분양권 투자로 돈버는 7가지 방법

정부규제로 기존 아파트 거래절벽 지속 되고 유주택자들의 새 아파트에 대한 수요가 증가한  가운데  아파트 분양권 거래에 대한 상담이 대폭 증가했다. 청약제도가 지난 '9·13대책'에 이어 무주택자 위주로 개편 되었기 때문이다. 무순위 접수도 있지만 당첨 여부가 불투명하고 전매제한 기간도 있어 유주택자들이  분양권 매입에 관심을 보이고 있다.

실제 기존  주택시장 침체가 이어진 가운데 서울 아파트들의 분양권ㆍ입주권 거래량이 꾸준히 회복세를 나타내고  있다. 서울부동산정보광장에 따르면 서울 아파트의 분양권ㆍ입주권 관련 거래는 지난 5월 기준 199건을 기록했다. 지난해 같은 기간(147건) 대비 약 35% 가까이 증가한 수치다. 정부 규제가 본격화하기 직전인 작년 6월(169건), 7월(196건)보다도 늘어났다.

특히 올해 1월 거래가 102건에 그친 것과 비교하면 불과 넉 달 사이에 2배 가까이 증가했다. 특히 투자자들이 눈여겨볼지역은 비싼 분양가에 분양되는 단지 주변이다.  초기분양이50~ 60% 정도만 달성한다고 봐도 인근 분양권 시장 프리미엄도 덩달아 뛰어오를 가능성이 있기 때문이다.

분양권 vs 입주권

우선 분양권과 입주권을 헷갈리는 분들이 있는데 '분양권'이라 하면 관리처분계획 인가 이후 조합원에게 돌아가고 남은 물량을 분양받은 사람이 갖는 권리다. 즉 입주권은 재개발·재건축조합원 자격을 얻어야 하지만, 분양권은 조합원이 아닌 사람이 청약통장을 사용해 당첨됐을 때 받을 수 있고 평형과 동·호수가 확정되어있다.

분양권은 계약금과 중도금만 납부된 상태이기 때문에 주택이 완공되어 잔금을 내고 등기를 해야 주택으로 바뀐다.  분양권은 통상 초분양가의 10%에 해당하는 계약금과 프리미엄(웃돈)만 있으면 거래가 가능하다. 그러나 입주권은 '재건축 전 주택의 권리가액(집값)'과 프리미엄을 합한 금액을 전부 내야 한다.

1. 취득당시부터 공동명의로 하라
분양권 계약을 하거나 새로 주택을 매수할 때도 처음부터 공동명의로 돌리는 것이 절세 방안이 될 수 있다. 특히 분양권 계약 후 중도금을 납부하기 전 증여하면 계약금에 대해서만 증여세를 납부하면 되기 때문에 증여세 부담이 크게 준다. 각자 잔금을 낼 수 있을 만큼 자금 여력이 있고 자금 출처 소명이 가능하다면 분양권을 공동명의로 돌리는 것이 낫다.

예를 들어 14억원짜리 전용 84㎡ 아파트에 당첨된 수분양자가 단독명의 상태에서 2년 거주 후 매도하면 취득세 등을 빼고도 약 1억원가량 양도세를 납부한다. 반면 부부간 증여로 공동명의인 아파트를 매도하면 양도세를 2000만원가량 아낄 수 있다. 종부세뿐 아니라 양도세 측면에서도 공동명의가 이득이다. 최근 몇 년간 서울 강남권 재건축 아파트에 당첨된 청약자 중 상당수가 분양권을 공동명의로 바꾸기 위해 배우자에게 증여하는 건수가 급증했다.

2. 강화된 대출 규정 파악하라

8.2부동산 대책이후 기존 분양권도 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)이 강화되고, 잔금대출에도 DTI  강화기준이 적용된다 즉 . 지난 8·2 대책에서 투기지역 내에서는 세대당 1건의 주택담보대출만 받을 수 있도록 했다. 또 다주택자는 전국에서 주택담보대출을 받을 때 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)을 기존보다 10%포인트씩 낮춰 40%를 적용하기로 했다.

8·2대책 이전에 분양권을 구입한 1주택 이상을 보유한 다주택자들도 투기지역 내 주택담보대출 건수가 차주당 1건에서 세대당 1건으로 강화됐다. 따라서 은행서 명의 변경시  이런 요건에 걸려서 대출 승계가 안되는 경우도 있다. 세대당 대출이 1건이기 때문에 기존 대출이 있는 부모님과 동거중안 자녀들 이름으로 분양권을 구입할경우는 자녀의 주소를 잠깐 뺏다가 대출 승계받고 다시 주소를 부모님과  합치는 편법도 있기는 하다.

