금융硏 "고위험 전세 보증 의무화" 건의…당국 일단 '난색'
역전세 대출·경매 유예기간 연장·세일앤드리스백 확장안 검토
금융당국이 올해 가계부채의 주요 리스크 요인 중 하나로 지목된 일명 '깡통전세'와 역전세난의 실태 파악에 나선다.
집값·전세가 하락이 지속할 경우 현재 일부 지역을 중심으로 진행 중인 깡통전세·역전세가 전국적으로 확산, 금융시스템을 위협하는 리스크가 될 수 있다고 보는 것이다.
당국은 상황이 좀 더 심각해질 경우 역전세 대출을 하거나 경매 유예기간을 연장하는 등의 방안을 내부적으로 검토하고 있다.
금융당국 관계자는 10일 "현재 일부 지역에서 나타나는 깡통전세·역전세 등 상황에 대해 면밀히 살펴보고 있다"며 "필요하다고 판단되는 즉시 실태 파악에 착수할 것"이라고 밝혔다.
이 관계자는 "현재까지는 금융당국도 정보 동향 정도만 수집해 놓은 단계"라면서 "좀 더 정확한 상황 파악을 위해 깡통전세나 역전세난이 강하게 발생한 지역을 중심으로 들여다볼 계획"이라고 말했다.
현재 집값과 전세가 하락이 동시에 이뤄지면서 깡통전세와 역전세 발생 지역이 점차 확산하는 분위기다.
집값이 2년 전 전세가 밑으로 내려가는 깡통전세는 경남 거제와 울산, 김해 등지와 충청권 일부 등 지역에서 나타나고 있으며, 갱신 시기 전세가가 2년 전보다 낮은 수준으로 떨어지는 역전세는 지방뿐 아니라 서울 일부 지역까지로 발생 영역을 넓히고 있다.
이는 세입자 피해나 92조3천억원(2018년 말 기준)에 달하는 전세자금대출 부실화로 연결될 수 있다는 점에서 금융당국은 촉각을 곤두세우고 있다.
전세대출이 신용대출에 섞여 있는 경우가 많고 전세가 대비 전세대출 비율 등 기본적인 자료가 없다는 점 역시 배경이 되고 있다.
다른 금융당국 관계자는 "역전세와 깡통전세 등 상황을 우려를 갖고 지켜보고 있다"면서 "다만 현재는 이런 상황이 시스템 리스크로 비화하는 단계까지는 아닌 것으로 보고 비상 상황에서 단계별로 제시할 대책을 마련하고 있다"고 말했다.
이와 관련 금융연구원은 지난해 말 금융발전심의회에서 올해 금융정책 방향 중 하나로 '전세보증보험 가입 의무화'를 건의한 상태다. 전세보증은 전세 계약 종료 시 임대인이 임차인에게 반환하는 전세보증금의 반환을 책임지는 금융상품이다.
서병호 금융연구원 가계부채연구센터장은 "일부 갭투자자들이 전세가 하락에 따라 전세금을 돌려주지 못해 분쟁으로 비화하는 사례가 상당히 발견되고 있다"면서 "이런 상황을 예방하고자 집값 대비 전세가 비율이 일정 수준 이상이거나 주택담보대출을 낀 상태에서 받은 전세대출 등 리스크가 높은 상황에 대해 전세보증을 의무화하는 것이 옳다"고 말했다.
다만 이 방안에 대해 금융당국은 아직 부정적인 기류가 강하다.
보증보험료 부담이 만만치 않으므로 의무화를 강행했을 때 집주인이나 세입자의 반발이 불가피하다는 것이다.
금감원은 최근 이와 관련해 시중은행들에 전세보증 상품 가입을 적극적으로 권유하라는 지침을 우선 내린 상태다.
역전세 대출 상품을 출시하는 방안도 내부적으로 검토되고 있다.
이는 전세금 반환이 어려운 집주인에게 집을 담보로 전세금 반환자금 일부를 빌려주는 방식으로 2008년 금융위기 직후 도입된 바 있다. 정부가 대출보증을 제공할 경우 제반 비용을 낮출 수 있다.
주택가격이 하락해 집을 팔아도 대출과 전세금을 모두 돌려줄 수 없는 '깡통주택'의 경매처분을 3개월간 기다려주는 경매유예제도는 유예기간을 연장하는 방안이 검토되고 있다. 유예기간이 너무 짧아 실효성이 떨어진다는 지적을 받아들이는 보완조치다.
한계채무자인 '하우스푸어'를 위한 세일앤드리스백(SLB·매각 후 재임대) 상품을 확대하는 방안도 검토 대상에 올라 있다.
이는 금융회사에 주택을 매각해 일단 빚을 갚고 그 집에서 임대로 살다가 5년 후에 팔았던 가격으로 다시 살 수 있는 상품이다.
김상봉 한성대 경제학 교수는 "집값 대비 전세가 비율이 높은 곳에서는 전세보증보험 가입을 의무화하는 것도 방법이 될 수 있다"면서 "다만 확정일자에 대한 법적 권리를 강화하는 것이 비용이 적게 드는 해결책이 될 수 있다"고 말했다.
