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[연금형 부동산투자]

자녀 집 살 때 돈 줘도 탈나지 않으려면

  • 보도 : 2018.07.19 08:30
  • 수정 : 2018.07.19 08:30

“아이가 집을 사는데 얼마까지 보태주면 문제없을까요”

아이가 집을 마련할 때 부족한 자금을 지원해주고 싶은데 세무당국의 사후조사를 받지 않는 수준이 얼마인지 문의하는 사례가 많다.  

성인 자녀에게 재산을 증여할 때 증여공제액은 10년 동안 5000만원이다. 만약 1억원을 증여한다면 그중 5000만원은 세금을 내지 않고 나머지 5000만원에 대해서만 증여세를 낸다.

일부 자산가들은 나중을 대비해 일부러 5100만원을 증여신고해서 100만원에 대한 증여세 10%를 내는 경우도 있다.
 
소득을 증명할 수 없는 사람이 재산을 취득하면 자금출처에 대한 조사를 받는다. 이때 그 출처가 불분명할 경우에는 증여받은 것으로 간주되어 증여세가 부과될 수 있다. 가령 소득을 증명할 수 없는 사람이 자금이 많이 들어가는 사업을 할 경우 그 자금의 출처가 어디인지 밝히지 못하면 증여세를 내야 할 수 있다.

가령 금융기관으로부터 다른 사람 명의로 대출을 받긴 했으나 그 대출금에 대한 이자지급 및 원금 변제 상황과 담보 제공 사실 등을 통해 실제 채무자가 따로 있다는 것을 밝힐 수 있다면, 그 자금은 실제 채무자의 것으로 인정받을 수 있다.

예를들어 자녀가 사업을 할 때 부모의 재산을 담보로 제공하고 부모의 명의로 대출을 받았다 하더라도, 자녀가 직접 이자와 원금을 갚았다는 사실을 입증할 수 있다면 그 자금은 부모로부터 증여받은 것이 아니라 자녀가 직접 빌린 것이라고 인정받을 수 있다.

단 대출금을 사용하고 상환한 자금 흐름에 대한 기록과 관련 증빙들을 잘 챙겨놓음으로써 자녀가 직접 이자와 원금을 갚았다는 사실을 입증할 수 있어야 한다.

자녀에게 증여하는 것이 아니라 빌려주는 것이라도 세무당국은 특수관계이기 때문에 일단 증여로 간주한다. 사회통념상 부모가 자녀에게 거액을 빌려주는 경우는 거의 없고, 대체로 그냥 주고받는 것이 일반적이라고 보기 때문이다.

그렇지만 자녀에게 빌려주었다는 것을 인정받을 수도 있다. 첫째, 부모와 자녀 간에 확실한 차용증서를 작성하고, 실제로 돈이 오고간 금융거래 내역이 있어야 한다. 이는 부모가 빌려줄 때와 자녀가 다시 돌려줄 때 모두 마찬가지다.

둘째, 빌려주는 부모의 자금원천이 분명해야 한다. 셋째, 빌려주는 자금을 상환할 때는 자녀도 자금원천이 있어야 한다.

하지만 자녀에게 1억원을 빌려준다는 차용증을 쓰긴 썼지만, 이자는 월 0.01%만 받기로 하고 매달 1만원을 부모의 통장으로 입금할 경우는 세무당국에서는 인정받지 못한다.

상속세 및 증여세법 제 41조의 4에 따르면 “타인으로부터 금전을 무상으로 또는 적정 이자율보다 낮은 이자율로 대출받은 경우에는 그 금전을 대출받은 날에 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 그 금전을 대출받은 자의 증여재산가액으로 한다”고 명시하고 있다. 쉽게 말해서 적정한 이자율보다 낮은 이자율로 대출받는 것도 증여라고 보는 것이다.

같은 법 시행령 제 31조의 4에 따르면 “적정 이자율이란 당좌대출이자율을 고려하여 기획재정부령으로 정하는 이자율을 말한다”고 되어 있다. 그리고 '법인세법 시행규칙 제 43조의 2항에 의거하여'이란 법인세법 시행규칙 제43조의 2항에 의거하여 연간 1000분의 46 즉 4.6%다.

이래저래 어려운 용어를 사용했지만 핵심은 이것이다. 개인 간의 금융거래에서는 이자가 최소 연 4.6% 이상 되어야 증여가 아니라 빌려준 것으로 본다는 점이다. 그것은 부모와 자식 사이도 마찬가지다.

박상언 유엔알컨설팅 대표

박상언 유엔알컨설팅 대표

[약력] 서울디지털대 특임교수, 전 경기대 경영학과 교수, 한국HRD 선정 명강사(2007년), 올해를 빛낸 부동산 전문가 대상(한국경제TV,2008년) [저서]나는 연금형부동산으로 평생월급받는다,10년후에도살아남을부동산에투자하라[홈페이지] www.yourandr.co.kr (02-525-0597)

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