올해 주택시장은 '서울 집값 이상급등, 지방 집값 하락'으로 요약된다.
서울 주택시장은 저금리 장기화에 따른 유동성 장세로 하반기 들어 거침없는 상승세를 이어갔고, 이로 인해 집 없는 서민들의 상대적 박탈감은 커져만 갔다.
반면 지방 아파트값은 3년째 하락세가 이어진 가운데 일부 광역시는 집값이 뛰는 '다극화' 현상이 두드러졌다.
정부는 천정부지로 뛰는 서울 집값을 잡기 위해 전쟁을 선포했다. 고심 끝에 지난 9월 9·13 수요대책과 9·21공급 대책을 내놓고 세금과 대출 규제를 대폭 강화하는 한편 수도권에 3기 신도시를 건설하는 '투트랙' 전략을 발표했다. 정부 대책의 효과는 현재 진행형이다.
서울 아파트값은 올해 유독 가파른 상승세를 보였다.
저금리가 지속되면서 시중에 풀린 1천조원이 넘는 유동자금이 부동산으로 쏠리면서 투자수요를 양산한 때문이다.
정권에 따라 규제강화와 완화가 반복되면서 정책에 대한 불신도 커져 '규제를 할수록 집값이 오른다'는 비정상적인 기대심리도 가격 상승을 부추겼다.
지난해 발표한 정부의 8·2부동산 대책에도 불구하고 올해 들어서도 전세를 끼고 집을 구입하는 '갭투자'가 유행처럼 번졌고 20∼30대 젊은층도 주택 구매 행렬에 가담했다.
4월 양도소득세 중과 시행 이후 소강상태를 보인 서울 주택시장은 6월 발표된 정부의 종합부동산세 개편안이 공개된 후 본격적으로 불붙기 시작했다.
당초 강력한 집값 안정 카드로 기대했던 종부세 개편안이 '종이호랑이'에 불과했다는 평가가 나오면서 시장은 오히려 불확실성이 해소된 것으로 판단해 급매물이 팔려나가기 시작한 것이다.
이어 발표된 박원순 서울시장의 여의도·용산 통합개발 발언은 가격 상승에 기름을 부었다.
한국감정원 조사에 따르면 올해 1월부터 11월까지 서울 아파트값은 8.22% 올랐다. 이는 지난 2006년(23.46%) 이후 12년 만에 최대 상승이다.
같은 기간 경기도의 아파트값이 1.73% 오르고 인천과 지방 아파트값이 각각 0.33%, 2.79% 떨어진 것과 비교해 유독 상승 폭이 큰 것이다.
국민은행 통계 기준 올해 1월 7억500만원이던 서울 아파트 중위가격은 8개월 만인 지난 9월 8억2천975만원으로 8억원을 돌파한 뒤 현재 8억4천883만원까지 치솟았다.
1년이 채 안 돼 서울지역 아파트의 중간가격이 1억4천만원 이상 뛴 것이다.
한강 이남 강남 11개 구의 중위가격은 11월 현재 10억6천620만원으로 10억원을 훌쩍 넘어섰다. 강남 11개 구에서 웬만한 아파트 한 채를 사려면 10억원은 쥐고 있어야 한다는 의미다.
집값이 단기간에 오르면서 집을 갖지 못한 서민들은 상대적 박탈감에 시달렸다.
투자자들이 집을 구매하면서 정작 집이 필요한 무주택 서민들은 내 집 마련에 소외되며 사회적 문제로 떠오르기도 했다.
정부는 결국 서울 집값을 잡기 위해 앞서 '역대급'으로 불렸던 8·2부동산 대책 발표 1년여 만에 또다시 대형 규제 대책을 발표했다. 9·13 수요대책과 9·21 공급대책이 그것이다.
정부는 9·13대책에서 2주택 이상 다주택자의 종합부동산세를 중과하고, 집부자들의 투자를 부추긴다는 지적을 받아온 임대사업자에 대한 혜택을 축소했다.
