⑥다주택자에 대한 양도소득세 중과 사례

아래 사례에서 1세대2주택 이상 다주택자가 주택을 양도할 경우 해당 주택을 중과대상으로 판정한 것은 양도 당시 양도 주택이 조정대상지역 내 소재 주택임을 전제로 한 것이다.

사례1. 수도권 또는 광역시에 주택 1채, 지방에 주택 1채를 소유하고 있을 경우(서울에 아파트 1채, 경북 군위군에 단독주택 1채를 소유) 1세대2주택자에 해당하는지?

△ 1세대가 2주택을 소유하고 있는 상태에서 조정지역 내 주택을 양도하면 양도소득세가 중과된다. 이 경우 주택 수 계산은 서울․광역시(군지역 제외) 및 경기도(군지역 및 도농복합시의 읍․면지역 제외), 세종시(읍․면지역 제외)에 소재하는 모든 주택은 주택수로 계산된다.

그리고 상기 이외 지역(광역시 군지역, 경기도의 군, 읍․면지역, 세종시의 읍․면지역, 기타 도(道)지역)에 있는 주택은 당해 주택 또는 그 밖의 주택양도당시 기준시가가 3억원을 초과하는 경우 주택수로 계산된다.

사례의 경우 서울에 있는 아파트를 양도하는 경우 양도당시 지방에 있는 단독주택의 주택공시가격이 3억원 이하일 경우 1세대2주택에 해당하지 않으므로 양도소득세가 중과되지 아니한다. 그리고 지방에 있는 단독주택을 양도하는 경우 양도당시 주택공시가격이 3억원 이하일 경우 양도소득세중과대상에서 제외된다.

사례2. 수도권에 기준시가 2억원인 주택 1채, 기준시가 9천만원인 주택(정비구역으로 지정․고시된 지역에 소재하지 않음) 1채 등 주택 2채를 소유한 경우 양도소득세가 중과되는지?

△ 수도권에 있는 주택의 경우 모든 주택이 주택 수 계산에 포함된다. 사례의 경우 1세대2주택에 해당된다. 1세대2주택인 자가 수도권에 있는 기준시가 1억원 이하 주택을 양도한 경우 1세대2주택 중과대상에서 제외되므로 기준시가 9천만원인 주택을 양도한 경우 양도소득세가 중과되지 아니한다. 다만, 수도권에 있는 기준시가 1억원 이하 주택이라도 도시및주거환경정비법에 의한 정비지역으로 지정․고시된 지역에 소재하는 주택(재건축․재개발주택)을 양도한 경우에는 양도소득세 중과대상에 해당한다.

그러나 수도권에 있는 기준시가 2억원인 주택을 먼저 양도하는 경우 수도권에 있는 기준시가 9천만원인 주택은 1세대2주택의 주택 수 계산에는 포함된다. 그러므로 1세대2주택자가 수도권에 있는 기준가 2억원인 주택을 먼저 양도하는 경우 1세대2주택자의 조정대상지역 내 주택 양도에 해당되어 양도소득세가 중과된다.

사례3. 수도권에 주택 1채(기준시가 4억원)를 보유하고 있는 A씨가 지방으로 파견발령을 받아 지방사무소가 소재한 시에서 기준시가가 3억1,000만원인 주택을 취득하여 2년간 거주하고 다시 수도권의 원래 근무지로 복귀하면서 지방주택을 양도한 경우 1세대2주택으로 중과되는지?

△ 지방에 소재한 주택의 기준시가가 3억원을 초과하는 경우 주택 수 계산에 포함되므로 A씨는 1세대2주택에 해당되고, A씨가 양도한 지방주택은 1세대2주택 중과대상이 된다.
A씨는 근무 상 형편으로 지방의 직장소재지로 주거를 이전하고 직장이 소재하는 시에서 주택을 취득하여 1년 이상 거주하였으며, 지방파견근무가 종료된 날로부터 3년 이내에 양도했으나, 지방 직장소재지로 이전하여 취득하여 양도한 주택이 주택 취득당시 기준시가가 3억원을 초과하는 주택이기 때문에 중과대상이 된다.

사례4. 수도권에 소재하는 조세특례제한법상 감면대상 주택 1채(기준시가 1억원 초과)와 거주주택 1채(기준시가 1억원 초과) 등 2채를 보유하면서 거주하고 있는 주택을 양도 시 중과되는지?

