"임대업자들도 조인다"…확 쪼그라든 임대업자 세제혜택

조정대상지역에서 신규 취득한 임대주택에 대해 양도소득세가 중과되고 그동안 부과되지 않던 종합부동산세가 과세되는 등 주택임대사업자에 대한 세제혜택이 크게 축소된다.

13일 오후 정부는 정부서울청사에서 김동연 부총리 겸 기획재정부장관 주재로 이 같은 내용의 '9·13 주택시장 안정방안'을 발표했다. 

현행법은 조정대상지역 다주택자가 8년 이상 장기 임대등록 주택(수도원 6억원·비수도권 3억원 이하)을 양도하면 양도세 중과를 제외, 일반세율로 과세되는 특혜를 주고 있다. 

하지만 이 같은 주택임대사업자에 대한 세제혜택이 과도하다고 판단한 정부는 다주택자가 조정대상지역에 새로 취득한 주택에 대해선 임대등록을 하더라도 양도세를 중과하는 내용의 개정안을 내놨다.

구체적으로 2주택자는 일반세율에 10%p, 3주택 이상자는 일반세율에 20%p가 중과된다.

이와 함께 앞으로 다주택자가 조정대상지역에 새로 취득한 주택은 임대등록을 해도 종합부동산세가 과세된다. 현행법은 8년 장기 임대등록 한 주택에 대해선 종부세를 비과세(합산 배제)하고 있는데, 이 같은 과세혜택을 없앤다는 것이다.

아울러 등록 임대주택 양도세 감면 요건으로서 '주택가액' 기준도 신설, 앞으로 임대를 개시할 때 수도권 6억원, 비수도권 3억원 이하 주택에 한해서만 양도세 감면 혜택이 주어진다. 현재의 면적기준에 가액기준이 더해지는 셈이다. 

현행법은 등록 임대주택(국민주택 규모 이하 : 주거전용면적 85㎡이하, 수도권 밖 읍면지역은 100㎡이하)에 대해 양도세를 감면해 주고 있다.

취득일로부터 3개월 이내 임대등록을 하고 10년이상 계속 임대 시 양도세를 100% 감면 받을 수 있으며 8년 이상 임대주택은 50%, 10년 이상 임대주택은 70%의 장기보유특별공제를 적용받는다.

새로운 규정은 대책발표 이후(2018년 9월14일부터) 새로 취득하는 주택부터 곧바로 적용되며 대책발표 전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지불한 경우에는 종전 규정이 적용된다.

한편 정부는 이번 대책에 주택임대사업자의 대출 규제를 강화하는 내용도 함께 담았다.

우선 투기지역·투기과열지구 내 주택을 담보로 하는 임대사업자 대출에는 LTV 40%가 도입된다.

현재 금융회사는 통상 60~80% 정도 수준의 LTV를 자율적으로 적용하고 있다.

특히 투기지역·투기과열지구 내 고가주택(공시가격 9억원 초과)을 신규 구입하기 위한 주택담보대출은 원천적으로 금지된다.

또 주택담보대출(가계대출, 사업자대출)을 이미 보유한 임대사업자에 대해선 투기지역 내 주택취득 목적의 신규 주택담보대출이 금지된다.

단, 주택취득 목적이 아닌 임대주택의 개·보수 등 운전자금 성격의 대출은 허용된다.

이 밖에 정부는 임대업대출 용도 외 유용 점검을 강화해 정상적 대출은 원활히 지원하되, 사업활동과 무관한 대출금 사용은 차단하겠다는 방침이다.

구체적으로 건당 1억원 초과 또는 동일인당 5억원 초과 시 점검하고 임대차계약서, 전입세대열람원 등을 사후에 반드시 확인할 방침이다. 용도 외 유용 시 대출금 회수 및 임대업관련 대출 제한(최대 5년) 정책도 마련됐다.

*부동산조정대상지역 : 서울 전역 25개구, 부산 7개구(해운대구, 연제구, 동래구, 부산진구, 남구, 수영구, 기장군 일광면), 과천시, 성남시, 하남시, 고양시, 광명시, 남양주시, 동탄2신도시, 세종시, 구리시, 안양시 동안구, 광교