대책 발표 이후 규제지역에서 신규로 주택을 구입하는 사람에 대해서는 임대사업자로 등록하더라도 종부세 합산·양도세 중과 배제 등의 혜택을 주지 않기로 했다.
정부는 특히 대출 규제를 대폭 강화했다. 임대사업자에 대한 대출을 대폭 축소했는가 하면 1주택자도 규제지역 내에서 추가로 집을 사기 어렵게 돈줄을 옥죄었다.
이와 함께 규제지역 내에서는 새 아파트 청약도 무주택자 위주로 공급되도록 제도를 바꿨다.
9·21대책에서는 집값 상승의 원인이 공급부족 때문이 아니라던 정부의 소신도 꺾고, 공급 확대로 정책 궤도를 수정했다.
수도권에 규모 330만㎡ 이상의 '3기 신도시' 4∼5곳을 포함해 총 30만가구의 공공택지를 추가로 공급하기로 했다.
또 내년 초 발표되는 주택 공시가격의 시세반영률을 높여 집값 급등지역의 경우 보유세 부담을 늘리는 방안도 추진하고 있다.
이러한 조치들이 맞물리면서 서울 집값은 10월 이후 안정세로 돌아섰다.
한국감정원 조사 기준 서울 아파트값은 대책 발표 이후 상승 폭이 둔화하기 시작해 지난 11월 중순부터 지난주까지 5주 연속 하락했다.
강남의 재건축 단지를 중심으로 호가가 2억∼3억원 이상 떨어진 급매물이 늘고 있지만 매수세가 관망하면서 거래가 안된다.
서울부동산정보광장 집계에 따르면 지난 9월 1만2천250건까지 늘었던 서울 아파트 거래량은 11월 들어 3천577건으로 급감했고 이달에도 13일 기준 1천285건에 그쳤다.
최근에는 서울 강남에서 주도한 아파트값 약세가 강북과 경기도 지역으로 확산하는 분위기여서 한동안 거래 침체에 따른 약세가 이어질 것으로 전문가들은 보고 있다.
서울과 달리 지방의 아파트값은 2016년에 이어 3년 연속 하락하며 극심한 양극화 현상을 보였다.
정부의 규제가 서울을 중심으로 한 수도권에 집중됐으나 지방은 지역 경기 침체와 공급물량 증가 등으로 신음했다.
지방 아파트값은 지난 2016년 -0.29%에서 지난해 -0.30%에 이어 올해는 11월까지 2.79%가 하락하는 등 해마다 낙폭이 커지는 분위기다.
경남 거제와 울산, 김해 등지와 충청권 일부 지역에선 집값이 2년 전 전셋값 밑으로 떨어지면서 '깡통주택'과 '깡통전세'까지 등장했다.
거래마저 끊기면서 세입자들이 집주인으로부터 전세금을 제때 돌려주지 못해 피해를 겪고, 관련 임대차 분쟁도 증가하고 있다.
올해 들어서는 청약조정지역으로 지정된 부산에서도 아파트값이 하락해 11월까지 누적 3.19%가 떨어졌다. 지방 내에서도 차별화가 극심했다. 대구·광주·대전광역시 등은 명문 학군 등 인기지역을 중심으로 실수요뿐만 아니라 투자수요까지 몰리는 등 온도차가 나타나며 시장이 '다극화'되는 양상이다.
전문가들은 지난달 기준금리가 인상된 데다 내년 공시가격 인상이 예상되면서 앞으로 보유세 부담이 커진 지역을 중심으로 급매물이 늘어날 수 있다고 내다본다.
국민은행 WM스타자문단 박원갑 수석부동산전문위원은 "대출이 꽁꽁 막혀 있고 경제여건도 좋지 않아 내년 상반기에도 주택 매수세가 회복되긴 쉽지 않을 것"이라며 "당분간 집값도 약세를 보일 전망"이라고 말했다.