하지만 어디까지나 편법이기 때문에   분양권 계약시 강화된 대출규제를 사전에 인지하고 매입해야 한다.  실제  계약이후 갑자기  바뀐 대출 규제를 현장 공인중개사가 간과해서  잔금때  은행에서 대출승계가 안되서  난감해진 고객들도 여럿있다.  

3.분양권/입주권의 양도시.  5년 기간 체크하라
  
앞으로 배우자에게 증여받은 부동산을 양도 시 양도소득세 이월과세를 적용받는 대상에 분양권이나 조합원입주권 등 부동산을 취득할 수 있는 권리까지 포함된다는  점을 체크해야 한다.

이월과세는 최초 배우자에게 증여한 경우만 적용되었으나 직계존∙비속간 증여에까지 이월과세를 적용하는 것으로 확대됐다. 시행령 개정 전에는 아파트 분양을 받아 프리미엄이 형성된 경우 배우자에게 증여하고 즉시 양도하여도 분양권의 가액이 6억원 이하라면 아무런 세금 없이 양도할 수 있었다. 분양권은 등기되는 자산이 아니므로 명의 변경 시 취득세도 부과되지 않고, 6억원 이하라면 증여세도 부과되지 않으며, 이월과세 대상도 아니므로 즉시 양도하여도 증여재산가액과 양도가액이 같아져 양도소득세마저 부과되지 않았다.

그러나 이제 분양권도 이월과세를 적용받게 되었다. 분양권을 증여받아 분양권인 채로 5년 이내에 양도할 경우 또는 분양권을 증여받고 아파트가 준공된 후 양도한다 하더라도 증여일로부터 5년 이내에 양도한다면 증여한 배우자 등의 취득가액과 양도가액의 차액에 대해 양도소득세를 과세하게 되므로 세금을 피할 길이 없다.

또 하나 주의할 점은 시행령 시행일 이후 '양도'하는 분부터 적용한다는 부분입니다. 시행일 이후 증여하는 분부터 적용되는 것이 아니라, 시행일 이전에 증여했다 하더라도 시행일 이후에 양도를 할 경우 증여일과 양도일이 5년 이내인지 여부를 따져서 이월과세를 적용하므로 특히 주의해야 한다.

4.세금 잘 따져 투자하라  

분양권은 취득세 부과 방식 즉 아파트 청약 후 당첨된 후 최초계약금을 낼 때 취득세를 내지 않지 않는다. 입주 시점에 잔금을 내고 등기를 할 때 아파트 가격과 면적에 따라 1.1~3.5% 취득세를 납부하게 된다. 단 당초 아파트 분양가에 프리미엄을 주고 분양권을 샀다면 과세표준은 분양가가 아니라 분양가에 프리미엄을 더한 금액이 된다. 반대로 분양가보다 싸게(마이너스 프리미엄) 분양권을 매입한 경우 취득세 과표는 과거에는  분양가였지만  실제 분양권 구입가로 바뀌었다. 미분양 아파트를 할인해서  투자한 경우 취득세 절감 효과가 기대되는 대목이다.

분양권 상태에서 매도시 양도세  50%
분양권은 입주권과 달리 세법상 주택으로 취급되지 않는다. 따라서 1주택자가 분양권을 매입한 후 기존 주택을 매도해도 1주택자 양도세 비과세 조건을 충족하면 비과세 혜택을 받을 수 있다. 분양권 자체를 매도(전매)하는 경우에는 다른 주택 보유 여부와 무관하게 무거운 세금이 부과된다. 전매차익을 노린 투기성 거래로 보기 때문이다. 2018년 1월 1일부터 양도하는 분양권도 양도소득세가 강화된다. 기존에는 분양권 보유 기간이 길수록 세율이 낮았지만 이제는 조정대상지역에서 분양권 전매시 보유기간에 관계없이 양도소득세율 50%로 일률 적용한다.

5.중개수수료 파악하라

분양권 거래시 '중개수수료를 얼마나 내야 하는지'에 대해선 알지 못하는 이가 많다. 거래할 때 워낙 큰 돈이 오가다 보니 수수료쯤은 대수롭지 않게 여기기 일쑤이다. 하지만 중개수수료를 정확히 알지 못하면 거래 때 피해를 보는 일이 다반사다.  사례를 한 번 들여다보자. 계약금 4200만원, 웃돈(프리미엄) 3000만원이 포함된 가격으로 분양가 4억2000만원짜리 전용면적 84㎡형 아파트 분양권을 7200만원에 매입한 경우를 살펴보자
 
부동산 중개업소에서는 중개수수료조로 수백만원을  요구할 경우 위법이다. 실제로 내야 하는 중개수수료는 수십만원에 불과하다 .분양권을 살 때는 총 분양가가 아니라 실제 주고받은 금액, 즉 초기 계약금과 이미 낸 중도금, 웃돈을 더한 금액이 수수료 산정 기준이 된다. 정리하면 분양권 거래 중개수수료를 구하는 공식은 거래금액(계약금+중도금+웃돈)×수수료율이다.

