부동산 부담부증여가 절세에 꼭 유리하진 않아

조정지역에서는 양도세 중과조심

재산을 줄 때 채무를 같이 증여하는 것을 부담부증여라고 한다. 최근들어 다주택자들이 양도세 부담을 덜기 위해 부담부증여 방식에 대한 문의가 늘어나고 있다.

승계받은 채무는 양도소득세, 나머지 부분은 증여세를 부담하게 된다. 승계받은 채무에 대한 양도소득세는 투기지역에서는 중과세 될 수 있지만, 증여세로 세부담을 분산시키면 절세를 노릴 수 있다.

독립 가구를 구성할 수 있는 자녀에게 부동산을 사전 증여하는 방식을 많이 쓰고 있다. 자녀의 경우 세대분리가 가능한 자녀에게 증여를 해서 세대를 분리시킨다면, 다주택자 규제에서 벗어나 정부의 규제에서 자유로울 수 있다.

세대분리가 가능한 자녀는 30세이상 이거나 30세 미만이라고 하더라도 결혼을 했거나 또는 소득세법상 일정한 소득이 있는 경우가 해당된다.

단, 매도의 경우보다 부담부증여를 선택할 수도 있지만 부담부증여의 경우도 일반적으로 알려진 것과 달리 세 부담이 많을 수 있기 때문에 주의해야 한다.

5억원의 전세를 낀 시세 15억원의 아파트를 자식에게 증여할 경우 총 세금 부담 (증여세+양도세)은 2억5482만원 가량이다. 이 아파트의 양도차익이 5억원인 경우 내야 하는 양도세 2억4626만원보다 오히려 많다.

특히 다주택자가 부동산 투기 조정대상지역 내의 주택을 부담부증여로 양도할 경우 장기보유특별공제를 받을 수 없게 된다. 이 때문에 해당지역 내 부동산을 부담부 증여하면 세금이 추가되어 실익이 없을 수 있다.

서울 등 청약조정대상지역에서 주택 매매 시 2주택자는 양도세 기본세금에서 10%, 3주택자는 20% 가산된 세율을 적용받기 때문이다.

결국 부담부증여의 핵심은 증여자에게 얼마나 많은 양도소득세를 납부해야 하는지를 아는 데 달렸다. 이를 위해서는 본인의 현재 상황을 명확히 분석한 후 세무전문가와의 상담을 통해 처리하는 것이 좋다. 박상언 유엔알컨설팅 대표