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[김용민의 상속판례]②주택 매매사례가액 적용

조망권 다른 아파트의 증여세 산정 방법은?

  • 보도 : 2019.02.27 08:00
  • 수정 : 2019.02.27 08:00

A씨(청구인)는 2017.8.1. 아버지 B씨로부터 경기도 소재 아파트(쟁점주택)를 증여받아, 2017.11.14. 관할 세무서에 증여재산가액을 국민은행 부동산시세 하위평균가(2017.7.31.기준)로 하여  증여세를 신고·납부했다.

처분청은 청구인이 신고한 증여재산가액을 부인하고 쟁점주택의 증여재산가액을 2017.6.2. 매매된 같은 단지의 아파트(비교대상주택)의 매매사례가액으로 보아 청구인에게 증여세를 추가로 결정·고지했다.

청구인은 쟁점주택은 비교대상주택과 층이 달라 매매가가 낮을 수밖에 없다고 주장하며 2018.8.22. 심판청구를 제기했다.

청구인의 주장에 대해 처분청은 비교대상주택이 쟁점주택(1층)과 같은 층이 아닌 3층이기는 하나, 쟁점주택과 같은 단지의 아파트로서 면적·용도(주택)·위치·방향 등이 동일하고 기준시가도 동일하므로 비교대상주택의 매매가액은 쟁점주택의 시가를 적정하게 반영하고 있다는 의견을 조세심판원에 제출했다.

조세심판원은 ▲공동주택의 경우 같은 단지·같은 동·같은 규모라도 층과 방향 등에 따라 가격이 다르게 형성될 수도 있는데, 쟁점주택(1층)과 비교대상주택(3층)은 층이 다른 점 ▲쟁점주택과 비교대상주택은 같은 단지 내에 있으나 동과 층이 다른 관계로 일조량·조망권 등 주변환경이 차이가 나는 점 ▲청구인이 제출한 공인중개사의 확인서에서 1층인 쟁점주택의 앞면에 지상주차장이 있어 평소 소음이 발생하고 야간에는 차량의 불빛이 주택 내부로 들어오는 등 주변 환경이 불리하여 같은 동의 2, 3층에 비해 매매가격이 낮게 거래된다는 사실이 나타나는 점 등에 비추어 비교대상주택의 매매가액을 쟁점주택의 시가(유사매매사례가액)로 보기는 어렵다고 판단했다.

따라서 처분청이 비교대상주택의 매매사례가액을 시가로 보아 청구인에게 증여세를 추가로 결정·고지한 처분은 잘못이 있으므로 이를 취소했다.[조심2018소3703 (2018.12.10.)]

상속세는 사망 후, 증여세는 생전에 무상으로 재산이 이전되는 데 대한 세금이다.

무상으로 재산이 이전된다는 공통점이 있으므로 「상속세 및 증여세법」(상증법)에서 함께 규정하고 있다.

증여 또는 상속재산의 평가에 있어 상증법에서는 시가평가가 원칙이다.

시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립되는 가액을 말하며, 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매사례가액 등이 있는 경우에는 이를 시가로 본다.

이 건의 경우 같은 단지에 있지만 동과 층이 다르고 일조량·조망권 등 주변 환경이 차이가 나는 점을 고려하여 비교대상주택을 매매사례가액으로 인정하지 않은 경우이다.

매매사례가액은 구체적인 사안에 대해 판단하므로, 아파트에 대한 증여세 또는 상속세 신고 시 유사매매사례가액에 대한 조세심판원이나 대법원 판례를 참고하여 신고하는 것이 필요하다.

진금융조세연구원
김용민 대표

▲서울대 경제학, 보스턴대 대학원(경제학 석사), 중앙대 대학원(경제학 박사) ▲행시 17회 ▲재경부 국제금융심의관, 재산소비세심의관, 국세청 법무심사국장, 국세심판원 상임심판관, 재경부 세제실장, 조달청장, 대통령비서실 경제보좌관, 감사원 감사위원. 인천재능대학교 부총장 ▲저서: 2018 금융상품과 세금(공저)

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