일반적인 주택 거래와는 방식이 다른 셈이다. 분양가보다 가격이 떨어진 '마이너스 프리미엄'인 경우엔 거래금액에서 빼준다.이처럼 미리 중개수수료 계산법을 숙지하지 않고 거래하면 큰 손해를 볼 수 있다.  거래중개한 중개업체와 건설사까지 함께 가서 명의 변경도 해야 되는 번거로움이 있는데도 일반주택거래보다도 중개수수료가 훨씬 낮다.    

하지만 실무에서는 건당 300만원이나 500만원에 분양권을 거래하는 것이 다반사다.특히 분양권 거래전 법에서 정해진 수수료를 애기했을 경우 좋은 물건을 잡지 못할수 있다.

따라서 때에 따라서는  법에서 정해진  중개수수료 이상으로 미리 협의후 좋은 위치의 부동산을 프리미엄을 조금이라도 깍아서 매입하는게 현명한 거래방법일 수 있다

6.보류지를 노려라

보류지란 재건축·재개발 조합이 향후 조합원수 변화에 대비해 분양을 하지 않고 유보해 놓은 물건이다. 조합은 전체 가구 가운데 1% 범위 안에서 보류지로 정할 수 있다. 청약통장이 필요없는 데다 시세대비 1억원 안팎 저렴하게 낙찰되는 사례도 많아 알짜 투자처로 부상하고 있다.

얼마전 서울 강동구 고덕주공2단지 재건축조합(고덕 그라시움)이 실시한 보류지 입찰이 8.2 대 1의 경쟁률을 기록했다. 13가구 공급에 107명이 몰렸다. 1~2층 저층이 나오는 일반 보류지 매각과 달리 7층, 33층 등 '로열층'이 포함돼 있어서다.

-주변 시세확인후 보류지 입찰
주변시세보다 저렴하게 나온 고득 그라시움엔 많은 투자자가 몰렸지만 주변시세와 비슷했던 래미안 개포 루체하임은 유찰 사태를 겪었다. 고덕 그라시움 전용면적 114㎡의 낙찰가는 10억5762만원을 기록했다. 3년 전 분양가(10억1100만~10억9400만원)와 비슷하다. 인근 아파트 단지 시세와 비교해서는 5000만원 가량 저렴했다. 전용 82㎡의  경우 가장 많은 낙찰자가 몰렸는데 낙찰금액은 8억 5500만원으로 입찰 최저가(7억6800만원)에 비해 약 1억1300만원 높았지만 주변 신축 아파트 시세보다 1억 5천~ 2억원 가량 저렴했다. 흑석 8구역 '롯데캐슬에듀포레' 보류지 입찰에서 전용 59㎡는 9억4150만에 낙찰됐다. 전용 84㎡는 11억 5221만원에 팔렸다. 모두 현재 시세보다  1억원정도 싸게 낙찰되었다.

보류지는 통상 입주 6개월정도 앞두고 나오기 때문에  정확한 입찰 시점은 확정할 수 없다. 조합이 정하기 나름이라 사업장마다 각각 다르다. 서울시가 운영하는 재건축‧재개발 '클린업시스템' 홈페이지 들어가 공지를 일일이 찾거나 관심 있는 단지의 조합사무실을 통해 알아 보면 된다. 신문에 나오는 매각 공고를 확인하는 것도 방법이다. 사실상 후분양이다 보니 최소 6달 안에 잔금까지 치러야 되기 때문에 자금마련은 필수다.

7.분양권 매입시 주의점

반드시 실거래가로 신고해라. 투기지역으로 지정되는 지역은   양도소득세를 기준시가 대신 실거래가액으로 신고해야 한다. 분양권 역시 일반아파트 매매와 마찬가지로 실거래가로 신고해야 한다. 일부 중개 현장에서는 프리엄이 억대로 형성된  경우 매도자의 양도세 부담으로 인해 다운계약서로 거래하는게  관례로 되어 있는데  이런 거래는 나중에 뒤탈이 많다.

'다운계약서'를 쓰게 되면 나중에 분양권 매입자가 세금을 더 내야 하는 상황이 발생할 수도 있고 추후에 과태료와 함께 추징 당할수 있다. 거래가격이 사실과 다르다는 것이 적발되면 매수자는 취득세의 1~3배(주택거래신고지역은 최대 5배)에 해당하는 과태료가 부과된다.
차후 부동산을 되팔 때 양도차익을 줄이는 하나의 방법으로 활용되기도 하는 업계약서도 역시 불법인데 매수자는 취득세의 3배에 해당하는 과태료가 부과된다. 매도자는 양도세추징은 물론 국세청 세무조사 대상자로 등극되기 때문에 주의해야 한다.   박상언 유엔알컨설팅 대표