△ 1세대가 수도권에 2채의 주택을 가지고 있는 경우 1세대2주택자에 해당한다. 그러나 사례의 주택을 양도하는 경우 2주택 모두 중과대상 주택이 아니다. 조세특례제한법상 감면주택은 중과되지 아니하고, 1세대2주택 중과대상에서 제외되는 주택을 제외하고 1개의 주택을 소유하는 경우 1개의 주택은 중과되지 않기 때문이다.

사례5. 재개발․재건축으로 취득한 조합원입주권을 양도하는 경우

△ 3주택을 소유한 1세대가 소유 주택이 주택 재개발 및 재건축사업에 포함되어 도시및 주거환경정비법 제48조의 규정에 따른 관리처분계획인가로 취득한 조합원입주권을 양도하는 경우 양도소득세 적용 세율은 기존주택 취득일로부터 조합원입주권의 양도일까지의 보유기간이 2년 이상인 경우 소득세법 제104조 제1항 제1호의 세율(소득세법 제55조 제1항의 누진세율)을 적용하고, 장기보유특별공제액은 관리처분계획인가일 이후의 부동산을 취득할 수 있는 권리 부분에는 적용하지 않는 것이며, 기존부동산은 당해부동산의 취득일부터 관리처분계획인가일 전일까지의 기간에 해당하는 소득세법 제95조 제2항 본문의 장기보유특별공제액을 적용한다.(재산세과󰡈1589, 2009.07.31.)

사례6. 증여받은 날로부터 3개월 이내 반환하는 경우

증여받은 주택을 증여등기일로부터 3개월 이내에 반환하는 경우에는 중과대상 주택 수에 포함되지 아니한다.(양도소득세 집행기준 104󰡈167의 3󰡈7).]

사례 개요
∙2014.5.30：A주택(서울 강동구 소재, 기준시가 2억원) 매매 취득
∙2015.2.1：B주택(경기 성남시 소재) 매매 취득
∙2017.5.1：C주택(서울 강남구 소재) 증여 취득
∙2018.5.10：A주택(서울 강동구 소재) 양도
∙2017.7.30：C주택 반환 등기

중과주택 판정
A주택 양도 시 3주택에 해당되나, C주택은 증여 받은 날로부터 3개월 이내에 반환되어 당초 증여가 없었던 것으로 보기 때문에 주택 수에서 제외되고, 2주택 중과 적용

사례7. 주택에 딸린 토지만을 양도하는 경우

중과 규정이 적용되는 다주택자에 해당되는 경우 해당 주택에 딸린 토지만을 양도한 경우에도 다주택 중과세율이 적용된다.(104󰡈167의 3󰡈9).

사례8. 1세대3주택에 해당하는 주택이 재개발되어 청산금을 교부받은 경우

주택재개발 정비사업에 참여한 조합원이 1세대3주택에 해당하는 주택 및 그에 딸린 토지의 대가로 아파트입주권과 청산금을 교부받은 경우 그 청산금에 상당하는 종전 주택 및 그에 딸린 토지에 대하여는 3주택 중과세율이 적용된다.(104󰡈167의 3󰡈10)

사례9. 2주택자의 1주택을 재건축하여 양도하는 경우

2주택을 소유한 1세대가 1주택을 재건축하여 준공 후 기존 주택을 양도하는 경우 재건축한 주택은 기존 주택의 연장으로 보는 것이므로 1세대2주택자에 해당되어 중과한다.(양도소득세 집행기준 104󰡈167의 5󰡈2)

사례10.  겸용주택의 중과 대상 판정

다주택 중과 규정을 적용 시 겸용주택의 경우 주택의 면적이 상가 면적보다 큰 경우 상가부분에 대하여는 중과 규정이 적용되지 아니한다(양도소득세 집행기준 104󰡈167의 5󰡈7).

사례 개요
∙2006.4월：서울 관악구 소재 겸용주택 취득- 건물 연면적：347㎡(주택：201㎡, 상가：146㎡)- 토지면적：380㎡
∙2015년 인천광역시 소재 아파트 취득(기준시가 3억원)
∙2018.5월 서울 관악구 겸용주택 양도- 주택기준시가：89백만원(주택에 딸린 토지 포함)- 상가기준시가：45백만원(상가에 딸린 토지 포함)

<겸용주택>：소형주택에 해당하지 아니함(기준시가 1억원 초과)주택부분이 주택 외 부분 보다 크므로 건물 전체(주택 + 상가)의 기준시가로 판단
<주택부분>：2018.4.1. 이후 양도하는 경우에는 가산세율(누진세율 + 10%p) 적용되며, 장기보유특별공제도 적용되지 아니함
 
<상가부분>：누진세율과 장기보유특별공제가 적용됨