전세금 보증보험으로 '깡통전세' 대비할 시점

국토교통부에 따르면 오는 4분기 전국에서 12만8692가구가 입주한다. 전년동기 9만1000여가구 대비 42.0% 늘어난 물량이다.

지역별로는 수도권 6만8976가구로 전년 동기 대비 77.4% 늘었고 지방은 15.5% 늘어난 5만9716가구가 입주할 예정이다. 따라서 수도권입주물량 과다로 전세가격이 하락하면서 역전세난이 발생하면  깡통 전세로 보증금을 반환받지 못할 수도 있다.

올들어 전세보증금반환보증 가입자가 크게 늘어난 것은 '깡통전세'에 대한 우려가 커진 점이 가장 큰 요인으로 분석된다.  깡통전세는 전세가격이 매매시세의 70% 이상이거나 보증금과 담보대출의 합계가 매매가의 70% 이상인 경우를 말한다.

높은 전세가율을 레버리지로 투자했던 거의 대부분의 갭투자가 이에 해당된다. 매매가가 전세가 보다 하락한다거나 집주인이 대출이자를 감당하지 못해 경매로 집이 넘어가게 되는 경우가 생길 수도 있다.

보증부 월세 거주도 대안
입주물량이 몰린 곳은 월세도 상대적으로 낮게 형성되기 때문에  보증부 월세로 거주하는 방법이 좋다. 서울 월세시장이 전반적으로 안정세를 보이고 있기 때문이다. 이에 따라 전세보증금을 월세로 전환할 경우 적용되는 연이율인 전월세전환율이 사상 최저 수준으로 내려갔다. 1~2인 가구가 주로 거주하는 오피스텔과 도시형 생활주택 등의 공급이 늘어난 데다 금리인상으로 준월세(보증금이 낮고 월세가 높은 임대 형태)시장이 주춤해진 영향으로 풀이된다.
 
전세금 보증보험
전세금 보증보험에 가입하는 방법도  있다. 전세금보증보험은 집이 경매에 넘어가거나 전세 만기일이 지났는데도 전세금을 돌려받지 못한 경우 주택도시보증공사(HUG)나 서울보증(SGI) 등의 보증기관이 대신 전세금을 돌려주는 보험 상품이다.

이때 임차인이 거래가 활발할 때까지 재계약을 해준다면 좋겠지만, 재계약을 안 하고 나가야 하는 상황이라면 임대인 입장에서도 큰 문제가 아닐 수 없다. 보증보험에서 구상권을 행사하고 3개월여가 지나도 임차인을 구하지 못해 보증보험 측으로 전세금 반환이 되지 못했다면 집이 경매로 넘어갈 수도 있다. 이런 경우를 대비하여 집주인들도 전세 만기가 다가올 경우 전세보증금 반환을 위한 여유자금 융통 준비가 필요하다.

전세금이 수도권에서 5억원이하, 수도권 외 지역에서 4억원이하인 경우가 가입 대상이다. 집주인의 동의 없이 전세기간이 1년 이상 남아 있으면 누구나 신청할 수 있다.

보증료(개인 아파트 기준)는 '보증금액 X 보증료율(0.128%) X 기간'으로 계산하며, 전세보증금이 1억원일 경우 연간 보증료는 12만8천원이며, 3억원일 경우 38만4천원이다.

한편, 전세보증금 관련 상품은 HUG 외에도 SGI서울보증에서도 취급하고 있다. HUG 상품이 수수료가 더 싸고 보증신청 가능 기간이 더 길지만, 서울보증보험의 전세금 보장신용보험은 가입 한도액 제한이 없는 장점이 있다. 박상언 유엔알컨설팅 대표