아파트의 면적과 층만 확인될 뿐 동 및 호수 등 상세정보 확인도 어렵다.

아파트는 개별성이 강하여 같은 단지의 같은 규모라도 그 가격이 다르고 같은 층이라도 매도인의 사정, 위치, 시설의 상태, 방향, 조망 등 가격 형성 조건에 따라 그 가격이 다르다고 본다(서울행정법원 판례).

최근에 짓고 있는 아파트들의 경우 같은 동, 같은 면적일지라도 방향을 미세하게 틀어 조망과 채광 등 조건을 달리 하면서 A, B 및 C형 등으로 나누기도 한다. 같은 동, 같은 층 및 같은 면적이라도 개인별 취향에 따라 가격을 다르게 볼 수 있다는 말이다.

아파트 가격은 이른바 '역세권, 조망권 및 학세권' 등의 영향뿐만 아니라 정부정책이나 유동성 등 다양한 변수로 인해 널뛰기를 한다.

최근엔 건강에 미치는 영향을 중시하여 숲세권을 추가 하기도 한다.

건설사들이 아파트에 공원을 조성하고 조경을 중시하는 것은 이런 변화를 반영한 결과이다.

사람들은 자연과 접하는 것만으로도 심신에 매우 유익한 영향을 즉각적으로 받는다. 연구에 따르면 자연풍광을 20초만 접해도 불규칙적인 심장박동이 진정되고 높은 혈압도 정상으로 돌아 온다('공간혁명', '세라 W. 골드헤이건').

아파트 시가(유사매매사례가액)의 적정성에 관한 다툼을 줄일 방안을 생각해 본다.

첫째, 증여세와 상속세 신고기한/유사매매가격 비교기간을 동일하게 한다. 현재 상속세 신고기한은 상속개시일의 다음달 초일부터 6개월인 반면 증여세 신고기한은 3개월이다. 상속세 유사매매사례가격 비교 기간은 상속개시일 전/후 6개월인 반면 증여세는 증여개시일 전6개월/후3개월로 달리 규정되어 있다. 양자를 달리 규정할 합리적인 이유가 없어 보인다.

둘째, 비교 기간 내 유사매매사례가액의 일정범위 내 가격(예, +/-5%와 1억원 중 적은 금액)은 시가로 인정한다. 즉, 완충지대를 만들자는 것이다. 유사 상황에서 법인세/소득세 등 타 세법에 이미 도입되어 있는 규정 이기도 하다.

셋째, 아파트 실거래가액의 정보공개범위를 정보보호법의 테두리내에서 납세자와 과세관청간에 동일하게 하여 정보비대칭을 줄인다. 납세자에게 과세관청의 결정한 가액을 일방적으로 수용하게 한다면 이의신청에 따른 행정낭비만을 초래할 뿐이다.

삼일세무법인
정찬우 대표이사

[약력]성균관대원 박사과정 수료, 고려대원 졸업(석사), 서울시립대 졸업, (전) 삼일회계법인 파트너
[저서]사례와 함께 하는 상속세 및 증여세법 해설

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